Der Wunsch nach Wohneigentum wächst weiter. Steigende Mieten, Home-Office und fehlende sichere Anlagealternativen bescheren dem Immobilienmarkt einen ungebrochenen Boom. Eine Eigentumswohnung kaufen sich inzwischen immer mehr Deutsche. Denn hier sind die Anschaffungskosten noch überschaubar, leistbar und einfacher realisierbar als neu zu bauen oder eine gepflegte und bezugsfertige Bestandsimmobilie zu finden. Doch auch, wenn man eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte man genauso hinsehen, vorab planen und eine möglichst sichere Finanzierung mit größtmöglicher Flexibilität wählen.
Sie wollen eine neue oder eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen?
Wer an einer Eigentumswohnung aus dem Bestand interessiert ist, sollte folgende Faktoren bedenken:
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Trotz der aktuell großem Nachfrage und dem damit verbundenen Druck, sich schnell entscheiden zu müssen, sollte man sich doch Zeit nehmen, die Substanz des Gebäudes und der Wohnug zu prüfen. Denn eine gebrauchte Eigentumswohnung – oder das Haus, in dem diese Eigentumswohnung angeboten wird – kann Sanierungsbedarf haben. Und das kann in der Folge zu Problemen führen.
- Eine gebrauchte Eigentumswohnung ist immer Teil einer gewachsenen Eigentümergemeinschaft, die anteilig den Erhalt und den Sanierungsbedarf des Gesamtgebäudes beschließt – die Sie als Neueigentümer auch mitfinanzieren müssen.
- Vor dem Kauf über geplante bzw. beschlossene Sanierungsmaßnahmen der Hausgemeinschaft informieren – auch ob in der letzten Eigentümerversammlung bereits eine Investition beschlossen wurden.
- Auch die Zufriedenheit aller Eigentümer untereinander spielt eine Rolle; sind diese zerstritten, werden auch Sie über kurz oder lang mit diesen Streitigkeiten beschäftigt sein.
- Die Frage nach dem Hausgeld, das anteilig für ihre Eigentumswohnung fällig wird. Neben Kosten für Müllabfuhr, Hausmeisterdienst, Gartenpflege und für das Honorar der Immobilienverwaltung sind vor allem die jhrlichen Zahlungen für die Instandhaltungstücklage interessant. Deswegen fordern Sie vom Verkäufer den Einzelwirtschaftsplan der Wohnung sowie die Jahresabrechnungen der vergangenen 3 Jahre an und lassen Sie sich von der Immobilienverwaltung den Wirtschaftsplan für die gesamte Anlage geben. Aus diesem wird ersichtlich, ob Sie als Eigentümer der Wohnung in Zukunft an Sonderumlagen beteiligt werden.
Grundbuchauszug anfordern, um sicher eine Eigentumswohnung kaufen zu können.
Später, wenn Sie einen Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung brauchen, ist der Grundbuchauszug sowieso obligatorisch. Aber es ist wichtig, sich diesen bereits als Kaufinteressent z. B. als Kopie, vom Makler oder Verkäufer aushändigen zu lassen. Das Wohnungsgrundbuch gibt Auskunft über den tatsächlichen Eigentümer und besondere Einschränkungen wie ein Wohn- ,Wege oder Vorkaufsrecht. Auch Sondernutzungsrechte der Wohnung, wie zum Beispiel am Garten, können hier eingetragen sein. Ist eine Grundschuld vom vorherigen Eigentümer hier vermerkt, muss er sich im Kaufvertrag verpflichten, diese löschen zu lassen und die Wohnung so lastenfrei zu übergeben.
Ein zukünftiges Kostenrisiko: die Instandhaltungsrücklage
Klären Sie, wie hoch die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist, vor allem in Bezug auf geplante oder nötige Sanierungen. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet jedes Jahr, wie viel sie auf das extra geführte Konto einzahlt. Als Faustregel gilt:
- bei einem Haus, das jünger als 20 Jahre ist, sollten jeden Monat 60 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche eingezahlt werden
- ist das Haus bereits vor 20 bis 40 Jahren gebaut, 75 Cent
- bei Immobilien älter als 40 Jahre 95 Cent.
Im Falle eines vorhanden Fahrstuhls ist mit einem weiteren Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Wichtig: Je älter das Haus ist und je weniger saniert wurde, desto höher sollten die Rücklagen sein. Größere Reparaturen müssen sonst über Sonderumlagen finanziert werden, die je nach Wohnungsgröße mehrere 10.000 Euro ausmachen können. Und diese Sonderumlagen sind nicht in der Instandshaltungsrücklage enthalten.
Die Teilungserklärung – ein wichtiger Teil vom Ganzen
Die Teilungserklärung ist das wichtigste Regelwerk der Wohneigentümergemeinschaft. Diese müssen sie deshalb gründlich prüfen. Was gehört zum Gemeinschaftseigentum, was zu Ihrem Sondereigentum? Welche Rechte und Pflichten haben alle Eigentümer? Wie groß ist Ihr Anteil an den Gemeinschaftsausgaben? Die Teilungserklärung ist immer Bestandteil Ihres Kaufvertrags.
Sollten Ihnen bestimmte Baumaßnahmen in Ihrer Eigentumswohnung sehr wichtig sein (Barrierefreiheit, Entfernung von Trennwänden, optimierte neue Fenster etc.), müssen Sie klären, ob Sie dafür die Zustimmung der Miteigentümer brauchen, und falls ja, holen Sie diese unbedingt vorab ein – beziehungsweise verpflichten Sie den Verkäufer im Kaufvertrag dazu.
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, offene Fragen beim Notar klären
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Möglichkeit eines gemeinsamen Vorgesprächs mit dem Verkäufer beim Notar unbedingt nutzen, um Ihre Wünsche und Fragen einzubringen. Ein Notar berät unparteiisch und stellt sicher, dass der Vertrag den Absprachen entspricht. Den Entwurf bekommen Sie mindestens zwei Wochen vor dem Unterschriftstermin zur gründlichen Ansicht zugeschickt. Nur wenn der Kauf besonders kompliziert ist, wird darüber hinaus ein Anwalt benötigt.
Vergessen Sie für die Finanzierungsplanung die Nebenkosten nicht
Nebenkosten fallen bei jedem Immobilienkaufs an Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer. Für Notar und Grundbucheintrag müssen Sie rund zwei Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Wer seine Eigentumswohnung über einen Makler kauft, muss sdie Hälfte dieser Kosten tragen; die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Sie ist frei verhandelbar und beträgt üblicherweise 7,14 Prozent des Kaufpreises. „In Regionen, wo Immobilienpreise günstiger sind, sind pauschale Provisionen üblich. Für die Grunderwerbsteuer müssen Käufer je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises zahlen. Diese Nebenkosten können in der Regel nicht mit einem Baufinanzierungsdarlehen bezahlt werden; dafür müssen Sie Eigenmittel aufwenden, die dann nicht mehr für den Kaufpreis zur Verfügung stehen. Denken Sie aber auch an die Folgekosten wie Möblierung, Änderungen des Grundrisses oder die Individualisierung des Bades.
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, Unterlagen genau studieren
Auch wenn der Verkäufervon einer netten Eigentümergemeinschaft spricht, machen Sie sich ein eigenes Bild. Lassen Sie sich vom Verwalter bei einer Bestandswohnung die Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen und die der Beschlusssammlung geben. Die Protokolle sagen einiges über das Miteinander in der Gemeinschaft aus und zeigen oft schon geplante Sanierungen an.
Der Bauprospekt einer neu gebauten Eigentumswohnung preist höchste Qualitätsstandards an? Für eine Neubauwohnung ist die Baubeschreibung entscheidend. Sie ist Vertragsbestandteil des Kaufs und listet klar auf, welche Leistungen der Bauträger schuldet. Wenn Siue ganz sicher gehen wollen, was anzuraten ist, besuchen Sie das Objekt mit einem unabhängigen Fachmann, zum Beispiel einem Bausachverständigen oder Architekten. Die Kosten dafür sind gut angelegtes Geld. Denn dieser kann Sie auf eventuelle Mängel oder unvollständige Baubeschreibungen hinweisen.
Sicher finanzieren heißt langfristig und flexibel finanzieren
Achten Sie bei Ihren Finanzierungsanfragen bei Banken und bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlern auf langfristige Finanzierungen, um sich den noch sehr günstigen Bauzins langfristig zu sichern für die Zeit, wenn die Zinsen wieder steigen. Bei langrsitigen Finanzierungen verlangen Banken geringe Aufschläge auf den Zins. Aber so sind Sie sicher vor den erwarteten Zinssteigerungen auf dem Immobilienmarkt und geraten nicht in die Kostenfalle, wenn Sie später anschlussfinanzieren. Auch sollten Sie das Baufinanzierungsdarlehen möglichst flexibel gestalten. dazu gehören kostenfreie, aber möglichst hohe, Sondertilgungsrechte sowie Raten- bzw. Tilgungsanpassungen während der Laufzeit.
Besprechen Sie die Finanzierung mit einem bankenunabhängigen Berater bereits am Beginn Ihrer Suche nach einer Eigentumswohnung. Dann sind Sie für die Kaufverhandlungen bestens aufgestellt und können schnell die Finanzierung vorweisen, wenn es beim Kauf dann schnell gehen muss.
