Baufinanzierung

Baufinanzierungsfehler durch Planung vermeiden

7 wichtige Fraen, um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden.
20 Sep
Wer entspannt in der neu erworbenen Immobilie leben möchte, sollte Baufinanzierungsfehler am Anfang vermeiden (Foto: pexels.com)

Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit. Wer auf Nummer Sicher gehen will, darf sich nicht alleine auf den Bankberater verlassen. Um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, ist es wichtig, sich mit der Materie zu befassen. Natürlich ist der eigene finanzielle Spielraum ein besonders wichtiges Entscheidungskriterium. Dabei geht es aber nicht nur um die günstigste monatliche Rate oder den günstigsten Zinssatz. Mindestens genauso wichtig sind Ihre Entscheidungen, die  Tilgung, Laufzeit und Eigenmittel betreffen. Nicht zu vergesen sind die Nebenkosten, die im Rahmen eines Immobilienerwerbs anfallen und die normalerweise nicht mit einem Baufinanzierngsdarlehen finanziert werden können und damit mit Eigenmitteln zu begleichen sind. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick geben, welche Baufinanzierungsfehler häufig auftreten, die es aber zu vermeiden gilt.

1. Zu hohe monatliche Belastungen

An oberster Stelle: Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt (gleichbedeutend mit der monatlichen Rate), gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten für die Baufinanzierung sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen für Sie problemlos bezahlbar bleiben. Außerdem sollten Sie Ihren Lebensstandard nicht massiv einschränken müssen. Schließlich läuft ein Immobilienkredit mehrere Jahrzehnte. Grundsätzlich gilt: Für unvorhergesehene Kosten, die im Laufe der Zeit immer auftreten werden, sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.

2. Finanzierungsplan nicht vollständig

Wer kauft oder baut, denkt in erster Linie an Kaufpreise. Dabei sind aber auch Zusatzkosten zu kalkulieren, die im Umfeld des Kaufs immer anfallen werden. Zu Beispiel die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 bis 6,5 des Kaufpreises ausmacht. Auch sollten die Grundbuch- und Notarkosten (zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) nicht vergessen werden. Und wenn ein Makler beteiligt ist, schlagen weitere Kosten zu Buche. Diese müssen in der Regel mit Eigenmitteln bezahlt werden. Wie auch die Ausstattung der Immobilie mit Möbeln, Küche oder Bad sowie Umzugskosten nicht mit einem Baufinanzierungsdarleben finanziert werden können. Neben den Kauf- bzw. Erwerbskosten gehören diese Aussagen ebenfalls in Ihren persönlichen Finanzierungsplan.

3. Nachfinanzierung vermeiden

Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler: Der Festpreis für den Neubau oder der vertraglich vereinbarte Kaufpreis für eine Eigentumsimmobilie weist niemals alle Kosten auf. Bei einem Neubau sind die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks, für das Einrichten der Baustelle, für Bodengutachten oder Hausanschlüsse nicht enthalten. Notwendige Renovierungs- und Sanierungskosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie auch nicht. Diese Kosten müssen im Rahmen des Finanzierungsplans enthalten sein.

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfs- und damit die Kreditsumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahme-Entschädigung.

4. Fehleinschätzung der Eigenmittel – einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler

Das Eigenkapital ist eines der wichtigsten Themen in der Baufinanzierung. Dieses entscheidet nicht nur über die Höhe des tatsächlich verlangten Zinssatzes. Mindestens 10 Prozent, besser 20 oder 30 Prozent Eigenkapitalanteil an der Gesamtfinanzierung sollten es sein. Dabei ist zu bedenken, dass mit Eigenmitteln auch sämtliche Nebenkosten bezahlt werden müssen. Käufer sollten also immer ihre finanziellen Grenze kennen. Denn neben der Baufinanzierung müssen die laufenden Lebenshaltungskosten bedient werden. Vergessen Sie nicht, dass eine Baufinanzierung 20 oder 30 Jahre lang finanzielle Mittel abzieht. Deshalb müssen Einnahmen und Ausgaben – abzüglich der Miete und Sparraten – ehrlich gegeneinander gerechnet werden. Der monatliche Überschuss muss reichen, um die Kredit- und Bewirtschaftungskosten des neuen Heimes zu gewährleisten.

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen neben den Energiekosten auch die kommunalen Gebühren für Grundsteuer oder Müllabfuhr. Auch eine Instandhaltungsrücklage für die Immobilie ist zu bilden. Je nach Größe der Immobilie sollte man für zukünftige Reparaturen und Snschaffungen durchschnittlich 300 Euro im Monat ansparen.

5. Baufinanzierungsfehler bei Zinsbindung und Tilgungsrate

Auch hier lässt man sich gerne von verlockend günstigen Finanzierungsangeboten blenden. Gerne werden niedrigen Tilgungsraten von z. B. 1 Prozent und sehr kurze Laufzeiten von 5 Jahren angeboten. Diese verschönern die monatlich zurückzuzahlenden Raten dann besonders. Das folgende Problem ist dann aber immens: Am Ende der Laufzeit wird die Restschuld kaum geringer als die Höhe des Anfangskredits sein. Und diese Restschuld muss dann unter Umständen zu einem viel höheren Zinssatz abgeschlossen werden. Ist der Bauzins in der Zwischenzeit merklich gestiegen, was ja aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen zu erwarten ist, werden die Schulden erdrückend. Ein wichtiges Ziel der Baufinanzierung ist es aber, den Schuldenberg abzutragen, um spätestens beim Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

Um diesen Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, ist mit mindestens drei Prozent Tilgung im Monat zu rechnen. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Die Bauzinsen sind zuletzt zwar gestiegen, die Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten von 20 oder gar 30 Jahren sind aber nicht besonders hoch. Eine möglichst lange Zinsbindung ist deshalb sinnvoll und sichert gegen einen weiteren Zinsanstieg ab.

6. Flexible Vertragsgestaltung

Zu starre Verträge führen oftmals im Zuge der Laufzeit zu einer teueren Finanzierung. Man muss immer damit rechnen, dass sich im Laufe des Lebens die finanziellen Umstände ändern. Entweder man verdient mehr als geplant oder man erhält eine Erbschaft. Dann führen im Vertrag festgeschriebene Sondertilgungsvereinbarung schneller zur Schuldenfreiheit. Was wiederum am Ende sehr viel Geld sparen kann. Oder aber man hat kurzfristig einen Engpass. dann kann eine Ratenanpassung kurzfristig eine große Hilfe sein. Aber auch das muss bereits im Vorfeld vertraglich vereinbart sein. Diese flexiblen Vertragsbausteine müssen Sie proaktiv mit der Bank verhandeln. Einige Banken bieten kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten an. Ebenso wie flexible Ratenanpassungen während er Laufzeit. Hierbei ist zu beachten, ob diese kostenfrei angebotene Vertragsbausteine aber nicht durch einen höheren Zinssatz kompensiert werden.

7. Bereitstellungszinsen kosten Geld

Bereitstellungszinsen sind ein oft unterschätztes Risiko und ein häufiger Baufinanzierungsfehler. Beim Neubau wird das Geld je nach Baufortgang in Etappen ausgezahlt. Gibt es aber Probleme während der Bauphase, kommt es zu Verzögerungen. Dann wird ein Teil des Kredits später als ursprünglich vereinbart ausgezahlt. Ist keine langfristige bereitstellungszinsenfreie Zeit vereinbart, kostet das einen Zinssatz von 3 Prozent im Jahr – zusätzlich zu den vertraglich vereinbarte Zinsen. Deswegen ist jeder Vertrag, der eine möglichst lange bereitstellungszinsenfreie Zeit vorsieht, ein besonderer Vorteil.

8. Förderungen nicht kennen und nur der Hausbank vertrauen

In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten. Angefangen bei Förderungen für energetische Maßnahmen durch die KfW-Bank bis hin zu den Fördertöpfen der Bundesländer. Das ist ein regelrechter Dschungel, den es erst einmal zu durchforsten gilt. Kreditinteressenten sollten sich deswegen bereits im Vorfeld gezielt nach Zuschüssen und Förderungen erkundigen.

Zudem haben Sie die freie Wahl der kreditgebenden Bank. Wer sich dann nur auf das Angebot der Hausbank verlässt, zahlt in der Regel drauf. Deswegen ist der Angebotsvergleich von mindestens 3 Banken dringend anzuraten. Wer das nicht auf eigene Faust bewerkstelligen will und kann, nutzt dafür Baufinanzierungsvermittler, wie z. B. die Accedo, die über die tagesaktuellen Angebote von über 400 Banken verfügt. Wer intelligent vergleicht, spart fünfstellige Beträge über die Laufzeit. Deswegen ist es ein ganz wesentlicher Baufinanzierungsfehler, wenn man auf Vergleichsangebote verzichtet und nur ausschließlich mit der Hausbank verhandelt.

Fazit: Um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler eine sichere Bank

Bestens informiert in das Erstgespräch. Ein seriöser Kassensturz, der die eigenen finanziellen Möglichkeiten und Grenzen genauestens definiert. Und die Wahl eines bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlers, der über eine entsprechende Expertise verfügt und seine Dienst zudem kostenfrei anbietet. Mit diesem können Sie die besten auf Ihre finanziellen Möglichkeiten abgestimmten Angebote erhalten. So vermeiden Sie Baufinanzierungsfehler, die im schlimmsten Fall den Traum vom Eigenheim platzen lassen.

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