Grundschuld – erst informieren und rechnen, bevor Sie sich für eine Variante entscheiden.
(Foto: Thorben Wengert_pixelio.de)
Wer einen Kredit bei einer Bank aufnimmt, von dem werden in der Regel Sicherheiten verlangt, die dann einspringen, wenn der Kredit und die Zinsen vom Schuldner aus welchem Grund auch immer nicht mehr bedient werden können. Diese Sicherheiten können Bürgschaften sein, materielle Werte oder im Falle einer Immobiliendarlehen der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch. Dieser Grundschuld-Eintrag kann grundsätzlich für alles als Sicherheit eingetragen werden und ist damit nicht nur auf eine Immobilienfinanzierung beschränkt. Dadurch ist die Grundschuld z. B. flexibler als eine Hypothek. Oftmals wird fälschlicherweise die Hypothek mit einer Grundschuld gleichgesetzt. Dem ist aber nicht so: Die Hypothek sichert immer nur den Haus- bzw. Immobilienkredit ab, während die Grundschuld oftmals auch für andere Finanzierungen als Sicherheit verwendet wird; z. B. für größere Kreditbeträge bei Gründung von Unternehmen, für Luxusgüter usw. Deswegen hat sich in der Rechtspraxis die Grundschuld durchgesetzt, da diese nicht unmittelbar von der gesicherten Kreditforderung abhängig ist.
Definition der Grundschuld
Wikipedia: ”Mit der Grundschuld wird gemäß § 1191 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die Grundschuld wird als dingliches Recht an einem Grundstück in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie gewährt dem Gläubiger gemäß § 1147 BGB einen Anspruch auf „Duldung der Zwangsvollstreckung“ gegen den Schuldner.”
Die Grundschuld hat sich gegenüber der Hypothek inzwischen als Sicherungsmittel durchgesetzt. Auch deswegen, weil sie eben nicht nur für Hypotheken sondern auch für andere Kreditformen verwendet werden kann. Ist z. B. der Immobilienkredit zur Gänze zurückgezahlt, kann der Eintrag im Grundbuch weiterhin bestehen bleiben, um danach als Sicherheit für andere Finanzierungen herangezogen zu werden, ohne dass neuerlich Kosten entstehen.
Kosten für die Grundschuld-Bestellung
Da die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, entstehen einmalige Kosten hierfür. Üblichrweise sind diese Kosten den Grundstückskosten hinzuzurechnen. Dabei ist zu beachten, dass Sie, falls Sie den Baufinanzierer nach Ablauf der Immobilienkredits für den Nachfolgekredit wechseln wollen, dieses auch im Grundbuch ändern müssen, wofür wiederum hohe Kosten entstehen können. Um diese Kosten zu umgehen, kann man vom Altgläubiger (also von der Bank der Erstfinanzierung) eine Abtretungsurkunde erbitten, am besten mit einer Teillösung der bisher getilgten Beträge). Hierzu müssten Sie aber mit dem Neufinanzierer, ob sie diese Abtretung der Grundschuld akzeptiert oder ob sie auf einer persönlichen Haftungsübernahme verlangt. Daher ist es bei der Zweitfinanzierung immer sinnvoll, eine Bank zu finden, die diese Abtretung bewilligt. So halten Sie die Kosten in engen Grenzen.
Neben der Grundbuchbestellung entstehen aber auch noch andere Kosten, die gemeinhin als Finanzierungsnebenkosten bezeichnet werden und die über ein Baufinanzierungsdarlehen nicht abgedeckt sind. Hierzu gehören auch Notarkosten die die Grunderwerbssteuer. Im Internet finden Sie einige Rechner (wie diesen von der Zeitschrift Focus) die Ihnen einen Überblick geben. Wenn Sie den Grundschuldeintrag in Form eines Grundschuldbriefs favoritisieren, weil Sie planen, den Finanzierer öfters zu wechseln oder die freie Grundschuld für andere Gläubiger nutzen wollen, dann verteuert sich diese Eintragung um ca. 30 Prozent.
Löschung der Grundschuld
Ist der Kredit völlig bedient, kann man die Lösung der Grundschuld in die Wege leiten. Aber auch das kostet – bei einer Grunschuld von 150.000,–€ entstehen ca. 300,–€ Kosten – die eine Hälfte für den Notar, die andere das Grundbuchamt. Genaugenommen braucht man die Grundschuld aber nicht löschen. Ist der Immobilienkredit zur Gänze abbezahlt, kann man die Grundschuld danach als Sicherheit für z. B. einen Autokredit oder einen Renovierungskredit nutzen. Auch kann diese Abtretung des Grundpfandrechts bei dem Verkauf dieser Immobilie an den neuen Käufer weitergegeben werden; einzig ein Änderungsvermerk ist dann notwendig, dass es jetzt einen anderen Besitzer gibt, auf den die Grundschuld überschrieben wird. Diese Abtretung des Grundpfandrechts kostet im Falle eines 150.000,– Eintrags keine 300,–€.
Aber auch Probleme können auftreten: Es gab schon seltene Fälle, dass die Bank eine Grundschuld an eine andere Institution verkauft, die zwangsvollstrecken ließ. Ein Rechtsstreit wird die Folge sein, der auch zu gewinnen ist, das kostet aber immer Zeit, Geld und Nerven.
Aus unserer Sicht ist es zwar empfehlenswert, sich für die Form einer brieflosen Grundschuld zu entscheiden. Trotzdem raten wir dringend dazu, sich vor der Entscheidung für die eine oder andere Variante von Experten beraten zu lassen. Bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die ACCEDO AG sind hierfür sicher die erste Adresse.
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