Die Zeiten sind unruhig. Die Finanzmärkte kommen nur langsam zur Ruhe. Die Unsicherheit über die zukünftige Geldmarktpolitik ist groß. Aber eins ist sicher: Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierung sind auf einem historischen Tiefstand. Dieses Zinstal bietet Immobilieneigentümern die Chance, die Kredite viel früher als geplant zurückzahlen zu können. Die meisten, die ihre Immobilie zwischen 2001 und 2004 finanziert haben, zahlen dafür noch immer 5 bis 6 Prozent Zinsen im Jahr. Wer jetzt bereits einen Anschlusskredit abschließt, kann bei gleicher Tilgung viel früher schuldenfrei werden. Denn wenn man jetzt die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung nutzt, kann bis zu 7 Jahre früher mit der Rückzahlung fertig sein. Deswegen sollten alle, die im nächsten Jahr Forwarddarlehen oder eine Anschlussfinanzierung brauchen, bereits heute handeln.
Vergleichen Sie Anbieter, um das für Sie beste Forwarddarlehen zu finden. Um das Optimum bei der Anschlussfinanzierung herauszuholen, muss man vergleichen. Die derzeitigen Angebote bei Forwarddarlehen variieren von Anbieter zu Anbieter gewaltig. Bis zu 40% Zinsanstieg hat die aktuelle Untersuchung der Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 11/2011) offengelegt. Oder anders gerechnet: Für ein 100.000,- EUR-Darlehen mit 3% Tilgung summieren sich diese Unterschiede innerhalb von 10 Jahren auf 9.200,- bis 11.300,- EUR. Bei 15 Jahren kann das sogar bis zu 17.000,- EUR ausmachen.
Forwarddarlehen – jetzt die richtigen Schritte machen:
1. Abwarten: Sie pokern bis kurz vor Ablauf Ihres Baufinanzierungskredit und schließen erst in letzter Minute Ihre Anschlussfinanzierung ab. Gut, wenn bis dahin die Zinsen weiter fallen. Schlecht wenn sie bis dahin steigen. Wir wagen die Prognose, dass das derzeitige historische Zinstief nicht sehr lange anhalten wird. Aufgrund der Unsicherheiten auf dem Finanzparkett ist es eher zu erwarten, dass die Zinsen wieder steigen.
2. Umschulden: Die versuchen, den laufenden kredit bei Ihrer Bank zu kündigen, um das alte gegen ein neues, günstigeres einzutauschen. Dafür bedarf es allerdings der Zustimmung der Bank – und die bekommt man meist nur gegen eine „gesalzene” Vorfälligkeitsentschädigung. Unter dem Strich lohnt sich eine solche Umschuldung in den allermeisten Fallen nicht.
3. Forwarddarlehen: Damit sichern Sie sich gegen einen Zinsanstieg ab. So lassen Sie ihren alten Vertrag bis zum Ende der Zinsbindung laufen, vereinbaren aber schon heute feste Konditionen für den Anschlusskredit. Das Gute daran ist, dass Sie diese Anschlussfinanzierung bereits bei einer neuen Bank bzw. einem Online-Baufinanzierer abschließen können. Banken bieten solche Forwarddarlehen bis zu 5 Jahre im Voraus.
Das Risko von Forwarddarlehen
Das Risiko, das Sie heute beim vorzeitigen Abschluss eines Forwarddarlehen eingehen, ist unserer Meinung nach äußerst gering, besteht aber. Einmal unterzeichnet, sind Sie verpflichtet, dieses Darlehen dann auch in Anspruch zu nehmen. Unangenehm, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit (zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und Auslaufen Ihres alten Vertrages) weiter sinken. Unserer Meinung nach ist aber das heute erreichte Zinstief nicht viel weiter zu unterbieten. Zudem sollten Sie wissen, dass Forwarddarlehen in der Regel teuerer als normale Immobilienkredite sind, die sofort oder in wenigen Monaten ausgezahlt werden. Faustregel: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag.
In der Regel sind die ersten 6 Monate bei Banken noch frei, danach verlangen sie pro Monat einen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,o4% – das bedeutet für eine Vorlaufzeit von 2 Jahren einen Regelaufschlag von ca. 0,5%, bei 4 Jahren ca. 1%. Finanztest empfiehlt trotz dieser Aufschläge aber, Forwarddarlehen bereits heute abzuschließen, selbst wenn die Laufzeit ihres alten Vertrages noch 1 Jahr oder länger ist. Denn die Experten von Finanztest sagen: „Nur Zinsoptimisten werden glauben, dass sie auch in zwei Jahren einen Immobilienkredit noch zu solchen Traumkonditionen bekommen. Das wäre reine Glückssache”.
Für ein neues Forwarddarlehen: Keine Angst vorm Bankenwechsel
sagt Finanztest. Manche Banken – und Online-Finanzierer – bieten zudem Forwarddarlehen mit Kündigungsoption an. Das heisst, wer risikoscheu wirklich auf Nummer Sicher gehen will, der lässt diese Kündigungsklausel in den Vertrag mit einbauen. Diese Ausstiegsoption kostet in der Regel einen weiteren Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten. Aber es muss auch erwähnt werden, dass diese Verträge mit Kündigungsoption relativ teuer sind. Aber grundsätzlich gilt: Der Bankwechsel ist keineswegs so aufwändig und teuer, wie es manche Banken ihren Kunden weissmachen (wollen). Im Normalfall brauchen sie nur einen neuen Grundbuchauszug, den sie sich besorgen müssen. Alle anderen Unterlagen liegen Ihnen ja vor, weil sie diese beim Abschluss ihres Erstkredits bereits benötigt haben. Finanztest rechnet vor: „Schon wenn die neue Bank nur ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte günstiger als die alte ist, liegt die Zinsersparnis über den Wechselkosten. Mitunter übernimmt die neue Bank sogar die Kosten für die Grundschulübertragung”.
Übrigens: Die ACCEDO AG hat den Vergleichstest in der Kategorie „überregionale Anbieter ohne bundesweites Filialnetz” im Modellfall: Kreditsumme 100.000,- EUR, Immobilienwert 150.000,– EUR, Tilgung 3% im Jahr bei Anschlusskredite mit und ohne Vorlaufszeit gewonnen. Ein besonders guter Grund, Ihr Angebot für einen Forwardkredit auch bei der ACCEDO kostenfrei und unverbindlich einzuholen.
