Sondertilgungen in der Baufinanzierung: Nicht auf Glück sondern auf Planung setzen!
(Foto: uschi dreiucker_pixelio.de)
Sparen Sie nicht an der falschen Stelle: Baufinanzierung wird in der Regel teuerer, wenn man sich die Möglichkeit hoher Sondertilgungen in den Vertrag schreiben lässt. Sie sollten im Vorfeld einer Baufinanzierung prüfen, ob Sie während der Vertragslaufzeit (empfehlenswerte Zeitläufe in der aktuellen Niedrigzinsphase 10, 15 oder 20 Jahre oder Volltilgung) mit einer höherem Geldeingang z. B. durch eine Erbschaft, eine lohnende Veräußerung, eine Lebensversicherung oder durch berufliche Gratifikationen) rechnen können. Diesen Geldsegen können Sie bei ”normalen” Baufinanzierungsverträgen dann nicht einsetzen, um erheblich schneller schuldenfrei zu sein. Denn kostenfreie Sondertilgungen sind nur in kleinem Ausmaß möglich.
Sondertilgungen kosten die Bank Geld
Banken lassen sich eine erheblich frühere Kredittilgung teuer bezahlen. Banken verlieren nämlich entsprechend Geld, wenn ein Baufinanzierungsvertrag, der aufgrund der (derzeit besonders niedrigen) Zinsen viel früher als von der Bank kalkuliert zurückgezahlt wird. In diesem Fall wird immer eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgerufen, die meist, wenn man nachrechnet, den Vorteil einer früheren Rückzahlung des Kredites – und die damit verbundene Ersparnis – oftmals mehr als wettmacht.
Andererseits sind heute einige Banken aufgrund der großen Wettbewerbs der Baufinanzierungsanbieter bereits, kostenfreie Sondertilgungen zu gewähren. Diese sind dann aber immer weniger als 10 Prozent der Schuldenlast. Diese geringeren Sondertilgungen machen aber auch Sinn; wenn Sie zum Beispiel Urlaubs- oder Weihnachtsgeld vom Arbeitgeber erhalten oder mit kleineren finanziellen Gratifikationen rechnen können, sind diese im Rahmen der vereinbarten kostenfreien Sondertilgungen gut angelegtes Geld, da Sie damit die Restschuld drücken können. Das Gute an diesen kostenfreien Sondertilgungen ist, dass sie eine Option darstellen, d. h. Sie können mehr tilgen, müssen aber nicht. Grundsätzlich gilt: Alles, womit Sie schneller schuldenfrei werden, macht aus Kreditnehmersicht Sinn.
Mehr als 10 Prozent Sondertilgungen pro Jahr kosten einen Zinsaufschlag
Wenn Sie nun die Möglichkeit haben wollen, mehr als 10 Prozent der Restschuld pro Jahr zurückzahlen möchten, dann wird Sie das ein paar Prozentpunkte Aufschlag auf Ihren persönlichen Baufinanzierungszins kosten. Diese Zinsaufschläge varieren von Bank zu Bank und es kommt immer auch auf Ihr Verhandlungsgeschick an, welche Zinsaufschläge aufgerufen werden. Folgende Grundvarianten lassen sich derzeit finden:
- Zwischen 5-10 Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr. Dabei sind aufgrund des Wettbewerbs der Banken untereinander bei vielen Anbietern bis zu 5 Prozent ohne Zinsaufschlag zu haben.
- Eine einmalige Sondertilgung, wobei hier oftmals maximal 25 Prozent der Nettodarlehenssumme innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit möglich sind.
- Einen festgelegten jährliche Obergrenze der Sondertilgung, z. B. 5.000 oder 10.000 Euro im Jahr.
Erwarten Sie mit ziemlicher Sicherheit eine größeren Geldeingang, so ist genau abzuwägen, ob sich ein kostenpflichtiges Sondertilgungsrecht für Sie überhaupt lohnt. Hier ist die Beratung und Hilfe eines ausgewiesenen Baufinanzierungsexperten – wie z. B. durch die Berater der ACCEDO AG – sehr sinnvoll. Zum einen gibt es Banken, die relativ hohe Sondertilgungen kostenfrei zulassen. Zum anderen ist jeder Baufinanzierungsvertrag unabhängig von der Laufzeit durch den Kunden nach 10 Jahren kündbar. Wenn Sie z. B. mit einer Erschaft oder einer Auszahlung einer Geldanlage rechnen können, dann kann es durchaus Sinn machen, sich nur 5 Prozent Sondertilgungen kostenfrei in den Vertrag schreiben zu lassen, um dann nach 10 Jahren diesen Vertrag zu kündigen und auf einmal die Restschuld zurückzuzahlen. Falls der Geldsegen doch ausbleibt, passiert nichts, Ihr Vertrag mit den aktuellen Niedrigzinsen läuft weiter.
Können Sie genau kalkulieren, wann der Geldzufluss stattfindet, dann können Sie natürlich auch eine kurze Vertragsbindung eingehen, die immer einen günstigeren Zinssatz bieten wird als eine langfristige. Unser Rat ist aber: Sich auf eine kurzfristige Laufzeit unter 10 Jahren nur dann einlassen, wenn Sie sicher sind, dass das Geld auch kommen wird.
Sondertilgungen ansparen
Auch die Sparvariante kann aus heutiger Sicht durchaus Sinn machen. Mit Schuldentilgung können Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase mehr sparen als durch Sparverträge oder viele Anlagen. Bevor Sie Ihr Geld zu mehr oder weniger Nullzinsen aufs Konto legen, sollten Sie lieber eine höhere Sondertilgung ausmachen und z. B. nach 5 Jahren das angesparte Geld für Sondertilgungen einsetzen. Heute sind Zinsen auf Geldanlagen niedriger als der Kreditzins. Zudem müssten Sie auf angesparten Kapitalgewinn Steuern zahlen. Deswegen ist eine Tilgung der Schulden immer die bessere Geldanlage. Zudem: Je höher der Baukredit verzinst ist, umso mehr lohnt sich das.
Sondertilgungungen mithilfe des Bausparers
Haben Sie ein Annuitätendarlehen mit 10 jähriger Zinsbindung vertraglich vereinbart, können Sie gleichzeitig über ein Bauspardarlehen eine Summe angesparen, die zur einer hohen Sondertilgung führen kann. Wichtig ist aber, dass Sie dieZinssituation im Auge behalten: Derzeit werden Bausparguthaben so niedrig verzinst, dass man zunächst in eine andere Anlageform investiert, um später diese Anlage auf einen Schlag in den Bausparer einzuzahlen.
Wie bei allen Finanzierungsmodellen so gilt auch bei der Frage von Sondertilgungen: Das beste Modell ist immer abhängig von Ihren persönlichen Vorstellungen und Ihrer individuellen finanziellen Lebensplanung. Es gibt nun mal kein allgemeingültiges Regelwerk, sondern Eckpunkte, die jeder für sich durchdenken muss. Trotzdem sollten Sie das Thema Sondertilgungen immer und ausnahmslos in Ihre Überlegungen bei der Kreditplanung einbeziehen. Wenn Sie ihre eigene Situation und ihre zukünftige Lebensplanung genau analysiert haben, dann sollten Sie zum Beispiel einen ACCEDO-Berater kontaktieren, um mit ihm Ihr maßgeschneidertes Baufinanzierungskonzept zur schnellstmöglichen Schuldenfreiheit erstellen. Bei ACCEDO ist dieser Service immer kostenlos.
