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Immobilienfinanzierung 2020: Änderungen im neuen Jahr

14 Jan
Immobilienfinanzierung 2020: Das ändert sich im neuen Jahr. (Foto: pexels.com)

Bei der Immobilienfinanzierung 2020 gibt es einige Anpassungen, die sich direkt auf das Finanzierungskonzept auswirken. Dies betrifft sowohl die Nebenkosten wie auch Förderungen und Zuschüsse. Im Folgenden geben wir einen Überblick über neue Regeln und Vorgaben, die die Finanzplanung direkt beeinflussen.

Maklercourtage: Das Bestellerprinzip

Viele Haus und Eigentumswohungen wertden über einen Makler angeboten. Dafür wird eine Provision (Courtage) verlangt – je nach Bundesland zwischen 3 bis 7 Prozent des angebotenen Kaufpreises. Da es bisher keine gestzliche Regelung gab, wird diese bisher von Land zu Land unterschiedlich gehandhabt.So trägt diese in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen tallein der Käufer. Ein zum Beschluss vorliegender Gesetzentwurf der Bundesregierung will , dass zukünftig derjenige, der einen Makler beauftragt, zumindest die Hälfte dieser Provision übernimmt. („Bestellerprinzip“). Das Gesetz wird vermutlich im Sommer oder Herbst 2020 in Kraft treten. Das kann erheblichen Einfluss auf die Immobilienfinanzierung 2020 haben, da Käufer dann mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Das wirkt sich positiv auf die Zinsen aus, die der Käufer dann zahlen muss.

Energieausweis: Die 10 Jahresfrist ist abgelaufen

Grundsätzlich muss seit 2009 Käufern ein Energieausweis der Immobilie vorgelegt werden. Diese Vorgabe der Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt nun im 11. Jahr und ist für 10 Jahre gültig. Deswegen verlieren 2020 wieder viele Ausweise ihre Gültigkeit. Sie haben eine Laufzeit von zehn Jahren und sind ab Juli 2008 für Häuser mit einem Baujahr vor 1966 ausgestellt worden. Einb aktueller Energieausweis ist verpflichtend vorlegen, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Dabei muss der Käufer darauf achten, ob ihm ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis vorgelegt wird.

Der Verbrauchsausweis legt die Verbrauchswerte der vergangenen drei Jahre zugrunde, die stark vom Verhalten der Bewohner abhängen. Der Bedarfsausweis ist weit aussagekräftiger. Dieser wir auf Grundlage der technischen Analyse aller Gebäudedaten berechnet und dokumentiert den energetischen Zustand des Gebäudes – unabhängig vom Nutzerverhalten. Hier sind Qualität der Gebäudehülle – wie Fenster, Decken und Außenwände – sowie der Heizungsanlage und des Energieträgers berücksichtigt. Grundsätzlich haben Eigentümer die Wahl zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Ausnahme: Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, wenn sie nicht energetisch saniert wurden.

Auch das hat Einfluss auf die Immobilienfinanzierung 2020: Enrgetische optimierte Immobilien haben ein besseres Rating bei der finanzierenden Bank. D. h. sie sind somit mehr wert. Und der Immbobilienkäufer erhält damit wahrscheinlichen einen höheren Kredit bewilligt. Dagegen sind Immobilien, die nur über einen „schlechten” Wert verfügen, deutlich günstiger bzw. man kann dann den geforderten Kaufpreis entsprechen drücken.

KfW passt die Förderkriterien der Immobilienfinanzierung 2020 an

Das Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung wirkt sich auf die Föderungsmöglichkeiten aus. Sowohl die KfW-Bank und sowie die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) haben ihre Förderprogramme nachjustiert und die Höhe der Förderung zum Teil deutlich erhöht. Heizöl ist jetzt komplett aus der Förderung ausgeschlossen. Weiterhin im KfW-Programm: Solar-Anlagen, Wärmepumpen, Gas-Brennwertheizungen (in Kombination mit erneuerbarer Energien) und Biomasse (Pellet & Holzvergaser).

Neubau-Immobilien kommen in den Genuss eines Kreditschuld-Erlasses bis zu 30.000,- Euro im Rahmen des Programms „Energieeffizient Bauen„, wenn die Immobilie den Energiestandard KfW 40 Plus aufweist. Zudem können Kreditnehmer nun bis zu 120.000 Euro Kredit bekommen (statt bisher 100.000,-€). Genauso wurde der Kredithöchbetrag für für Sanierungen (KfW 151) ewbenfalls auf 120.000 Euro erhöht. Zudem winken bei einer ennergetischen Sanierung einer Bestandsimmobilie je nach Energiestandard fast 50.000 Euro Tilgungs- oder Investitionszuschuss.

Natürlich ist es nicht ganz leicht, diese neuen Fördermöglichkeiten in ihrer Gesdamtheit zu überblicken. Sinnvollerweise zieht man einen Baufinanzierungsexperten hinzu, um am Ende die bestmöglichste, da günstigste Finanzierung zu erhalten. Denn neben der KfW- und BAFA-Förderung gibt es auch alternativ steuerliche Absetz-Möglichkeiten für energetischen Investitionsmaßnahmen. Verteilt über drei Jahre sind dann – für ein  mindestens zehn Jahre alte Objekt – 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 40.000 Euro im Laufe von drei Jahren – nach Abschluss der Sanierung von der Steuer absetzbar. Die Entscheidung für eine KfW-kredit bzw. eine steuerliche Absetzbarkeit nimmt natürlich auch Einfluss auf die Planung ihrer Immobilienfinanzierung 2020.

Baukindergeld und Immobilienfinanzierung 2020

2020 ist das letzte Jahr, in dem Familien Baukindergeld beantragen können. Dieser vom Staat gewährte Zuschuss von 12.000,- Euro  pro Kind ist bis 31.12.2020 befristet. Bis dahin muss der Antrag auf Baukindergeld gestellt sein. Vus zu diesem Stichtag muss Ende 2020 muss der Kufvertrag unterschrieben sin bzw. eine Baugenehmigung vorliegen. Voraussetzung ist, dass zumindest ein Kind im Alter unter 18 Jahre in der Immobile wohnt und das zu versteuernde Jahreshaushaltseinkommen nicht mehr 75.000 Euro beträgt. Pro weiterem Kind erhöht sich dieser Einkommensobergrenze um weitere 15.000 Euro.

Nicht überall werden die Immobilienpreise  2020 teurer

Dr Immobilienboom bleibt ungebrochen. In den Ballungszentren ist aufgrund der hogen Nachfrage jedoch nicht mit einem Preisrückgang zu rechnen. Im Gegenteil zum ländlichen Raum. In vielen Regionen Deutschlands stagnieren die Preise für Altimmobilien oder gehen sogar zurück. Die gilt insbesondere für ländliche Regionen im Einzugsbereich von Klein- und Mittelstädten. Wer derzeit in solchen Regionen lebt oder arbeitet ist in der günstigen Situation – falls er bereits ist, 30 Minuten zur Arbeitstätte zu pendeln – preiswerte Immobilien zu finden. Studien zeigen zudem, dass inzwischen viele die Alternative wählen. Der Wegzug von Inländern aus teureren Ballungszentren ist inzwischen statistisch gesehen höher als der Zuzug. Dieser Trend wird sich 2020 fortsetzen.

Zinsentwicklung 2020: Tendenz gleichbleibend

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält auf Sicht am Leitzins von null Prozent fest. Die aktuell extrem niedrigen Zinsen für die Baufinanzierung, die heute nur leicht über dem Allzeittief liegen,  bewegen sich seitwärts. Eine Trendwende am Zinsmarkt ist nicht in Sicht. Auch  gehen jetzt die meisten Experten von gleichbleibenden Zinsen aus; sie hatten vor kurzem noch leicht steigende erwartet. Das Einzige, was aktuell unwahrscheinlich erscheint, ist die Einführung von Negativzinsen. Dieses in den letzten Monaten heiß diskutierte Thema ist bei Banken in Fragen der Kreditbeschaffung sowie der Geldanlage zwar in der Diskussion. Die Baufinanzierung ist davon aber aller Voraussicht nach nicht betroffen. Hier erscheint es wahrscheinlicher, dass die Zinsen auf aktuellem Stand (im günstigsten Fall zwischen 0,5 und 1 Prozent) stehen bleiben. Aber das vergünstigt natürlich auch jeden Baufinanzierungskredit.

Immobilienfinanzierung 2020: Laufzeit und Tilgung

Nach wie vor gilt: Auf Nummer sicher gehen und die extrem günstigen Zinsen langfristig sichern. Experten raten zu Baufinanzierungskrediten mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit. Die Anfangstilgung ist hoch einzustellen. 4 Prozent Tilgung sind aktuell keine Seltenheit. Höhere werden zudem immer öfters angetroffen. Das Ziel: möglichst schnelle Schuldenfreiheit. Das ist der Rat für 2020. Außerdem: Flexible Verträge, d. h. Sondertilgungsmöglichkeiten festschreiben lassen, ein Auge auf möglichst langfristige zinsbefreite Auszahlungszeiten haben und genügend Eigenkapital – also ca. 20 Prozent am Gesamtvolumen – einbringen. So macht die Baufinanzierung 2020 richtig Spaß.

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