Bevor der Traum vom Wohneigentum real wird, sollte man nicht nur einen ehrlichen Kassensturz machen, sondern auch die mögliche Entwicklung der eigenen finanziellen Situation einschätzen. Immobilienkauf planen heisst auch, sich einen Überblick zu verschaffen, welche möglichen Finanzmittel in Zukunft in die Finanzierung mit eingebracht werden können. Dazu gehören eventuell vorgezogene Erbschaften, Verkäufe z. B. aus dem Aktiendepot oder finanzielle Unterstützung vom Arbeitgeber sowie Förderangebote von Kommunen, Ländern und Bund. Sich diesen umfassenden Überblick zu verschaffen kostet Zeit. Doch je genauer man diesen durchführt, umso sicherer wird am Ende die Finanzierung sein.
Immobilienkauf planen: Welches monatliches Budget kann man sich leisten?
Wer den Immobilienkauf mit einem Kredit finanziert, muss mit 3 Arten an laufenden Kosten rechnen:
- monatliche Zinszahlungen an die Bank
- die laufende Tilgung der Baufinanzierung
- Neben- und Betriebskosten für das Wohneigentum.
Eine gute Vergleichszahl für die Betriebskosten sind die Abrechnungen eines laufenden Mietvertrags. Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung gehören dazu. Bedenken Sie aber, dass diese Kosten – besonders wenn der zukünftige Immobilienbesitz über mehr Wohnfläche und eventuell einen Garten verfügt – anteilig steigen können. Oder sinken, wenn Sie z. B. aus einem Altbau in einen energetisch optimierten Neubau ziehen.
Instandhaltungskosten einrechnen!
Da im Lauf der Zeit Instandhaltungskosten auf Sie zukommen werden, sollten Sie nach Einzug ca. 300,– Euro monatlich als Instandhaltungsrücklage einplanen. Falls Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, müssen Sie sich vor dem Kauf nach der Höhe des sogenannten Hausgeldes erkundigen. Das Hausgeld ist eine Rücklage, mit der die laufenden Kosten für Hausmeisterdienste, Gartenpflege oder auch Aufzug-Instandhaltung etc. beglichen werden. Das Hausgeld ist bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften das Äquivalent zu den Betriebskosten.
Die monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen werden unter dem Begriff Kapitaldienst zusammengefasst. Der Kapitaldienst sollte als Faustregel nicht 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens übersteigen. Und wenn Sie die Betriebskosten dazu rechnen, müssen 50 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für das Leben übrig bleiben. Natürlich sind das nur Näherungswerte. Denn ein weiterer Faktor sind Ihre familiären Gegebenheiten: eine Familie mit vier Kindern und einem Haushaltseinkommen von 4.000 Euro werden mit 50% Aufwendungen für Kapitaldienste und Betriebskosten nur unter Einschränkungen durch den Monat kommen. Ein Zwei-Personen-Haushalt mit 6.000,– Euro Nettoeinkommen wird dagegen diese 50% leichter tragen können, ohne größere Abstriche bei der Lebensqualität machen zu müssen.
Grundsätzlich sollten Sie nicht zu knapp rechnen. Wer auf Nummer sicher gehen will, bedenkt zudem, dass das Einkommen im Laufe einer Baufinanzierung auch sinken kann z. B. wegen Elternzeit.
Nebenkosten beim Immobilienkauf planen – ein wesentlicher Faktor.
Der ausgewiesene Preis beim Immobilienkauf oder das verbindliche Angebot für den Hausbau sind leider nicht die einzigen Kosten, die auf Sie zukommen. Ein wichtiger Faktor ihrer Finanzierungsrechnung sind die Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten zählen:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent)
- die Notar-Kosten für den Kaufvertrag aufsetzt
- sowie die Kosten für den Grundbucheintrag.
- Außerdem können noch Maklerkosten hinzukommen.
Diese Kaufnebenkosten können erheblich ausfallen, wie folgendes Beispiel zeigt: Eigentumswohnung in Hamburg mit einem Kaufpreis von 400.000,– Euro. Die Nebenkosten dafür fallen wie folgt aus:
- 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 18.000,– Euro
- 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchgebühren: 6.000,– Euro
- ca. 3,5 Prozent Maklercourtage: 14.000,– Euro
(die Maklercourtage wird hälftig von Käufer und Verkäufer getragen)
Die Nebenkosten liegen damit also bei ca. 38.000 Euro. D.h. ein Finanzmittelbedarf von ca. 440.000 Euro ist nötig, um den Immobilienkauf zu stemmen. Und das ist nur der Kaufpreis. Falls noch Renovierungsbedarf anfällt oder neue Möbel angeschafft werden müssen, sind diese Beträge zusätzlich on top zu setzen.
Je mehr Eigenkapital Sie beim Immobilienkauf planen umso besser.
Die günstigsten Kredite, die in der Bankenwerbung zu lesen sind, bekommt man nur mit viel Eigenkapitalanteil, einer exzellenten Bonität und sicherem Arbeitsplatz. Ohne Eigenkapital ist der Traum vom Eigenheim fast unmöglich. Nur in wenigen Fällen – nämlich wenn Sie jung und in unkündbarer Stelle (z. B. verbeamtet) sind oder über ein wirklich großes Vermögen verfügen – ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich. Auch wird die Gesamtfinanzierung insgesamt viel teurer.
Eigenkapital ist aus Sicht der Bank alles, was sie sofort zur Verfügung haben und in den Immobilienkauf einbringen können:
- Tagesgeld- und Festgeld oder Sparbücher.
- Aktien, Fonds und Wertpapiere, die nicht langfristig angelegt sind.
- Bausparverträge, wenn sie zuteilungsreif sind. Von einer vorzeitigen Kündigung ist abzuraten, da in der Regel sehr teuer.
- Ebenso Lebensversicherungen. Eventuell können diese aber langfristig als Sicherheit dienen.
- Gibt es weitere Möglichkeiten, an freies Kapital zu kommen z. B. durch ein vorgezogenes Erbe oder eine Veräusserung;
- Eigenleistungen werden wie Eigenkapital behandelt. In Absprache mit der Bank können Eigenleistung als Eigenkapital einplant werden.
- Auch Darlehen der staatlichen Förderbank KfW werden wie Eigenkapital behandelt, wenn sie im Grundbuch als nachrangig eingetragen sind.
Die meisten Banken erwarten einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Wer weniger als 20 Prozent bringt, benötigt dann ein hohes Einkommen und einen besonders sicheren Job. Besonders Beamte haben gute Chancen, auch mit wenig Eigenkapital zu finanzieren.
Eine Fallbeispiel zur Verdeutlichung:
Zurück zum Fallbeispiel: die Eigentumswohnung in Hamburg für 400.000 Euro und Kaufnebenkosten von ca. 40.000,- Euro benötigt einen Eigenkapitalanteil von ca. 120.000,- Euro (80.000,- € Eigenmittel für die Finanzierung plus Kaufnebenkosten) für eine günstige Baufinanzierung. Zudem wählen Sie eine Anfangstilgung von 5% und wollen sich entscheiden, ob Sie eine 10 oder 20 jährige Vertragslaufzeit mit dem Kreditgeber vereinbaren.
Bei einer 10 jährigen Zinsbindung ist aktuell eine Baufinanzierung für ca. 1,3 bis 1,7 Prozent zu haben. Der monatliche Kapitaldienst beläuft sich dann bei gleichzeitiger Anfangstilgung von 5 Prozent bei ca. 1.700,– Euro. Am Ende bleibt eine Restschuld von ca. 150.000,- Euro.
Die Restschuld nach Ablauf einer 20 jährigen Zinsbindung ist unter gleichen Bedingungen bereits bei 0,- Euro, denn der Kredit wäre bereits vor Ablauf des 18. Jahres komplett abbezahlt und Sie damit schuldenfrei. Dafür fällt der Zinssatz zwischen 1,45 bis 2 Prozent höher aus und die monatlichen Belastungen liegen zwischen 1.800,- und 1.900,- Euro je nach Anbieter.
Sie wollen ein eigenes Fallbeispiel rechnen: Nutzen Sie diesen Zinsvergleich Rechner
Immer einen Puffer beim Immobilienkauf planen!
Wer eine ältere Immobilien kauft, sollte am Anfang nicht das gesamte verfügbare Geld in den Kauf investieren. Ein Sicherheitspuffer von ca. 10.000 Euro ist anzuraten. Diese Reserve haben Sie sinnvollerweise in einer Anlageform geparkt, die sofort kündbar ist, wenn an der Immobilie eine notwendige Reparatur auftritt.
Wenn Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie haben und welche monatliche Belastung Sie tragen können, sind Sie schon sehr nah dran am persönlichen Kaufbudget.
In der Niedrigzinsphase den Immobilienkauf mit einem langfristigen Kredit absichern.
Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind seit Jahren historisch niedrig.Zum Vergleich: Vor über zehn Jahren waren Kredite mit einer Verzinsung von 5 Prozent normal. Die Höhe der Zinsen ist beim Immobilienkauf entscheidend. Je geringer diese sind, umso mehr kann man in den Kaufpreis stecken. Wie hoch die Zinsen für Ihren Immobilienkredit sind, hängt neben den am Zinsmarkt angebotenen Zinsen zusätzlich von mehreren Faktoren ab:
- der persönlichen Bonität (Einkommen, Jobsicherheit, Eigenkapitalanteil sowie weitere finanzielle Verpflichtungen des Kreditnehmers)
- Zinsbindung (kurze Laufzeiten kosten ganz wenig Zins; je länger die Zinsbindung umso höher der Zinssatz).
Daher ist die Entscheidung für die Darlehensdauer besonders wichtig. Die Frage, wie lange man sich den aktuellen Minizins sichern will – z. B. für 10, 15 oder 20 Jahre – entscheidet über die Zinshöhe. Je länger Sie die aktuellen Zinsen festschreiben lassen, desto höher wird der Zinssatz. Dafür müssen Sie sich nicht vor steigenden Zinsen während der Zinsbindungsphase fürchten.
Wie risikofreudig sind Sie?
Wenn Sie als Zinsbindung für einen 300.000-Euro-Kredit nur fünf Jahre wählen, bekommen Sie heute einen extrem niedrigen Zinssatz angeboten. Der Haken: Am Ende der Zinsbindung steht dann eine sehr hohe Restschuld. Das ist der Betrag, den Sie dann mit einer Anschlussfinanzierung neu verhandeln. Wenn aber in 5 Jahren der Zinssatz inzwischen gestiegen ist, müssen Sie dann monatlich weit höhere Belastungen tragen. Sie tragen dann letztendlich das gesamte Zinsrisiko.
Und die monatlichen Kapitaldienste des Fallbeispiels? Im Laufe der 5 jährigen Darlehensbindung zahlen Sie monatlich ca. 1.650,– bis 1.900 Euro an Kapitaldiensten. Bei einer 20 jährigen Laufzeit nur unwesentlich mehr, nämlich ca. 1.750,– bis 2.000,- Euro. Da stellt sich die Frage nach der Risikofreudigkeit eigentlich nicht mehr. Die monatlichen Mehrkosten von ca. 100,– Euro geben eine so große Planungssicherheit, dass man dann mit Sicherheit eine 20 jährige Zinsbindung wählt. Zumal am Ende der Laufzeit der Kredit getilgt ist und Sie somit keinerlei Zinsrisiko tragen müssen.
In einer Minizinsphase besonders schnell tilgen!
Achten Sie auf die Werbeangebote der Banken. Diese suggerieren mit besonders niedrigen monatlichen Belastungen und verleiten dazu, als Durchschnittsverdiener von einer Loft im angesagten Großstadtviertel zu träumen. Doch vorsicht! Diese Angebote rechnen mit einer Tilgungsrate von einem Prozent pro Jahr. Dieses Prozent verlängert aber die Rückzahlungsfrist bis ins Unendliche, bis die Schulden abgetragen sind.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist muss man eine höhere Tilgungsrate von 5 Prozent oder mehr pro Jahr wählen. Das erhöht zwar die monatliche Belastung, aber die Kreditschulden werden viel schnell abgetragen.Eins ist klar: am meisten spart man, wenn man möglichst schnell schuldenfrei wird. Von einer hinausgezögerten Schuldenfreiheit profitiert nur die Bank.
Viele Banken bieten an, mindestens ein Mal im Jahr die Tilgungsrate zu ändern. Dass ist in einem Baufinanzierungsvertrag umbedingt festzuschreiben. Wenn Sie in zehn Jahren deutlich mehr verdienen als heute, können Sie die Tilgungsrate erhöhen. Und mit dieser Erhöhung reduzieren Sie die Restschuld – und letztendlich auch die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung.
Auch auf die Möglichkeit zur Sondertilgung ist zu pochen. Das hilft, den Kredit ebenfalls schneller zurückzuzahlen. Immer wenn Sie Geld übrig haben, ist dieses dann bis zu einem bestimmten, im Vertrag festgeschrieben Höchstbetrag in die Rückzahlung einzubringen. Auch das bringt schnellere Schuldenfreiheit. Eine Verkürzung der Laufzeit ist das beste Sparmodell, das Sie finden und hilft zugleich, schneller Vermögen aufzubauen.
Immobilienkauf: Gut geplant – viel gewonnen!
Je genauer Sie im Vorfeld den Immobilienkauf planen, umso sicherer und günstiger kommen Sie an eine Baufinanzierung. Sicherlich kann man nicht alles bedenken, wenn man kein Baufinanzierungsfachmann ist. Deswegen ist es sinnvoll, einen Experten hinzuzuziehen. Besonders gut ist, wenn diese Beratung nichts kostet. Seriöse Online-Baufinanzierungsvermittler wie die ACCEDO AG bieten diesen Beratungsservice gratis an. Gehen Sie mit Ihrem persönlichen Baufinanzierungsberater alle Eckpunkte durch, die für Ihre Finanzierung wichtig sind. Mit diesen Expertentipps können Sie Ihre persönliche Finanzplanung noch besser bewerkstelligen. Damit Sie am Ende den besten, günstigsten und sichersten Darlehensvertrag erhalten, der auf Ihre persönlichen Finanzverhältnisse maßgeschneidert ist. So ist auch auf dem aktuellen Immobilienmarkt mit hohen Kaufpreisen, der Traum von der eigenen Immobilie realisierbar.
