Baufinanzierung

Checkliste Baufinanzierung – sicher finanzieren

Checkliste Baufinanzierung – so finanzieren Sie sicher
16 Aug
Checkliste Baufinanzierung oder wie Sie Ihre Traumimmobilie am sichersten finanzieren ... (Foto: unsplash.com)

Die Finanzierung einer Immobilie ist mithin die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben. Denn sie wird  die finanzielle Planung des Alltags über Jahrzehnte bestimmen. Die folgende Checkliste Baufinanzierung hilft, einen Überblick über die wichtigsten Fragestellungen und die notwendigen Unterlagen zu erhalten. Bereits lange vor der Realisierung Ihres Vorhabens – den Kauf einer Bestandsimmobilie, einer Eigentumswohnung oder dem Neubau – sollten Sie beginnen, Ihre Wünsche und Vorstellungen zu Papier zu bringen und gleichzeitig zu prüfen, mit welchem finanziellen Spielraum sie rechnen können, um sicher, seriös und letztendlich günstig baufinanzieren zu können. Immer das wichtigste Ziel: möglichst schnell schuldenfrei zu sein.

Checkliste Baufinanzierung – von den ersten Überlegungen bis zur unverbindlichen Anfrage.

Am Anfang die wichtigste Frage: Warum wollen Sie Eigentum kaufen?

  • Sie wollen aus der Miete raus, um das Geld, dass Sie monatlich an Ihren Vermieter zahlen, lieber als Teil des Ihres Vermögenaufbaus einzusetzen?
  • Oder suchen Sie den Freiraum der Entfaltung – am besten mit Freifläche? Oder doch lieber innenstadt-nah, aber mit genügend (Wohn-) Raum zum Wohlfühlen?
  • Oder sind Sie pragmatisch und denken bereits in jungen Jahren an die Altersvorsorge?

Welche Entscheidung Sie im Rahmen dieser drei Szenarien treffen, wird Ihr weiteres Vorgehen maßgeblich beeinflussen. Nach einer Bestandsimmobilie mit Garten werden Sie anders suchen müssen als nach der Eigentumswohnung in der Innenstadt. Wenn es Ihnen besonders um die Altersvorsorge geht, kommt es mehr Ihre Wünsche und weniger auf die Lage im prosperierenden Umfeld an. Eine junge Familie muss demgegenüber vor allem auf die Lage schauen und auf die damit verbundenen kindgerechte Infrastruktur sowie auf die berufliche Machbarkeit (Verkehrsanbindung, Entfernung zum Arbeitsplatz, Homeoffice). Zudem wird die Bank eine dörfliche Immobilie anders bewerten als die Eigentumswohnung im Zentrum einer Großstadt.

Die Checkliste für die Immobiliensuche:

  • Will ich lieber in der Stadt, am Stadtrand oder auf dem Land wohnen?
  • Verlangt meine Karriereplanung, an verschiedenen Orten zu arbeiten?
  • Wie sieht meine Familienplanung aus?
  • Wieviel Geld kann ich aktuell monatlich zur Seite legen?
  • Wieviel Geld habe ich derzeit auf dem Festgeld- und Giro-Konto, welche Anlagen sind jederzeit kündbar und damit schnell verfügbar ?
  • Besteht die Möglichkeit von finanziellen Zuwendung bzw. Unterstützung aus dem Familienkreis?

Diese Fragen zielen auf die Ihre individuelle Finanzplanung für die mittelfristige Zukunft ab. Arbeitet man in der Stadt, möchte aber am Land leben, bedeutet das zusätzliche Investitionen in die Mobilität. Der urbane Lebensstil lässt erwarten, dass man nicht ein Leben lang an einem Ort leben und die Immobilie irgendwann in Zukunft vermieten oder wieder veräußern möchte. Das wiederum kann eine eher kurze Baufinanzierung – und das unter anderen Eckpunkten – bedeuten. Das Haus für die Altersvorsorge wird hingegen mit einer langfristigen Zinsbindung sicherer zu finanzieren sein.

Das Häuschen am Stadtrand ist grundsätzlich anders zu bewerten als die Eigentumswohnung mitten in der Stadt. Falls Sie wissen, dass Sie in Zukunft sich öfters beruflich verändern müssen, um Ihre Karrierewünsche zu realisieren, werden Ihre Immobilenwünsche eher in Richtung Eigentumswohnung bzw. Vermögensaufbau gehen (um diese Immobilie unter Umständen bereits in 10 Jahren zu verkaufen, um damit an einem anderen Ort z. B. ein Haus zu finanzieren. Das ist auch eine erste Annährung an die Laufzeit des Darlehens).

Wenn Ihnen Familie und Kinder wichtig sind, so werden Sie Ihre finanziellen Zukunftspläne anders ausrichten (die Laufzeit des Darlehens wird dann eher langfristig anzulegen sein) als wenn Sie sich vorstellen können, ihre Zukunft kinderlos zu gestalten. Und die Frage nach den eigenen Barmitteln beantwortet die Frage nach der möglichen Kredithöhe. Beides zusammen definiert den maximalen Kaufpreis – und dieser wiederum die Größe sowie Lage der Wunschimmobilie.

Checkliste Baufinanzierung – was kann ich mir leisten?

Beginnen Sie mit der Ermittlung des Kaufpreises, der Ihren finanziellen Rahmen nicht sprengt:

  • Wenn Sie zur Miete wohnen, nehmen Sie Ihre aktuelle Kaltmiete. Da diese nach dem Umzug in die neue Immobilie entfällt, ist das ein Betrag, den Sie sich garantiert monatlich für Zinsen und Tilgung leisten können.
  • Die Heizungs- und Stromkosten werden natürlich auch bei Wohneigentum weiterhin fällig. Da die Energiekosten derzeit schwierig für die Zukunft vorhersehbar sind, sollten Sie auf ihre aktuellen Kosten nochmals 50 Prozent addieren, um mit einem Richtwert rechnen zu können.
  • Ebenso fallen Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer weiterhin an.
  • Neu hinzukommen die Instandhaltungskosten (eine neue Heizung, dreifachverglaste Fenster oder Innen- oder Außenanstriche), für die Sie Rücklagen bilden sollten. Einen Wert von ca. 3.500 Euro im Jahr sollte man für die zukünftige Instandhaltung der Immobilie einplanen. Falls die Bestandimmobilie bereits ein- oder mehrere Jahrzehnte alt ist, ist es angebracht, ca. 5.000 Euro / anno einzuplanen und jährlich anzusparen.

Wie wird der monatliche Kreditbetrag berechnet?

Eine kleine Beispielrechnung, wie man seine zukünftig realisierbare monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung berechnen kann:

  • aktuelle Kaltmiete: + 1.000,- EUR
  • aktueller Sparbetrag pro Monat: + 500,- EUR
  • Bewirtschaftungskosten pro Monat (Richtwert für ca. 100 qm): – 350,- EUR
  • Daraus ergibt sich, dass die zukünftige Kreditrate 1.150,- EUR nicht übersteigen sollte.

Mit dieser einfachen Rechnung stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihren aktuellen Lebensstandard bei der Finanzierung der Kaufimmobilie nicht einschränken müssen. Wenn Sie gleich detailliert in die Finanzplanung einsteigen wollen, empfehlen wir den Haushaltsrechner der accedo AG. Mithilfe dieser Checkliste können Sie den Finanzbedarf noch detaillierter berechnen:
> zum Haushaltsrechner

Für 1.150,– Euro monatlicher Rückzahlungsraten für Zins und Tilgung in der Baufinanzierung, können Sie mit folgendem Immobilien-Kaufpreis rechnen:

Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent, einer Anfangstilgung von 2 Prozent ergibt das eine maximale Kreditsumme von ca. 300.000,- EUR.

Vom zur Verfügung stehenden Eigenkapital  (z. B. 100.000,- EUR) ziehen Sie ca. 10 Prozent des Immobilienkaufpreises ab (die sogenannten Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundsteuer müssen normalerweise mit Eigenmitteln bezahlt werden), ergibt das einen Immobilienkaufpreis von ca. 360.000,- EUR (zum Rechner). Bei der anschließenden Immobiliensuche sollten Sie somit nur Objekte ins Auge fassen, die den Betrag, der sich aus zur Verfügung stehendem Eigenkapital und dem errechneten Betrag für die monatliche Ratenbelastung für Zins und Tilgung zusammen setzt, als Kaufpreis nicht oder nur unwesentlich übersteigen.

Aber Vorsicht: Kaufnebenkosten werden nicht über ein Darlehen sondern aus Eigenmitteln  gezahlt.

Sämtliche Baufinanzierungsnebenkosten (Makler- und Notarkosten, Grundsteuer, Grundbuch-Eintrag) sollten aus eigenen Mitteln beglichen werden können, da diese nicht Teil des Baufinanzierungsdarlehens sind. Ein Baufinanzierungskredit deckt tatsächlich nur die Erwerbs- bzw. die Baukosten ab.

Die Nebenkosten bewegen sich zwischen 5 bis 15 Prozent (abhängig vom Bundesland sowie der Frage, ob ein Makler beim Kauf eingeschaltet ist). In diesem Beispielfall (Kaufpreis: 400.000,– €) wären als Nebenkosten also 40.000,- EUR noch hinzuzurechnen.

Kurz zusammengefasst: Eigenmittel 100.000,- EUR , Kreditsumme 300.000,– EUR. Möglicher Kaufpreis 360.000,– EUR, um mit einer monatlichen Kreditrate von ca. 1.150,- EUR finanzieren zu können.

Checkliste Baufinanzierung – welche Baufinanzierung ist für mich geeignet?

Sie wissen also, dass Sie sich in diesem Beispielfall einen Baufinanzierungskredit von ca. 300.000,– EUR leisten können, ohne Ihren finanziellen Rahmen zu sprengen. Zudem liegt dieser Beispielrechnung ein Annuitätendarlehen zugrunde, also ein Darlehen, dessen monatlichen Belastungen sich über die gesamte Laufzeit nicht ändern.

Im nächsten Schritt sollten Sie sich nicht alleine auf das Angebot Ihrer Hausbank zu verlassen. Holen Sie sich auch noch weitere von Direkt-Baufinanzierern wie z. B. der ACCEDO AG ein, um die für Sie beste Finanzierung zu finden. Wichtig ist dabei nicht nur der Zinssatz oder die Höhe der monatlichen Rate.

Schnelle Rückzahlung des Kredits (also möglichst schnelle Schuldenfreiheit), Flexibilität z. B. durch kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, möglichst lange Laufzeit und hohe Anfangstilgung sind die wesentlichsten Kriterien, auf die dann zu achten ist.

Checkliste Baufinanzierung – die 4 wichtigsten Eckpunkte.

  • 1. Darlehensart: Die sicherste Variante ist das Annuitätendarlehen, d. h. während der Laufzeit ändert sich die monatliche Belastung nicht. Empfehlenswert für Sicherheitsbewusste ist das Volltilgerdarlehen, d. h. die nutzen die aktuell angebotenen Zinsen solange, bis der Baufinanzierungkredit komplett zurückgezahlt ist.
  • 2. Laufzeit: Aktuell sind eher langfristige Zinsbindungen zu empfehlen. Zu kurze Darlehensformen (z. B. 5 oder 10 Jahre) bringen das Risiko mit sich, dass nach Ablauf der Finanzierung am Ende viel teurer weiterfinanziert werden muss, weil zwischenzeitlich die Zinsen weiter gestiegen sind. Zudem haben Sie bei langfristigen Zinsbindungen immer die Möglichkeit, den Kredit problemlos und ohne Kosten nach 10 Jahren zu kündigen, um danach günstiger anschluss- finanzieren zu können.

Wichtig: Die Höhe der Tilgung entscheidet, wie schnell ein Kredit zurückgezahlt ist.

  • 3. Tilgung: Je höher Sie die Tilgung ansetzen, umso schneller sind Sie schuldenfrei Die in unserer Beispielrechnung angesetzten 2 Prozent sind dabei aber nicht ausreciend, um sehr schnell schuldenfrei zu sein. Wenn Sie sich höhere Tilgungen leisten können umso besser…
  • 4. Sondertilgung: Falls Sie während der Kreditlaufzeit Erbschaften, Erlöse aus größeren Veräußerungen etc. erwarten, sind Sondrtilgungen eine gute Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit schuldenfrei zu werden. Banken bieten häufig von sich aus Sondertilgung an – zum Beispiel 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme – und verlangen dafür dann einen höheren Zins. Wenn Sie sich für eine höhere Tilgung entscheiden, wird das Angebot meist besser. Sie sollten aber nur dann mit einem höheren Zinssatz für die schnellere Schuldenfreiheit bezahlen, wenn Sie sie die Sondertilgung auch nutzen können.

Checkliste Baufinanzierung – für das Beratungsgespräch.

Sie haben jetzt eine passende Immobilie gefunden und wissen, dass es jetzt schnell gehen muss. Bringen Sie deswegen zu Ihren Erstgespräch bereits folgende Unterlagen mit:

  • Exposé bzw. Beschreibung des Wunschobjekts (falls bereits vorliegend)
  • Gehaltsauszüge der letzten 3 Monate (von allen Kreditnehmern – also meistens auch von Ihrer Ehefrau bzw. Ihrem Ehemann
  • Nachweis über Ihre Vermögenssituation (zur Verfügung stehende Barmittel und Sparverträge, Aktien, Fonds und sonstige Anlagen)
  • Angabe, ob Sie alleine, zusammen mit einem Lebenspartner oder mit Familienmitgliedern den Darlehensvertrag unterzeichnen.

Für ein erstes Angebot gehen Sie zu Ihrer Bank und suchen Kontakt zu Direkt-Vermittlern (unter Nutzung Ihrer eigenen Checkliste Baufinanzierung). Die großen bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote von mehr als 400 Banken vergleichen können. Bedenken Sie auch, dass bereits ein um 0,1 Prozentpunkt niedrigerer Zinssatz mehrere Tausend Euro Ersparnis bringt.

Wichtig ist, dass sämtliche Baufinanzierungsangebote auf vergleichbaren Annahmen beruhen (Laufzeit, Zinssatz, Tilgung, flexible Bausteine etc.), um eine Entscheidung für den besten Anbieter treffen zu können.

Checken Sie die Beratungsqualität Ihrer Berater

Die Qualität der Beratung zeigt sich auch, inwieweit der Anbieter neben der klassischen Baufinanzierung auch Möglichkeiten von geförderten bzw. bezuschussten Kreditmöglichkeiten anspricht.

Vorsichtig sollten Sie werden, wenn Mischfinanzierungen via Fondsparen, Lebensversicherungen oder ähnliches angeboten werden. Zumeist erhöhen diese Mischfinanzierungen nur die Provision des Vermittlers und bringen Ihnen ein höheres Risiko. Solche Modelle rechnen sich nur, wenn der Wertzuwachs nach Abzug der Gebühren und Provisionen mehr bringt als das Baufinanzierungsdarlehen kostet.

Sprechen Sie im Gespräch auch die Provisionen an, die der Vermittler oder die Bank erhält. Seriöse Direktfinanzierer haben Ihre Provision bereits in den Zins eingepreist und verlangen keine zusätzliche Provision. Dadurch entstehen Ihnen für Beratung, Konzepterstellung und Abwicklung keinerlei Kosten.

Lassen Sie die Anbieter wissen, dass sie im Wettberwerb mit anderen Banken und Vermittlern stehen. Fragen Sie auch, wann die vereinbarte Kreditsumme nach Vertragsabschluss azur Verfügung steht; normalerweise sollte von der Antragsstellung bis zur Auszahlung 2 Wochen ausreichend sein.

Checkliste Baufinanzierung – so haben Sie die besten Chancen.

Mt folgenden Kriterien haben Sie die besten Chancen, einen zinsgünstigen Baufinanzierungskredit zu erhalten:

  • Beamtenstatus oder langfristiges Angestelltenverhältnis
  • Eigennutzung der Immobilie
  • Großer fester Gehaltsanteil (und keine große Abhängigkeit von Tantiemen oder Erfolgshonoraren)
  • Immobilien in guten Lagen (und nicht in wirtschaftlich schwierigen Regionen)
  • Neubau-Objekte oder solche in gutem Zustand
  • guter Schufa-Leumund

Aber es gibt natürlich auch Möglichkeiten, z. B. Objekte in eher schlechten Lagen zu finanzieren (z. B. Bauernhöfe in eher schlechtem Zustand und in ländlichen Regionen oder Altbausanierungen); dies ist dann wiederum eine Frage der Eigenmittel, des Leumunds und des Einkommens.

Grundsätzlich macht es aber immer Sinn, bevor Sie eine Kauf- bzw. Bauentscheidung getroffen haben, mit der Bank oder einem Direktvermittler zu sprechen. Mit der Ausarbeitung dieser Checkliste Baufinanzierung haben Sie dann nicht nur die wichtigen Eckpunkte für das Gespräch, sondern geben dem Kreditgeber auch zu verstehen, dass Sie mit dem Thema vertraut und gut informiert sind. Und so erfahren Sie im direkten Gespräch, was für Sie dann tatsächlich möglich ist.

Objektwert der Immobilie bestimmen. Kostenfrei und unverbindlich. Jetzt auf www.accedo.de. Und wenn Sie wollen, danach beraten lassen.
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