Ihr individueller Zins: Laufzeit, Tilgung, Bomität, Ihr Arbeitsverhältnis und mehr beeinflussen Ihren persönlichen Baufinanzierungszins.
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Auch wenn es aufgrund der Bankenwerbung anders wirkt: Es gibt den allgemeinen Zinssatz in der Baufinanzierung nicht. Vielmehr wird für jeden Antragsteller einzeln aufgrund von Faktoren, welche die jeweilige kreditgebende Bank intern festlegt, ein individueller Zins ermittelt. Im Folgenden erörtern wir die Einflussfaktoren, die bestimmen, mit welchem Baufinanzierungszinssatz Sie rechnen können. Dabei hängt dieser Zinssatz nicht nur vom Geldmarkt ab, sondern auch von den Finanzierungswünschen und den persönlichen Möglichkeiten des Kunden. So ergibt sich Ihr individueller Zins:
Individueller Zins auf Grundlage Ihrer persönlichen Daten
Bevor Sie ein Baufinanzierungsangebot erhalten, sieht sich die kreditgebende Bank Ihre persönliche Situation an. Hierzu zählen Ihre Bonität, eine eventuell bankinterne Kundenbewertung (im Falle, Sie wollen Ihre Baufinanzierung bei der Hausbank abschließen), aber auch, wie Sie zukünftig die zu erwerbende Immobilie nutzen wollen.
Bonität und individueller Zins
Ein eigentlich ganz klarer Zusammenhang: Je besser Ihre Bonität, umso günstiger der Zinssatz, der Ihnen angeboten wird. Bei schlechter Bonität lässt sich die Bank das erhöhte Risiko der Kreditvergabe zahlen. Die Bank wird, die Zustimmung des Kunden vorausgesetzt, eine sogenannte SCHUFA-Auskunft einholen. Sie können diese SCHUFA-AUSKUNFT auch selber beantragen und diese, wenn sie entsprechend positiv ausfällt, auch unaufgefordert vorlegen, um so ein paar Prozentpunkte weniger zu zahlen. Neben dieser Schuldnerauskunft gehören natürlich auch das monatliche Einkommen (bei Angestellten und Arbeitern), bei Selbständigen der Jahresgewinn und bei Beamten die Besoldungsgruppe. Daneben sind weitere Einkünfte, die Sie aus Vermietung, Kapitalerträgen oder anderweitigen Nebentätigkeiten beziehen, in die Zinsbewertung mit ein. Auch spielen Beschäftigungsdauer beim aktuellen Arbeitgeber, Ihr Arbeitsvertrag (unbefristet, Zeitvertrag, Probezeit) und Ihr Alter eine Rolle. Diese Faktoren sind aber nicht in Stein gemeißelt, sie variieren von Bank zu Bank und sollten natürlich im Erstgespräch offen angesprochen werden.
Erwerbstätigkeit und individueller Zins
Beamte haben eigentlich immer die besten Karten, wenn es um die Verhandlung günstiger Zinssätze geht. Aber auch Angestellte in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis und einem guten Arbeitsplatz können sich auf günstige Zinsen freuen. Schwierig gestaltet sich die Suche nach günstigem Baugeld für Freiberufler bzw. Selbständige und Rentner. Einige Banken wollen für diese Gruppe gar nicht finanzieren und manche nur mit entsprechenden Risikoaufschlägen auf den Bauzins. Besonders für diese Gruppe ist der Weg zu einem bankenunabhängigen Baufinanzierer dringend anzuraten, um gemeinsam auszuloten, wo gute Angebote für Freiberufler, Selbständige oder Rentner bundesweit zu finden sind. Grundsätzlich wird diese Gruppe aber selten in den Genuss einer wirklich günstigsten Baufinanzierung kommen.
Immobilie und individueller Zins
Ein weitere Faktor der Zinsermittlung ist die zu erwerbende Immobilie. Selbstnutzer werden in der Regel günstiger finanzieren können als Kapitalanleger. Aber auch die Lage der Immobilie spielt eine große Rolle: Geht das kreditgebende Institut davon aus, dass sich die Immobilie in Zukunft gewinnbringend verkaufen lässt, fällt der Baugeldzins entsprechend günstig aus. Steht die Immobilie aber in einer Region mit schlechten Zukunftsprognosen, könnte es sogar passieren, dass die Bank überhaupt nicht finanzieren wird oder entsprechend hohe Risikoaufschläge einplant. Es gibt Postleitzahlenbereiche, bei denen manche – zumeist regionale – Banken von einer Finanzierung absehen. Die Unterschiede, die sich alleine aus der Lage der Immobilie ergeben, können einige Zehntelprozentpunkte ausmachen. Klingt nicht viel, macht aber bei langfristigen Verträgen schön mehrere tausend Euro aus.
Baufinanzierung und individueller Zins
Neben den persönlichen und nutzensbezogenen Daten, spielen natürlich auch die Eckpunkte der eigentlichen Finanzierung eine entscheidende Rolle:
Kreditlaufzeit: Je kürzer umso günstiger ist Ihr individueller Zins
Die Faustregel: Eine fünfjährige Laufzeit ist immer günstiger zu haben als eine 20 jährige Laufzeit. Aber Vorsicht: In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es dringend anzuraten, möglichst langfristige Verträge abzuschließen, umso sich ebenso lang den Niedrigzins langfristig zu sichern. Keiner kann heute vorhersagen, wie in 5 oder 10 Jahren der Zinssatz aussieht. Da wir uns aber bereits seit ca. 5 Jahren in einer Phase von historischen Niedrigzinsen befinden, kann davon ausgegangen werden, dass er in Zukunft wieder steigen wird. Wer sich noch erinnert: 2007/8 zahlte man noch ca. 5 Prozent, um 2000 sogar 9 Prozent Zinsen auf die Baufinanzierung; derzeit sind Kredite bereits um 2 Prozent zuhaben.
Beleihung: Je niedriger umso günstiger ist Ihr individueller Zinssatz
Auch ein wesentlicher Aspekt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, umso besser. Hier redet man von Beleihung. So sagt ein Beleihungwert von 60 Prozent aus, dass Sie 40 Prozent der Immobilienkosten aus dem Vermögen zahlen und die Bank die fehlenden 60 Prozent finanziert. Dabei ist zu bedenken, dass die sogenannten Immobiliennebenkosten wie Notar, Makler, Grundbuch und Grundsteuer nicht finanziert werden können und ebenfalls mit eigenem Geld zu bezahlen sind. Eine Vollfinanzierung bzw. 100 Prozent Beleihung kostet mindestens einen Prozent mehr als z. B. eine 50 Prozent Beleihung. Normalerweise sind Beleihungen unter 70 Prozent zu empfehlen, wenn man einen möglichst günstigen baufinanzierungszins erhalten will.
Tilgung: Je höher umso günstiger Ihr individueller Zins
Wer hoch tilgt und damit schneller schuldenfrei ist, wir von der Bank zusätzlich mit einem günstigen Zinssatz belohnt. Früher war eine Tilgung von 1 Prozent üblich; heute in der Niedrigzinsphase sollten es schon mindestens 3 Prozent sein. Besonders honoriert werden hohe Tilgungsraten bei sogenannten Volltilger-Darlehen; d. h. Sie schleießne einen Vertrag bis zum Ende der Kreditrückzahlung ab. Übliche Volltilgerdarlehen laufen dann 25 – 30 Jahre. Aer auch hier gilt: Nicht alle kreditgebenden Institute bieten Finanzierungen mit dieser langen Laufzeit an. Eine Beratung durch einen bankenunabhängigen Baufinanzierer ist bei Volltilgerdarlehen anzuraten, da diese den Markt genau kennen und wissen, wer Baufinanzierungen mit besonders langer Laufzeit anbietet. Beim Volltilger gilt aber auch das Gesetz, umso länger die Laufzeit, umso höher Ihr individueller Zins. Diese höheren Zinsen kommen letztendlich aber Ihrer Finanzierungssicherheit zugute. Sie werden mit diesem langen Laufzeit nie in Gefahr geraten, dass die Folgefinanzierung (Anschlussfinanzierung) dann statt zwei bis drei, auch 6 bis 8 Prozent kosten könnte.
Je flexibler der Vertrag umso höher könnte Ihr individueller Zins sein
Viele Banken bieten sehr flexible Verträge ohne Mehrkosten oder Zinsaufschläge an, manche nicht. Flexibilität in der Vertragsgestaltung ist aber immer anzuraten. Zum Beispiel Sondertilgungen dienen dazu, die Kreditschuld schneller abtragen zu können, wenn Sie z. B. eine Erbschaft machen. Diese Sondertilgungsmöglichkeit sollten Sie auf alle Fälle wählen, da Sie damit viel schneller schuldenfrei werden können. Wichtig: Diese Option müssen Sie nicht ziehen. Wenn während der Laufzeit dann doch keine einmalige Rückzahlung möglich ist, hat das keinerlei Einfluss. Diese Sondertilgungsmöglichkeit wird aber inzwischen von fast allen Banken kostenfrei angeboten.
Wollen Sie hingegen während der Laufzeit z. B. die monatliche Rückzahlungsrate verringern oder erhöhen, werden schon mehrere Banken dafür höhere Zinsaufschläge verlangen. Aber inzwischen ist es Standard, dass ein ein- oder zweimaliger Tilgungssatzwechsel und eine 5 prozentige Sondertilgungsoption kostenlos zu erhalten sind. Wer mehr möchte, was in vielen Fällen Sinn macht – insbesondere wenn eine größere Veräußerung geplant oder eine höhere Erbschaft zu erwarten ist, die Geld auf Ihr Konto spült – sollte die Sondertilgungsoption auf 10 oder mehr Prozent stellen und sich beraten lassen, wie diese am günstigsten zu erhalten ist.
Daneben gibt es noch einige andere, zumeist sehr individuelle, Faktoren, die die Höhe des Zinssatzes beeinflussen. So können Eigenleistungen unter bestimmten Voraussetzungen z. B. auch zum Eigenkapital gezählt werden oder aber Ihre neue Immobilie wird zum Teil eigengenutzt und zu einem anderen Teil vermietet. (Nicht nur) bei diesen Sonderfällen lohnt sich die Beratung durch einen (unbedingt) bankenunabhängigen Baufinanzierungsberater. Zögern Sie nicht, diesen Kontakt zu suchen. bei den seriösen Anbietern der Branche (wie z. B. die ACCEDO AG) sind solche Beratungen und Konzeptausarbeitungen kostenfrei.
