In den letzten Jahren haben sich die Vorgaben für Baufinanzierungskredite immer wieder geändert. Einerseits zum Schutz der Kreditnehmer, um eine sichere Baufinanzierung ohne zu großes Risiko zu erhalten. Andererseits aus Sicht der Banken, die sich aktuell vor steigenden Zinsen absichern wollen.Die im Jahr 2016 eingeführte Wohnimmobilienrichtlinie (kurz WIKR) macht den Banken klare Vorgaben, welche Voraussetzungen Kreditinteressenten erfüllen sollten, damit sie einen Immobilienkredit erhalten können. Zudem schreibt sie eine Dokumentationspflicht der Beratungsgespräche vor, damit der Kreditnehmer im Streitfall verlässliche Gesprächsprotokolle vorliegen hat. Damit will man Kreditnehmer besser vor falscher oder unzureichender Bankberatung schützen. Damit wurden Banken mehr in die Pflicht – und damit auch in die Haftung – genommen. Ein wichtiges Kriterium ist dabei das Alter für den Immobilienkauf.
Die Folge: Viele Baufinanzierungsinteressenten erhalten heute schwerer einen Kredit. Ein wichtiger Eckpunkt: der Kredit muss vor dem Eintritt in die Rente vollständig zurückgezahlt sein.. Deswegen ist das Alter für den Immobilienkauf heute entscheidender als früher. Ein Kreditinteressent und Normalverdiener Anfang 50 hat heute mehr Hürden zu meistern, eine Baufinanzierung zu erhalten, falls er finanziell nicht in der Lage ist, bis zum Renteneintrittsalter den Immobilienkredit vollständig zu tilgen.
Entscheidend ist nicht neben dem Alter für die Immobilienfinanzierung, sondern auch das zur Verfügung stehende Eigenkapital
Oftmals ist altersabhängig tatsächlich das zur Verfügung stehende Eigenkapital ein wesentlicher Faktor. Ist man 50, verfügt aber über 50 oder gar 60 Prozent Eigenmittel für den Immobilienkauf, wird man selten ein Problem bekommen. Besonders dann, wenn man die Baufinanzierung im Lauf von 15 bis 18 Jahren vollständig tilgen kann. Demgegenüber werden junge Familien, die noch 30 oder mehr Jahre erwerbstätig sein können, eher Probleme bekommen, eine finanzierende Bank zu finden, wenn sie über kein oder nur wenig Eigenkapital verfügen. Denn Banken erscheinen dann die Risiken eines Kreditausfalls wegen der langfristigen Kreditfinanzierung größer – z. B. wegen Scheidung, Arbeitsplatzverlust oder sonstige wirtschaftliche Krisen. Deswegen werden sich Banken bei der Kreditvergabe auch wesentlich vorsichtiger verhalten als bei älteren, aber solventen Baukreditinteressenten.
Ein ungeschriebenes Gesetz besagt, dass man ca. 20 Prozent Eigenkapital in den Immobilienkauf einbringen sollte, um mehr oder weniger problemlos eine Baufinanzierung zu erhalten. Diese Eigenkapitalquote variiert aber von Bank zu Bank. Deswegen ist die Beratung durch eines bankenunabhängigen Finanzierungsberater immer ratsam. Besonders dann, wenn dieser tagesaktuellen Zugriff auf möglichst viele Bank-Angebote zur Baufinanzierungin Deutschland hat. Die Markführer bei den Baufinanzierungsvermittlern (z. b. accedo, Dr. Klein, Interhyp) haben derzeit Echtzeitzugriff auf tagesaktuelle Baufinanzierungsangebote von über 400 Banken.
Welches Alter für den Immobilienkauf ist das beste?
Ab welchem Alter sich eine eigene Immobilie lohnt, ist natürlich immer auch von der finanziellen Situation abhängig, in der sich der Einzelne befindet. Grundsätzlich kann man aber schon sagen: je jünger umso besser. Aber letztendlich kommt es immer auf die richtige Planung an, wann man in die eigenen vier Wände einziehen kann. Wichtig in diesem Zusammenhang ist aber immer auch die Höhe des zur Verefügung stehenden Eigenkapitals, welches man in die Baufinanzierung einbringen kann. Dabei ist zu bedenken, dass die Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Makler, Notar etc.) nicht Teil dieser Eigenkapitalquote sondern zusätzlich mit Eigenmitteln zu zahlen sind.
In der Regel sind Immobilienkäufer zwischen 35 und 50 Jahre alt. Der aktuelle Altersdurchschnitt beim ersten Erwerb einer eigenen Immobilie – Neubau, Eigentumswohnung oder Haus aus dem Bestand – liegt derzeit bei ca. 39 Jahren. Muss man wirklich so lange warten? Nicht unbedingt: Wer jung finanziert, hat länger für die Finanzierung Zeit, kann Zins und Tilgung im Finanzierungszeitraum besser auf zukünftige Lebensereignisse anpassen, zudem viel länger in seinem Eigentum wohnen und damit auch besser vorsorgen.
Ein junges Alter für den Immobilienkauf hat viele Vorteile. Aber nur dann, wenn man einen exakten Finanzplan hat, einen flexiblen Baufinanzierungsvertrag aushandelt, der ein Maximum an Flexibilität bei Raten-, Zins- und Tilgungsanpassungen während der Laufzeit bietet und zudem maximale Sondertilgungsmöglichkeiten vorhält – ohne dass deswegen zusätzliche Kosten in Form von höheren Zinssätzen anfallen. Allein schon deswegen muss im Vorfeld viel recherchiert und ein umfassendes Baufinanzierungswissen aufgebaut werden. Natürlich ist Beratung von bankenunabhängiger Seite sinnvoll. Aber ebenso wichtig ist der eigene realistische Blick auf die eigene finanzielle Situation eine eine seriöse Einschätzung der eigenen zukünftigen Entwicklung der Einkommenssituation.
Früh Eigenkapital aufbauen – egal welches Alter für den Immobilienkauf gewählt wird.
Wer in jungen Jahren eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich also besonders gut vorbereiten. Und über angespartes Geld bzw. über entsprechende flüssige Mittel verfügen, empfiehlt die Verbraucherzentrale. Von einer sogenannten Null-Prozent Finanzierung (eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital) ist generell abzuraten. Zumal in diesem Fall sehr hohe Zinsen verlangt werden. Es gibt nur ganz wenige Ausnahmefälle, die eine Null-Prozent-Finanzierung möglich machen: z. B. junge Menschen im höheren Beamtendienst oder sehr Wohlhabende. Als Faustregel gilt ein Eigenkapital von ca. 20 Prozent des Kaufpreises.
Max Herbst, ein anerkannter Baufinanzierungsexperte mit jahrzehntelanger Erfahrung, sieht im Aktiensparen einen guten Weg. Eine Möglichkeit für junge Verbraucher können aus seiner Sicht börsengehandelte Fonds (ETF) sein. „Da habe ich so gut wie keine Gebühren und bleibe flexibel“, erklärt der Finanzexperte. Auf diese Weise lässt sich mit ein wenig Weitsicht Eigenkapital aufbauen. ETFs sind Fonds, die einen Aktienindex nachbilden und damit an dessen Wertentwicklung gekoppelt sind. Da die Kurse an den Börsen schwanken, sind ETFs vor allem längerfristig interessant. Denn je mehr Zeit Anleger haben, desto geringer ist das Verlustrisiko. Laut Deutschem Aktieninstitut (DAI). brachte ein breit gestreutes Aktienportfolio im Dax im Lauf von 20 Jahren im Mittel 8,9 Prozent Rendite pro Jahr.
Und wer jetzt bereits spart, kann dieses Angesparte dann zu einem günstigen Zeitpunkt investieren. Deswegen gilt: das beste Alter für Immobilienfinanzierung ist je früher umso besser. Das gilt auch für den Start eines eigenen gezielten Ansparplans. Die von Experten Herbst angesprochenen ETF-Aktion sind dabei nur einer von vielen möglichen Wegen – Hauptsache man fangt so früh wie möglich mit dem Sparen für das geplante Immobilieneigentum an.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Einstieg?
In Zeiten steigender Immobilienpreisen und teueren Mieten fragen sich viele: Wann sollte ich in die Immobiliensuche einsteigen? Sicher ist: Wer baut oder kauft, muss langfristig denken. Bei einem besonders niedrigen Zinsniveau sind langfristige Zinsbindung von mindestens zehn, besser noch 15 oder 20 Jahren zu wählen. In der aktuellen Situation wieder steigender Zinsen ist die Entscheidung für eine kürzere oder längere Zinsbindung nicht leicht. Auch dafür kann ein intensives Beratungsgespräch mit versierten Baufinanzierungsexperten Klarheit bringen. Zumal neben dem Zinssatz auch noch andere Faktoren eine wichtige Rolle spielen: ist mit einer Erbschaft zu rechnen? Kann die Einnahmesituation in den nächsten 10 Jahren besonders positiv gestaltet werden? Oder gibt es Fördermittel, die seitens der Bank in die Eigenkapitalquote mit eingerechnet werden?
Auch wichtig: Je näher an der eigenen Belastungsgrenze finanziert wird, umso länger sollte die Zinsbindung vereinbart werden. Langfristige Baufinanzierungsverträge kosten zwar leicht höhere Zinsen. Aber der Kreditnehmer hat dann die Sicherheit, dass sich diese aktuell noch niedrigen Zinssätze während der Vertragslaufzeit nicht ändern. Aktuell liegt der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren bei ca. 2,5 Prozent. Für eine 20 Jahre-Zinsbindung werden derzeit 3 Prozent verlangt.
Egal welches Alter für den Immobilienkauf gewählt wird – das Sprichwort gilt: „prüfe wer sich lange bindet”.
Besonders junge Interessenten mit wenig Erspartem sollten mit einem Puffer rechnen, um ein Scheitern zu verhindern. Die Kreditrate muss auch bei sinkendem Einkommen verkraftbar sein. Das heisst, nie mit der absoluten Belastungsobergrenze rechnen bzw. finanzieren. Um eine passende Finanzierung zu finden, ist es wichtig, Angebote von mehreren Banken einzuholen – dabei sollten auch Angebote von bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlern wie die ACCEDO AG dabei sein. Als Vergleichsgröße dient der effektive Jahreszins. Damit diese Zahl allerdings aussagekräftig und vergleichbar ist, sollten die Laufzeiten bzw. Zinsbindungszeiten, Anfangstilgung und vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten der Angebote verschiedenen Banken und Vermittler vergleichbar sein. Und auch ein prüfender Blick auf die darin ausgewiesene Restschuld ist wichtig. Die Restschuld gibt Auskunft darüber, welcher Betrag nach Ablauf der Zinsbindung mit einem Anschlusskredit neu zu finanzieren ist. Klar ist: je niedriger die restschuld am Ende der Laufzeit, umso besser.
Zusammenfassend kann man sagen: Am besten möglichst früh mit der Planung des Immobilienkaufs beginnen. Dabei sollte man sich zuerst um das Eigenkapital kümmern. Denn je mehr zur Verfügung steht, umso risikoärmer – und damit auch günstiger – fällt die Immobilienfinanzierung aus. Außerdem ist es wichtig, entsprechendes Wissen rund um die Baufinanzierung zu erwerben. Dazu gehören auch Fördermöglichkeiten mittels zinsbegünstigter Kredite sowie Zuschüsse (z. B. für energieeffizientes Bauen bzw. Sanieren). Ist man dann soweit vorbereitet, kann man das Beratungsgespräch mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler starten. Diese Beratungen sind bei den seriösen Vermittlern wie die ACCEDO AG immer kostenfrei – auch dann, wenn das Ergebnis ist, erst einmal keine Immobilie zu kaufen oder zu bauen.
Verbesserung der Lebensqualität und Altersvorsorge sind die wichtigsten Motivationsgründe, eine
Immobilie zu finanzieren.
