Experten sind sich sicher, dass eine Trendwende bei Baufinanzierungszinsen eingeleitet ist. Damit steigt auch das Restschuld-Risiko. Seit Anfang des Jahres steigen die Bauzinsen. Damit ist im Januar das höchste Niveau seit Mitte 2019 erreicht. Zwischenzeitlich befanedn sich die Zinsen deutlich unterhalb dieser Grenze. Manche Kreditnehmer mit guter Bonität mussten nur o,5 Prozent Zinsen zahlen. Aktuell betragen die Zinsen für Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung im Durchschnitt 1,4 Prozent. Im Jahrzehntevergleich ist das zwar immer noch günstig. Doch verdichten sich die Anzeichen, dass weitere Zinssteigerungen ins Haus stehen. Um die monatlichen Belastungen in Grenzen zu halten, überlegen manche Kreditinteressenten, deswegen die Tilgungsrate nach unten zu setzen. Doch ist das eine gute Idee?
Ein Indikator für die Zinswende: die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen
Die Hypothekenzinsen sind eng mit den Zinsen für Pfandbriefe verknüpft. Diese wiederum entwickeln sich parallel zur Rendite der Bundesanleihe. Steigende Anleiherenditen führen deshalb meistens auch zu höheren Bauzinsen. Eine Richtwert besagt: Der Zins für ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit entwickelt sich parallel zurRendite der zehnjährigen Bundesanleihe – plus 1 Prozent. Wie crestfinanz im aktuellen Newsletter berichtet, ist letzte Woche ierstmals seit fast zwei Jahren die zehnjährige Bundesanleihe mit einem positiven Zins gehandelt worden. In der Spitze stieg die Anleihe auf 0,0006%.
Wie wir in unserem Zinsvergleich Zinskommentar 2022 bereits ausgeführt hatten, ist den kommenden Monaten mit einem Zinsanstieg zu rechnen. Das ist aber kein Grund, sicher überhastet und unüberlegt zu entscheiden, denn der erwartbare Zinsanstieg wird höchstwahrscheinlich noch moderat ausfallen. Es ist damit zu rechnen, dass die Zinsen für ein Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung im Laufe des Jahres auf 1,5 bis 1,75 Prozent steigen werden. Im historischen Vergleich bleibt das Niveau gleichwohl niedrig, dennvor zehn Jahren waren Zinsen von mehr als 3 Prozent üblich – und galten damals bereits als sehr günstig.
Das Restschuld-Risiko, wenn die Zinsen weiter steigen
Wenn die Bauzinsen weiterhin relativ günstig sind und die Kaufkosten für Immobilien weiterhin hoch, liegt die Verlockung nahe, sich mit einer relativ günstigen monatlichen Belastung den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Aber die monatliche Belastung ist ein trügerischer Wert. Viel wichtiger ist, wie schnell der Kredit getilgt werden kann. Hier empfiehlt es sich, nicht an der Tilgung zu sparen, um die monatlichen Bankraten möglichst niedrig zu halten. Vielmehr gilt es in Zeiten möglicherweise steigender Zinsen die Tilgung hoch einzustellen, um damit die Restschuld, die am Ende der Laufzeit des zinsgebundenen Baufinanzierungsdarlehens übrig bleibt, möglichst gering zu gestalten.
Die Restschuld weist immer den Betrag aus, der am Ende der Erstfinanzierung mit der Anschlussfinanzierung neu abgeschlossen werden muss. Deswegen ist die Vertragsausgestaltung der Erstfinanzierung besonders wichtig. Neben vielen Vertragskomponenten, die zu bedenken sind, wie flexible Anpassungen und Sondertilgungsmöglichkeiten, sind es in Zeiten steigender Zinsen insbesondere zwei Faktoren, die ihr Restschuld-Risiko minimieren:
- Zinsgebundene Laufzeit des Vertrags: es ist sinnvoll, die zinsgebundene Laufzeit des Vertrags möglichst langfristig zu planen. Finanzierungen von mindestens 15 Jahren sind dringend anzuraten; noch längere Laufzeiten (20 – 30 Jahre) kommen – auch abhängig vom Eigenkapitalanteil, den Sie in den Immobilienkauf einbringen können – zudem infrage. Man muss wissen, dass die Banken für besonders langfristige Verträge geringe Zinsaufschläge verlangen.
- Die Anfangstilgung sollte möglich hoch eingestellt sein. Die Tilgung entscheidet darüber, wie viel Restschuld am Ende der zinsgebundenen Laufzeit übrig bleibt und mit einer Anschlussfinanzierung dann neu zu finanzieren ist. Steigen die Zinsen, wird dann auch der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung viel teurer. Dann kann es sich rächen, in der Niedrigzinsphase nicht den maximalen Betrag zur Tilgung und damit zum Schuldenabbau eingesetzt zu haben. Und das Restschuld-Risiko wird dann zu einer realen Gefahr.
Wie Neufinanzierer und Anschlussfinanzierer jetzt das Restschuld-Risiko gering halten können
- Besitzen Sie bereits einen laufenden kurzfristigen Baufinanzierungsvertrag mit geringem Tilgungsanteil, dann hilft nur, so schnell wie möglich auszusteigen, ohne dafür Geld an die Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. So können Sie bereits während der zinsgebundenen Laufzeit des Erstvertrags ein Forward-Darlehen (in der Regel bis zu 3 Jahre vor Ablauf des Erstvertrags) abschließen, dass Ihnen die aktuell noch günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichert. In diesem Forwarddarlehen können Sie dann aber die Tilgung möglichst hoch und die Laufzeit möglichst lang einstellen.
- Beim Abschluss einer Erstfinanzierung ist es anzuraten, eine möglichst hohe Tilgung (5 Prozent) mit möglichst langer Laufzeit (20 Jahre) abzuschließen. So vermindern Sie das Restschuld-Risiko für die Anschlussfinanzierung. Dabei ist natürlich darauf zu achten, dass die monatlichen Belastungen für Sie im Rahmen bleiben. Maximal 40 Prozent des monatlich zur Verfügung stehenden Netto-Haushaltseinkommens werden dabei als sicherer Richtwert gesehen.
Ein Tilgungsplan informiert Sie über Ihr Restschuld-Risiko
Ein Tilgungsplan ist die Grundlage einer sicheren Baufinanzierung. Er gibt dan jedem Zeitpunkt der Finanzierung nicht nur direkt Auskunft über die monatlichen Ratenzahlungen an die Bank, sondern zeigt den zu diesem Zeitpunkt aktuellen Stand der verbleibenden Restschuld. Die Restschuld wiederum ist mithin der wichtigste Wert für die spätere Anschlussfinanzierung. Denn sie gibt Auskunft darüber, welcher Betrag nach Abschluss der Erstfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Bei einem Annuitätendarlehen ändert sich im Verlauf der Zeit also also nicht nur die monatlich zu zahlenden Zinsen- und Tilgungsraten, sondern eben auch der Restschuld-Betrag.
Den Tilgungsplan erhalten Sie von der Bank am Beginn der Finanzierung. Diesen sollten sie bereits bei mit dem Erstangebot deer Bank anfordern. Aber auch bevor Sie in den Kontakt mit einer Bank treten, können Sie die Möglichkeiten durchrechnen, um Ihr Restschuld-Risiko zu minimieren. Je höher Sie z. B. die Tilgungsrate einstellen, umso schneller sind Sie schuldenfrei. Und je länger die Zinsbindung läuft, umso sicherer finanzieren Sie. Rechnen Sie im Vorfeld mithilfe von Online-Tilgungsrechnern diverse Tilgungshöhen und Laufzeiten durch. Dabei wird nicht nur der Effekt einer höheren Tilgung auf die Zinskosten und auf die Restschuld deutlich. So recherchieren Sie bereits im Vorfeld Ihre perfekte Balance zwischen möglichst schneller Rückzahlung und einer finanziell vertretbaren monatlichen Rate. Dies gilt für genauso für die Erst- wie für die Anschlussfinanzierung. Um diese Übersicht zu erhalten, empfehlen wir Ihnen den accedo-Tilgungsrechner (>Link).
Bankenunabhängige Beratung ist wichtig
Banken sind aus nachvollziehbaren Gründen daran interessiert, ihr eigenes Risiko bei der Kreditvergabe möglichst gering zu halten. Deswegen bevorzugen sie kürzere Laufzeiten sowie geringere Tilgungssätze. Für Ihre sichere Finanzierung in einem steigenden Zinsmarkt gilt aber genau das Gegenteil: längere zinsgebundene Laufzeiten, hohe Tilgung und eine möglichst geringe Gesamtlaufzeit der Finanzierung. Deswegen empfehlen wir, einen bankenunabhängigen und seriösen Baufinanzierungsvermittler zu kontaktieren, der Ihnen eine auf Ihre Lebensplanung abgestimmte sichere Finanzierung anbieten kann. Diese haben zudem tagesaktuellen Zugriff auf die Angebote von über 450 Banken und können Ihnen so die Bank als Kreditgeber vermitteln, die sowohl von Laufzeit, flexiblen Vertragsbausteinen bis zur schnellen Schuldenfreiheit das beste Angebot machen kann.
https://www.zinsvergleich.de/2021/11/ist-eine-forward-finanzierung-aktuell-sinnvoll/
