Anschlussfinanzierung

Mit Anschlussfinanzierung Zinsanstieg vermeiden

Anschlussfinanzierung und Forwarddarlehen: so sichern Sie sich günstige Zinsen für die Zukunft
27 Sep
Wer bei der Anschlussfinanzierung zu lange wartet, muss mit hohen Zinsen rechnen (Foto: pixabay.com)

Das aktuelle Szenario an den Zinsmärkten lässt auf ein weiteres Steigen der Zinsen schließen. Zwar sind nach dem starken Anstieg der letzten Monate die Sollzinsen für Baufinanzierungen wieder etwas günstiger geworden. Doch der nächste Zinsanstieg scheint ausgemacht. Das betrifft die Anschlussfinanzierung genauso wie Neufinanzierungen.

Galoppierte Inflation und weiter steigende Erzeugerpreise werden die Zentralbanken zu weiteren Eingriffen in die Zinspolitik zwingen. Dabei ist das Anheben des Leitzinses ein wesentliches Instrument, die Inflation zu verlangsamen. Ein weiteres Anheben des Leitzinsen wirkt sich aber direkt auf die Kreditzinsen für Baufinanzierung aus.

Werden die Notenbanken die Zinsen deutlich stärker anheben?

Wie hoch müssen die Zinsen steigen, damit die Inflation abflaut? Die Antwort lautet: vermutlich viel höher als bislang gedacht. Und: Die negativen Auswirkungen werden weltweit spürbar sein. Im Mittelpunkt ssteht dabei die Entscheidung der US-Notenbank. Vermutlich wird die Fed den Leitzins im Oktober nochmals um einen dreiviertel Prozentpunkt anheben. Der Zinssatz, zu denen sich Banken Geld leihen, würde dann bei über drei Prozent liegen, so hoch wie zuletzt Anfang 2008. Diese Zinserhöhung wird voraussichtlich nicht die letzte sein. Zudem verkauft die Fed Wertpapiere, die sie in den letzten 3 Jahren erworben hat. Mit dieser Maßnahme beabsichtigt man, dass die langfristigen Zinsen steigen, zum Beispiel auch für Baugeld.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hinkt bei diesen Maßnahmen hinterher. Der Leitzins liegt im Euroraum bei 1,25 Prozent. Ein Verkauf der Wertpapierbestände findet aktuell nicht statt. Was derzeit in den USA geschieht, zeichnet aber auch vor, was Europa bevorsteht. Experten sprechen inzwischen davon, dass ein Leitzins von 7 Prozent oder mehr realistisch sei. Die Zinsen sollen zukünftig wieder über den Inflationsraten liegen. Das bestätigen adie längerfristigen Fed-Vorhersagen.

Was kann man gegen einen Zinsanstieg bei er Anschlussfinanzierung unternehmen?

Wer clever ist, nutzt jetzt seine Chance: Mit einem kurzen Blick in den Kreditvertrag und dem richtigen Timing lässt sich in Zukunft viel Geld bei der Anschlussfinanzierung sparen. Die Erstfinanzierungen hatten in der Regel eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahre. Wenn dieser Erstvertrag – also die Zinsbindung – abläuft, verbleibt eine Restschuld, die dann mit einer Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden muss.

Deswegen lohnt sich jetzt ein Blick in den Kreditvertrag. Wichtig ist, zu welchem Zeitpunkt die Zinsbindung – und damit das Baufinanzierungsdarlehen – beendet ist. Dieses Datum entscheidet, für welche Form einer noch zinsgünstigen Weiterfinanzierung sie sich entscheiden. Drei Szenarien sind entscheidend:

  1. Sie haben eine langfristige Sollzinsbindung abgeschlossen (12 oder mehr Jahre). Dann können Sie nach 10 Jahren bereits kündigen und sich die aktuell noch günstigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern.
  2. Die Erstfinanzierung läuft in den nächsten 12 Monaten aus. Bereits ein Jahr vor Ablauf der Erstfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung zum aktuellen Zinssatz für die Zukunft abzuschließen. Dafür benötigen Sie aber eine Bank, die eine bereitstellungszinsfreie Zeit von ca. 1 Jahr ermöglicht.
  3. Die Erstfinanzierung läuft noch 24 bis 60 Monate bevor die Sollzinsbindung beendet ist. Dann ist ein Forward-Darlehen eine gute Alternative. Je nach Laufzeit bis zum Ende des Vertrags verlangen Banken zwar einen Zinsaufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Dieser kann die Zinsen bei auf 2 Prozent verteuern. Falls der Zinssatz in z. B. 3 Jahren aufgrund der Eingriffe der Notenbanken dann bei 6 Prozent steht, haben Sie für die Anschlussfinanzierung trotzdem einen Zinsvorteil.

Forward-Darlehen ist eine gute Option, sich vor steigenden Zinsen zu schützen.

Es gibt Banken, die bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung (oder dem Kündigungstermin nach 10 Jahren) ein Forward-Darlehen anbieten. Mit einem Forward-Darlehen wird der heutige Sollzins für eine spätere Anschlussfinanzierung vereinbart. Folgende Zinssteigerungen spielen dann keine Rolle mehr. Für diese Art der Anschlussfinanzierung berechnet die Bank aber einen Zinsaufschlag. Je nach Anbieter variiert dieser zwischen 0,015% bis 0,025% pro Monat — immer berechnet auf den Zeitraum zwischen Datum des Abschusses des Forward-Darlehens und tatsächlichen Ablauf der Sollzinsbindung des Erstvertrags.

Angenommen die Zinsbindung des Erstvertrags endet am 30.06.2025. Sie schließen zum 31.11.2022 ein Forward-Darlehen ab. Das heisst, Sie haben dass Anschlussdarlehen bereits 31 Monate vor Ablauf in Form einer Forward-Finanzierung abgeschlossen. Da bei vielen Anbietern ein halbes Jahr meist zinsaufschlagsfrei gewährt wird, werden 26 Monate mit einem Zinsaufschlag belegt. D. h.  0,015 mal 26 ergibt 0,39% p.a. Der Gesamtzins setzt sich dann aus dem Zinssatz zum aktuellen Zeitpunkt und zusätzlich Forward-Aufschlag zusammen.

Diese kleine Beispielrechnung zeit exemplarisch, dass eine Forward-Finanzierung in Zeiten intensiv steigender Zinsen eine besonders gut Wahl ist. Wichtig ist aber, dass Sie die Bank nach deren Rechenmethode fragen. Es gibt große Unterschiede. Und das nicht nur bei dem Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen. Auch die zinsaufschlagsfreie Zeit kann mitunter heftig variieren: Einige Banken verlangen zum Beispiel für die ersten 12 Forward-Monate keinen Aufschlag, andere berechnen den Aufschlag bereits vom ersten Monat an.

Wenn Sie ein Forward-Darlehen z. B. 26 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung abgeschlossen haben, ruht der Darlehensvertrag bis zum Stichtag der dann beginnenden Anschlussfinanzierung (26 Monate). Der im Vertrag festgeschriebene Zinssatz hat dann Bestand – egal ob die Zinsen während der 26 Monate weiter gestiegen sind. Aber auch fallende Zinsen werden dann nicht berücksichtigt. Wichtig: Der Vertrag kann während der Wartezeit nicht mehr gekündigt werden.

Verlassen Sie sich NICHT auf nur einen Anbieter bei der Anschlussfinanzierung

Natürlich ist es bequem, einfach auf das Angebot zur Anschlussfinanzierung von der erstfinanzierenden Bank zu warten. Diese wird sich kurz vor Ablauf der Erstfinanzierung damit bei Ihnen melden. Meistens so knapp, dass kaum noch Zeit für Vergleichsangebote bleibt. Das kann dann teuer werden, den die Bank wird versuchen, die Anschlussfinanzierung zu bankenfreundlichen Konditionen zu verkaufen.

Wichtig ist auch, dass das Gesamtpaket der Anschlussfinanzierung stimmt und an ihre eventuell neuen finanziellen Möglichkeiten und Rahmenbedingungen angepasst wird. Der effektive Jahreszins ist ein wichtiger – aber nicht der einzige – Faktor. Je weniger Zinsen verlangt werden, desto mehr bleibt für die Tilgung. Aber auch Sondertilgungsklauseln sollten verhandelt werden. Bei manchen Banken sind zu 10% pro Jahr möglich – 5% sollten aber grundsätzlich kostenfrei möglich sein. Außerdem sollte über kostenfreie Änderungen des Tilgungssatzes und Ratenanpassungen während der Laufzeit der Anschlussfinanzierung  ohne versteckte Gebühren verhandelt werden. Und nicht zuletzt die Laufzeit der Sollzinsbindung: Gehen Sie von künftig weiter steigenden Zinsen aus, entscheiden Sie sich für einen Darlehensvertrag mit einer möglichst langen Laufzeit (eventuell bis zur vollständigen Tilguzng des Kredits).

Anschlussfinanzierung bei einer anderen als der erstfinanzierenden Bank ist einfach

Es gibt keinen Grund, bei der Hausbank zu bleiben, wenn deren Angebot für die Anschlussfinanzierung nicht top ist. Denn der Wechsel ist denkbar einfach: Sie brauchen nur alle nötigen Unterlagen, die Sie bereits für die Erstfinanzierung eingereicht hatten. Die neue Bank übernimmt beim Wechsel die weiteren Schritte und setzt sich zudem mit dem bisherigen Anbieter in Verbindung. Sie leisten dann nur noch die Unterschrift unter den neuen Kreditvertrag und für den Auftrag zur Grundschuldabtretung (Grundbuch-Eintrag). Die Auszahlung und Ablösung der Darlehenskonten regeln die Banken untereinander. Zudem bieten viele Banken einen kostenfreien Wechsel an. Die einzige zu entrichtende Gebühr ist die für die Abtretung der Grundschuld (z. B. bei einer Grundschuld von 200.000 Euro circa 400 Euro).

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen ist mit einem Baufinanzierungsvermittler besonders einfach

Als langjähriger Anbieter ist die ACCEDO AG spezialisiert auf Baufiinanzierung – auch bei komplexen und komplizierten Fragestellungen. Nicht nur, dass Sie so sofort die beste Auswahl aus den tagesaktuellen Angeboten von ca. 450 Banken erhalten. Auch bei Fragen zu Sondertilgung, Laufzeit, Tilgungssätze und Ratenanpassungen werden Sie bestens und umfassend informiert. So gehen Sie auf Nummer Sicher, dass Sie bei Forward- und Anschluss-Darlehen nichts vergessen, alles richtig machen und am Ende besonders günstig weiterfinanzieren können. Und egal, ob Sie das Angebot der ACEEDO AG am Ende annehmen oder nicht: der gesamte Beratungsprozess ist für Sie kostenfrei.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet: Volltilger- und Kombidarlehen im Check.
Steigenden Zinsen begegnet man in der Regel mit langfristiger Baufinanzierung, vertraglicher Flexibilität, Förderungen und Eigenkapital.
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