Nach wie vor bewegen wir uns auf dem Zinsminimum bei der Baufinanzierung. Besonders die Angebote der Bankenwerbung klingen sehr verlockend und suggerieren, dass jeder diese günstigen Zinssätze erhält. Doch die Wirklichkeit sieht anders aus: Ihr persönlicher Baufinanzierungszins hängt von vielen Faktoren ab, die wir Ihnen im Folgenden nahebringen möchten. Im Normalfall bleibt auch Ihr persönlicher Baufinanzierungszins weit unter den Werten, mit denen Sie noch vor 5 Jahren rechnen mussten. Aber er kann auch doppelt so hoch sein wie der, den Sie in der aktuellen Bankenwerbung lesen.
Ihr persönlicher Baufinanzierungszins und die Einfluss-Faktoren
Wie das Zinsniveau bei einer individuellen Baufinanzierung – letztendlich ist jede Baufinanzierung individuell – aussieht, hängt sowohl von Vertragsbedingungen wie Laufzeit und Tilgung ab, aber eben auch von Ihrer ganz persönlichen Lebenssituation.
Die optimalen Bedingungen der Bankenwerbung: 5 Jahre Zinsbindung und 1 Prozent Tilgung
Zinssätze zwischen 1-2 Prozent sind in der Regel und auch in der derzeitigen Niedrigzinsphase nur dann zu erzielen, wenn der Vertrag kurz läuft – und die Bank damit die Chance hat, nach 5 Jahren zu wesentlich höheren Konditionen die Anschlussfinanzierung zu realisieren – und wenn die Tilgung möglichst gering, also bei 1 Prozent, liegt. Das bedeutet aber am Ende der Laufzeit, dass die sogenannte Restschuld, also Ihre Schulden bei der Bank, kaum reduziert wurde (eben nur um 1 Prozent) und Sie eine extrem lange Zeit benötigen , bis Sie wieder schuldenfrei sind. Unsere Empfehlung in der aktuellen Niedrigzinsphase sind aber Laufzeiten von mindestens 10, besser 20 Jahre und Tilgungsraten von ca. 3 Prozent oder mehr. Gerade weil die Zinsen so günstig sind, kann man damit mehr Geld in die Tilgung stecken. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die Monatsraten für Zinsdienst und Tilgung während der Vertragslaufzeit gleich, aber der zurückzuzahlende monatliche Zins verringert sich, während sich der Betrag für die Tilgung entsprechend erhöht. Wir sehen es als äußerst wichtig an, die Restschuld, die am Ende der Vertragslaufzeit zu Buche steht, möglichst klein zu halten. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass in 10 oder 20 Jahren der Zinssatz auf Werte um 4 Prozent oder mehr steigen wird, ist hoch – auch wenn man bedenkt, dass Anfang der 2000er Jahre Baufinanzierung nicht unter 5 Prozent zu bekommen war.
Ihr persönlicher Baufinanzierungszins: Postleitzahl, Bonität, Nutzung und Beruf
Ihr Beruf beeinflusst Ihre Baufinanzierung
Ein wesentliches Kriterium beim Abschluss eines Kreditvertrags ist Ihr beruflicher Status: Freiberufler, Angestellter, Beamter oder Rentner. Besonders für Freiberufler ist es schwer, eine günstige Baufinanzierung zu erhalten, denn hier rechnen die Banken Risikoaufschläge mit ein, die den Zinssatz nach oben treiben. Um ein gutes Angebot zu bekommen, empfiehlt sich der Kontakt mit einem bankenunabhängigen Direkt-Baufinanzierer bzw. Baugeldvermittler wie die ACCEDO AG, die den Markt genau kennen und die Banken ansprechen, die Freiberufler entsprechend angepasst bedienen. Dies gilt im Übrigen auch für Selbständige.
Die besten Karten haben Beamte, da hier das Ausfallsrisiko für die Bank quasi nicht gegeben ist. Ist ein Familienmitglied verbeamtet, so ist es nicht nur ratsam, das bei den Besprechungen zu erwähnen; noch besser ist es, wenn dieses den Baufinanzierungsvertrag (mit) unterschreibt. So lassen sich einige Zinspunkte sparen und die Finanzierung wird entsprechend günstiger.
Auch Angestellte, abhängig von der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses und der Position, haben gute Karten, eine günstige Baufinanzierung zu ergattern. Ihnen steht die gesamte Bandbreite der bankenbezogenen Finanzierungsangebote zu verfügung, während Selbständige, Freiberufler und Rentner mit einer sehr eingeschränkten – und bisweilen teuren – Auswahl zurecht kommen müssen.
Der Zinssatz hängt von der Postleitzahl ab
Klingt auf den ersten Blick merkwürdig, erklärt sich aber auf den zweiten. Nicht alle Banken bieten Baufinanzierung in allen Regionen an. Manche beschränken sich auf Orte, deren Prosperität garantiert erscheint. Auf dem flachen Land, dort wo auch Einwohnerschwund und wirtschaftliche Rezession droht, sind Baukredite schwer und teilweise mit entsprechenden Risikoaufschlägen zu haben. Ihr persönlicher Zinssatz steht somit immer auch in Relation zur Lage des Objekts sowie zu den zukünftigen Aussichten der Region. Das kann schon mehrere Prozentpunkte nach oben oder unten ausmachen.
Ihr persönlicher Baufinanzierungszins in Abhängigkeit von Objektnutzung und Bonität
Als Eigennutzer haben Sie gute Karten, geförderte KfW-Kredite zu erhalten oder an spezielle Förderdarlehen zu gelangen. Anders der Kapitalanleger, der die Immobilie weiter vermietet. Zwar gibt es hier steuerliche Vorteile, aber die eigentliche Baufinanzierung wird an speizielle Anforderungen an Ihr Einkommen geknüpft sein genauso wie an die Höhe des Beleihungswertes. Haben Sie z. B. einen niedrigen Beleihungswert von z. B. 60 Prozent (d. h. Sie bringen 60 Prozent des Immobilienpreises aus der eigenen Tasche mit) und Ihr Einkommen ist gut (über 5.000,- im Monat brutto), so können Sie in den Genuß günstiger Konditionen kommen – die aber trotzdem nur in Ausnahmefällen an die Zinssätze aus der Bankenwerbung herankommen werden.
Als bankeninternes Kontrollinstrument gibt es die Bonitätsprüfung des Antragstellers. So werden SCHUFA-Auskünfte ebenso eingeholt, wie das bankinterne Bonitätsranking zu Rate gezogen. Auch spielen Einkünfte eine ebenso wichtige Rolle wie laufende Kredite. Diese Bonität des Kunden wird von den Banken unterschiedlich gehandhabt, eine völlige Transparenz des Schlüssel wird man aber nur selten erfahren. Auch deswegen gilt unser Rat: Möglichst mehrere Banken (und nicht nur die Hausbank) anfragen und sich besonders auf die Angebote der Baugeldvermittler setzen, die die für Sie am besten geeignete Bank kennen (sollten).
Ihr persönlicher Baufinanzierungszins hängt also von vielen Faktoren ab, die am Ende entscheiden, welches Angebot Sie erhalten. Dabei ist eins ziemlich sicher: Den in der Bakenwerbung ausgewiesenen Topzinssatz für Ihre Baufinanzierung wird nur ganz selten erreicht werden. Deswegen nutzen Sie die Bankenwerbung nur zur Orientierung bei der Erstsondierung … die Wirklichkeit danach sieht meist anders aus.
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