Man sollte die Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits nicht auf die leichte Schulter nehmen. Spätestens ein Jahr vor Ende der Zinsbindung der Erstfinanzierung sollte man sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Viele Erstverträge aus den Jahren 2011 und 2012 werden bald beendet sein. Sie wurden durchschnittlich zu einem Zinssatz von 4 Prozent (für 10 Jahre Zinsbindung) bis 4,5 Prozent (15 Jahre) abgeschlossen – in einer Zeit, das Baufinanzierung aus heutiger Sicht sehr ziemlich teuer sehr hoch war. Da freut man sich, wenn man ein Anschlussfinanzierungsangebot seiner Bank erhält, das signifikant unter dem Zinssatz der Erstfinanzierung liegt. Aktuell ist das auch nicht schwierig, in einer Zeit, da Zinsen ab 1 Prozent angeboten werden. Aber gerade deswegen lohnt sich der zweite Blick.
Besonders Neukunden erhalten derzeit bei Banken Topkonditionen
Da mit Anlagen nicht viel Geld zu verdienen ist, die Aktienmärkte sich instabil zeigen und Sparen aufgrund der Nullzinsen für Kunden kaum in Frage kommt, forcieren Banken das Baufinanzierungsgeschäft. Denn nach Nachfrage nach Baufinanzierung ist weiterhin hoch. Sie locken Neukunden mit günstigsten Angeboten. Diese Angebote, meist besonders günstig gerechnet mit einer 5 jährigen Laufzeit und 1% Tilgung, werden offensiv beworben.
Untersuchungen von Verbraucherportalen und grtoßen überregionalen Zeitungen haben ergeben, dass die extrem günstigen Angebote für Neukunden manchmal auf Kosten der Bestandskunden finanziert werden. Bei Anschlussfinanzierungen von Bestandskunden versuchen Banken immer wieder, kleine Aufschläge auf den angebotenen Zinssatz – meist im Nachkommastellenbereich – unterzubringen.
Diese wenigen Prozentpunkte kann man als Kunde leicht übersehen. Vor allem deswegen, weil der aktuell angebotene Zins für die Anschlussfinanzierung grundsätzlich viel günstiger ist. Dieses Momentum, dass sich der Kunde spontan über diesen weit günstigeren monatlichen Zinssatz freut, nutzen manche Hausbanken bei Bestandskunden gerne aus. Denn aufgrund des historisch niedrigen Zinssatz erscheint selbst eine schlechte Offerte günstig. Zudem lassen sich die extrem günstigen Schaufensterangebote der Banken schnell weg argumentieren. Die extrem niedrige Laufzeit von 5 Jahren und 1 Prozent Tilgung sind ja für ein Anschlussfinanzierungsangebot nicht unbedingt relevant. Denn wer in der Niedrigzinshase clever anschlussfinanzieren will, möchte längere Laufzeiten und vor allem eine höhere Tilgung, um schneller schuldenfrei zu sein.
Clever verhandeln und ein flexibeles Anschlussfinanzierungsangebot einholen
Deswegen ist beim Vertragsangebot der Hausbank immer auf Laufzeit und Tilgungssatz zu achten. Es geht dem cleveren Kunden nicht darum, einen möglichst geringen monatlichen Betrag an die Bank zu überweisen. Ziel sollte es eigentlich immer sein, die Restschuld möglichst schnell zurückzuzahlen. So spart man das meiste Geld. Deswegen sollte immer eine möglichst hohe Tilgung in der Anschlussfinanzierung eingestellt werden. Das ist das beste Konzept, um Niedrigziinsen voll auszunutzen.
Die Anschlussfinanzierung sollte insbesondere vier Faktoren berücksichtigen:
- Die Tilgung möglich hoch ansetzen – z. B. 5 Prozent – und so die Niedrigzinsphase ausnutzen, indem man die Höhe der monatlichen Rückzahlung – bestehend aus Zins und Tilgung – in etwa gleich lässt oder sogar leicht erhöht.
- Auf flexible Bestandteile des Neuvertrags achten z. B. kostenfreie Raten- und Tilgungsanpassungen während der Laufzeit und möglichst hohe, aber ebenfalls kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten.
- Die Dauer des Vertrages bzw. der Zinsbinduung kalkulieren. Natürlich ist eine möglichst lange Zinsbindung – am besten bis zur vollständigen Tilgung des Kredits – sinnvoll, auch wenn längere Zinsbindung leicht höhere Zinsen bedeutet. Aber auch kürzere – und damit aus Zinssicht günstigere – Laufzeiten kommen in Betracht, wenn man nach Ablauf des zinsgebundenen Vetrags die Restschuld mit einer einmaligen Zahlung begleichen kann.
- Bei manchen Anbietern kann man die Anschlussfinanzierung bereits ein Jahr vor Ablauf des Erstvertrages abschließen, ohne dass dafür Zinsaufschläge – wie bei Forward-Darlehen üblich – verlangt werden.
Bei Ihrem Anschlussfinanzierungsangebot lohnt der Anbietervergleich
Im Kreditvergabebericht der Bundesbank ist nachzulesen, dass die Margen der Banken – auch bei Immobilienkrediten – sinken. Das versucht man, wenn man den Stimmen aus der Presse Glauben schenkt, mit besseren Margen bei der Anschlussfinanzierung zu kompensieren. Dabei baut man scheinbar auch auf die Bequemlichkeit der Kunden, die sich den (extrem geringen) Aufwand eines Anbieterwechsels anscheinend nicht antun möchten. Dabei kann es aber um sehr viel Geld gehen, das man für diese Bequemlichkeit mehr zahlt.
Beispiel:
ein Kredit von 50.000 Euro
mit einer Tilgung zwei Prozent,
Laufzeit 10 Jahre:
Der Unterschied zwischen 1 und 2 Prozent Tilgung macht über die Laufzeit gerechnet bereits ca. 4.500,- EUR aus.
Zumeist liegt die Restschuld bei vielen auslaufenden Verträgen weit über diese 50.000,- EUR. Und eine Tilguung von mindestens 4 Prozent ist anzustreben. So fällt Ersparnis während der gesamten Restlaufzeit der Anschlussfinanzierung noch weit höher aus – oftmals ein fünfestelliger Betrag. Wir finden, das sind Gründe genug, ohne Vertragsprüfung bzw, Anbietervergleich das erstbeste Angebote der Hausbank ungefragt zu unterschreiben.
Der Wechsel des Kreditgebers ist nach dem Ende des Erstvertrags viel einfacher und unkomplizierter als viele denken
Zwar kann die Übertragung der Grundschuld einige hundert Euro kosten; wobei einige Anbieter inzwischen sogar die Grundschuld übernehmen, wenn man das Anschlussfinanzierungsangebot dieses Anbieters annimmt. Zudem brauchen Sie einen Grundbuchauszug und eventuell die Unterlagen, die Sie ja bereits bei Ihrer Erstfinanzierung übergeben haben und die Sie deswegen nur noch aus ihrem Ordner holen müssen. Das ist alles.
Deswegen empfehlen wir: Sollte in 12 bis 18 Monaten Ihr Erstvertrag auslaufen, so fragen Sie am besten noch vor dem Kontakt mit Ihrer Hausbank bei Online-Finanzierern wie der bankenunabhängigen ACCEDO AG nach einem Anschlussfinanzierungsangebot, das Sie zudem unverbindlich und kostenfrei erhalten. Accedo hat den tagesaktuellen Überblick über die Baufinanzierungsangebote von über 400 Banken. So gehen Sie auf Nummer Sicher, dass Sie als Bestandskunde der Bank nicht deren Neukunden-Offensiven mitfinanzieren müssen und dadurch einige tausend Euro sparen.
