Baufinanzierung

Bereitstellungszinsen – vermeiden Sie Zinsaufschläge

16 Feb
Bereitstellungszinsen – das unterschätzte Kostenrisiko in der Baufinanzierung (Foto:pixabay.com)

Die Nachfrage übersteigt aktuell das Angebot auf dem Immobilienmarkt. Deswegen heisst es für Kaufinteressenten, schnell zu sein. Deswegen sichern sich immer mehr Kaufinteressenten von Bestandsimmobilien ihren Baufinanzierungskredit, bevor die Kaufverhandlungen abgeschlossen sind. Oder der Baufinanzierungsvertrag ist bereits unterschrieben, bevor der Bau des Eigenheims startet. Aber bereits mit der Unterzeichnung des Baufinanzierungsdarlehens beginnt die Uhr zu ticken. Denn dann beginnt die Frist für Bereitstellungszinsen zu laufen. Und ruft man dann nicht innerhalb dieser Frist den gesamten Kredit ab, werden Bereitstellungszinsen fällig. Das kann ganz schön ins Geld gehen und der Kredit verteuert sich ungeplant und oftmals nicht einkalkuliert. Dagegen kann man aber etwas tun.

Bereitstellungszinsen können für die Bank ein gutes Geschäft sein

Zinsen für bankenseits zugesagtes Geld zahlen, weil man es nicht fristgerecht abruft? Leider gehört das zum Alltag von Bauherren und von Immobilienkäufern, deren Kaufverhandlungen sich ungeplant in die Länge ziehen. Bereitstellungszinsen können ivor allem lange Bauvorhaben teuer machen. Das Problem: ein Baufinanzierungsdarlehen ist zweckgebunden. Das bedeutet, dass man sich die gesamte Kreditsumme nicht einfach überweisen lassen kann. Teile der Kreditsumme werden von der Bankl erst dann überwiesen, wenn entsprechende Rechnungen für Bauabschnitte und Gewerke vorliegen oder wenn der Kaufvertrag für eine Bestandsimmobilie oder Eigentumswohnung tatsächlich von allen Parteien unterschrieben ist. Werden die im Baufinanzierungsdarlehen festgelegten Auszahlungsspannen überzogen, verlangen Banken für diese Überziehung zusätzliche Zinsen. Und das kann teuer werden.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind eine Entschädigung für die Banken, denen durch verlängerte Fristen Zinszahlungen entgehen. Denn die von der Bank verlangten Zinsen, die im Rahmen des Darlehenvertrages festgeschrieben sind, werden nur auf die Summe berechnet, die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich ausgezahlt ist. Ist der Baukredit auf z. B. 300.000 Euro festgeschrieben, aber z. B. erst 10 Prozent ausgezahlt, wird der Zins auch nur für diese 30.000 Euro fällig, Unter dem Strich bedeutet das, dass die Bank bei laufzeitbegrenzten Darlehen – wie z. B. einem Annuitätendarlehen – am Ende weniger Zinszahlungen erhalten würde wie berechnet.

Dabei werden Bereitstellungszinsen nicht in den Effektivzins des Darlehens miteinberechnet. So können Bereitstellungszinsen zu einem guten Geschäft für Banken werden, da der Zinssatz dafür in dem meisten Fällen höher ist als der Darlehenszins. Der Sollzins beträgt aktuell 3 Prozent pro Jahr. Der derzeitge jährliche Effektivzinssatz liegt dagegen durchschnittlich unter zwei Prozent. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro summieren sich die zusätzlich zu zahlenden Zinsen bis auf 9.000 Euro zim Jahr.

Kann man Bereitstellungszinsen vermeiden?

Eine Vermeidung dieser unkalkulierten Mehrkosten ist dabei gar nicht so schwer. Um zu vermeiden, dass bereits bei kleinsten Verzögerungen diese Zinsen fällig werden, gibt es den Baustein der „bereitstellungszinsfreie Zeit”. Dann zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen auf die zu diesem Zeitpunkt tatsächlich ausbezahlte Summe. Diese Möglichkeit muss der Kreditnehmer nicht nur kennen, sondern er muss diese in manchen Fällen auch mit der kreditgebenden Bank vor Vertragsabschluss aushandeln.

Dabei sind die Zeitspannen der bereitstellungszinsfreien Zeiten von Bank zu Bank unterschiedlich: von einem Monat bis zu einem Jahr, in wenigen Fällen auch 15 Monate – werden bankseits angeboten. Diese Zeiten müssen aber im Darlehensvertrag festgeschrieben sein, bevor man das Angebot zur Baufinanzierung unterschreibt. Zudem ist es  möglich, individuell eine Verlängerung aushandeln, wenn man z. B. von vorn herein weiss, dass der Neubau länger dauern wird, weil man zum Beispiel viel Eigenleistung einbringt. Das erhöht zwar möglicherweise den angebotenen Zinssatz – kann unter dem Strich aber weit günstiger sein als wenn man in die „Bereitstellungszins-Falle” tappt. Auch wichtig zu wissen: Die gewährte Fristverlängerung beginnt bereits mit Vertragsabschluss. Ab dann tickt also die Uhr.

Auch möglich: Eigenkapital erst später nutzen

In Baufinanzierungsdarlehen ist auch geregelt, in welcher Reihenfolge Fremd- und Eigenkapital einzusetzen ist. Standard ist, erst das Eigenkapital nutzen zu müssen bevor die Kreditsumme verwendet werden kann. Darf man aber erst das Fremdkapital nutzen, kann man so mögliche Verzögerungen mit dem dann später eingesetzten Eigenmitteln abfedern. Auch so sind Bereitstellungszinsen vermeiden. Deswegen ist es vor allem bei Neubauten wichtig, neben der bereitstellungszinsfreien Zeit auch die exakte Definition des Zeitpunkts für den Einsatz von Fremd- und Eigenkapital im Blick zu haben. Beides ist zu bedenken, bevor man sich  für den scheinbar günstigsten angebotenen Zinssatz entscheidet. Denn die nicht kalkulierten Zinsen für die Bereitstellung des Fremdkapitals machen den Zinsvorteil des vermeintlich günstigsten Zinssatz schnell zunichte.

Der besondere Trick: für die Anschlussfinanzierung bereitstellungszinsfreie Zeit nutzen

Da Banken eine bereitstellungszinsfreie Zeit  auch von 12 Monaten bieten, kann man dieses für die Anschlussfinanzierung nutzen. Ist der Zinssatz ein Jahr vor Ende der Erstfinanzierung besonders günstig, kann man sich diesen bereits für die Anschlussfinanzierung sichern, ohne dass man ein Forward-Darlehen abschließen muss, dessen Zinsen ein den einen oder anderen Prozentpunkt mehr kostet. Forward-Darlehen sind immer dann eine Option, wenn eine Zinswende bevorsteht und Zinsen in Zukunft höher ausfallen. Diese bieten allerdings die Option, sich günstigste Zinssätze auch 2 oder 3 Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung zu sichern, während eine Anschlussfinanzierung, für die man die Option der bereitstellungszinsfreie Zeit nutzt, im Normalfall nur ein Jahr im Voraus abgeschlossen werden können. In beiden Fällen aber gilt: Ist der Anschlussfinanzierungsvertrag mit Vorlauf-Option erst einmal unterzeichnet, kann man nicht mehr zurücktreten, ohne dass eine Nichtannahmeentschädigung für die Bank fällig wird.

Bevor Sie sich entscheiden: Nutzen Sie eine bankenunabhängige Beratung

Spezialisierte, bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die Accedo AG können Ihnen bei Fragen zur Erst- und Anschlussfinanzierung optimal helfen, die beste und für Sie günstigste Baufinanzierung zu finden. Diese Vermittler kennen die tagesaktuellen Angebote von über 400 baufinanzierenden Banken, wissen wie und wo man sich maximale bereitstellungszinsfreie Zeiten sichert und wie man die günstigste Alternative für die Anschlussfinanzierung findet. Zudem verhandeln sie für Sie maßgeschneiderte Finanzierung mit maximaler Flexibilität. Dazu gehören dann auch die Fragen nach möglichst hohen und kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten oder Raten-, Tilgungs- und Zinsanpassungen während der Vertragslaufzeit. So ist Ihre Baufinanzierung maßgeschneidert, flexibel, günstig und sicher. Es zählt nun mal nicht der günstigste angebotene Zinssatz, sondern das Gesamtpaket entscheidet, wiviel Geld Sie am Ende sparen können. Diese Beratung ist bei der Accedo AG immer kostenfrei – egal ob Sie  dann Ihre Baufinanzierung mit der Accedo AG abschließen oder nicht.

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Eine kostenfreie Sondertilgung sollte jedes Baufinanzierungsdarlehen enthalten. 5 Prozent sind die Regel, 10 Prozent sind möglich.
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