manDeutschland stöhnt über Wohnungsknappheit besonders in den Ballungszentren. Das geflügelte Architektenwort ist: Verdichtung. Nach Ansicht vieler Experten kommt dem Ausbau des Dachgeschosses grundsätzliche Bedeutung im Kampf gegen den Wohnungsmangel in Ballungszentren zu: Man sieht ein großes Potential in der Nachverdichtung der Bestandsgebäude durch Aufstockung und insbesondere durch den Ausbau der bisher ungenutzten Dachgeschossflächen. Der Verband Privater Bauherren e. V. (VPB) weist darauf hin, dass man gerade jetzt, da Baufinanzieren besonders günstig sei, darüber nachdenken könne, in den Ausbau der eigenen Dachfläche zu investieren: ”Was Bauherren beim Ausbauen, Anbauen oder Aufsatteln bedenken sollten”. Das ist auch in der täglichen Praxis der ACCEDO-Baufinanzierung festzustellen: Immer mehr Anfragen betreffen die Finanzierung des Dachausbaus – nicht nur in Ballungszentren.
Dachausbau finanzieren – besonders viel Potential in den Städten
Erst langsam erschließt sich gerade in größeren Städten ein Markt, der bisher übersehen wurde: Der Ausbau von Dachflächen zu Wohnungen. Dass dieser Bereich so zögerlich angegangen wird, liegt auch an den aufwändigen Vorbereitungen und Ämtergängen, die zu erledigen sind, bevor man eine Baugenehmigung erhält. Hat man die Genehmigung es Bauamts, ist eine Baufinanzierung einfach und schnell zu bewerkstelligen.
Trotz der behördlichen Vorgaben richtet eine ganze Reihe von Fachleuten vor dem Hintergrund des immer enger werdenden Wohnungsmarkts den Blick auf die Flächen unter dem Dach. Bereits 2015 kam eine Studie der Technischen Universität Darmstadt zum Ergebnis, dass 580.000 deutsche Mehrfamilienhäuser für den Ausbau des Daches oder die Aufstockung geeignet seien. Das damit verbundene theoretische Wohnungspotential bezifferten die Forscher auf ca. 1,1 Millionen Wohnungen. Somit kann die Dachaufstockung oder der Dachausbau die Speerspitze für eine Wohnbauoffensive sein, ohne dass weitere Grundstücke bzw. unbebautes Land benötigt wird. Die perfekte Verdichtung im städtischen Bereich also. Das alles klingt schlüssig und spannend. Die Umsetzung des Dachausbaus ist aber kompliziert. Besonders aus behördlicher Sicht.
Bevor Sie Dachausbau finanzieren, ist die zuständige Baubehörde zu kontaktieren
Die Genehmigung des Bauamts ist immer Voraussetzung. Diese ist aber oftmals kompliziert zu bekommen. Denn Gaube oder Aufsattelung sind in den meisten Bebauungsplänen definiert und nicht selten einfach nicht vorgesehen. Doch Hartnäckigkeit macht sich genauso bezahlt wie eine vorausschauend Planung, die die Reihe von Sonderauflagen von Brand- bis Sichtschutz und behördliche Planungsvorgaben löst. Es ist – auch wenn die Bausubstanz wie z. B. bei Gründerzeitvillen hervorragend ist – unbedingt davon abzuraten, ohne Genehmigung das Dach auszubauen – auch wenn man dies von außen nicht sehen kann. Schaffung von Wohnraum ist nämlich auch ein Thema für Steuern und Gebühren.
Natürlich ist auch ist die Statik von entscheidender Bedeutung. Eine gut gedämmte Holzkonstruktion ist in den allermeisten Fällen problemlos machbar, da man bei solchen Holzkonstruktionen von ca. 70 Kilo je Quadratmeter ausgeht. Bei Ziegelkonstruktion rechnet man sogar 300 Kilo pro Quadratmeter. Die Aufstockung oder der Ausbau ist somit ohne Statiker kaum zu realisieren. Oftmals ist auch ein Architekt notwendig. Allein hier sieht man, dass ein Neubau oder der Kauf einer Bestandsimmobilie bei weiten einfacher ist und sich auch schneller realisieren lässt. Der Dachausbau aber ist in späterer Folge, wenn er gelungen ist, immer die individuellere und oftmals auch befriedigendere Lösung. Für Menschen, die Spaß am Kreativen haben.
Dachausbau finanzieren kann günstig sein – Kreativität und Geschick vorausgesetzt
Fakt ist, dass sich ein Dachausbau meist günstig realisieren lässt, wenn man das im Zusammenhang mit einer Haussanierung (z. B. energetische Sanierung) in Angriff nimmt. Ob als Loft mit wenig Zimmern oder als Glas-Holz-Konstruktion, die Erstellungskosten liegen zumeist unter den normalen Baukosten. Und wenn man über geförderte Sanierungskredite z. B. der KfW den Dachausbau finanzieren kann, ist der Einspareffekt noch größer.
Der Kauf einer Dachfläche ist nicht immer Voraussetzung um an neuen Wohnraum bzw. die eigene Wohnung zu kommen. Auch ein Pachtvertrag mit dem Hauseigentümer inkl. festgeschriebener Laufzeit von 30 oder 40 Jahren bei einem Investitionsanteil von um die 100.000 Euro ist eine Alternative. Der Immobiliensuchende spricht dabei direkt den Hausbesitzer an. Auch wenn dieser an einen Ausbau noch gar nicht gedacht hat. Übernimmt der Interessent auch noch die Verhandlungen mit dem zuständigen Bauamt, lassen sich einige Hausbesitzer von dieser Pacht-Alternative überzeugen. Diese kreative Lösungen finden sich inzwischen verstärkt in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin, aber auch in Nürnberg oder Leipzig. Aktuell sind es in der Regel Fabrikgebäude, die entsprechend umgebaut und dabei aufgestockt werden.
Bei Pachtverträgen ist – im Gegensatz um Kauf – das Baufinanzieren eher schwierig; aber hier kann meistens ein normaler, zinsgünstiger Ratenkredit Abhilfe leisten, wenn es sich dabei um Beträge um Darlehen um 50.000,- Euro handelt und der Rest mit Eigenmitteln finanziert wird. Den Dachausbau finanzieren kann aber auch der Hauseigentümer, der Inhaber des Pachtvertrags zahlt dann die Raten mit einem kleinen Aufschlag als Miete an den Eigentümer.
Baufinanzieren eines Renditeobjekts
Besonders interessant sind solche Aufsattelungs- bzw. Dachausbauprojekte für Hausbesitzer, die damit zusätzlichen Wohnraum für die Vermietung oder den Verkauf von Eigentumswohnungen schaffen. So wird nämlich das Dachuasbau finanzieren zu einer Art staatlichem Förderprogramm. Im Falle der Vermietung können z. B. die Finanzierungszinsen steuerlich geltend gemacht werden. Genauso wie Renovierungs- und Sanierungsarbeiten in der Folge. Außerdem werden einige Förderprogramme angeboten, die eine solche Sanierung, Renovierung bzw. Ausbau und Aufstockung noch interessanter machen.
Wenn eine Dachsanierung notwendig ist, sollte man sich über die Alternative eines gleichzeitigen Dachausbaus ernsthaft Gedanken machen. Auch wenn Sie die neu gewonnenene Wohnfläche eigennutzen wollen, schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe – und können zudem die derzeit extrem zinsgünstigen Baufinanzierungsdarlehen in Anspruch nehmen. So nutzt das Baufinanzieren auch ihrem Geldbeutel und verbessert den Wert Ihrer Immobilie mehr als was Sie im gleichen Zeitraum auf dem Festgeldkonto erwirtschaften könnten. Es gibt inzwischen Berechnungsmodelle, die von günstigen 1.000,- Euro Investitionskosten pro Quadratmeter Wohnfläche ausgehen; das liegt unter anderem daran, dass das Haus bereits mit Strom, Gas und Wasser versorgt ist und man die vorhandenen Versorgungsleitungen nur erweitern muss.
Dachausbau finanzieren – eine kreative Herausforderung für Bauherrn und Finanzierer
Ob Pacht, Kauf, Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf – ja nach Art werden Sie maßgeschneidert baufinanzieren müssen. Solch komplexe Baufinanzierungskonzepte sind immer die Aufgabe eines Baufinanzierungsexperten. Für die Beratung und Angebotsstellung sollten Sie neben der Hausbank zumindest einen Direktbaufinanzierer, wie z. B. die ACCEDO AG, hinzuziehen. Auf alle Fälle zeigen die meisten Beispiele, die diesen Weg mit dem Bauamt, Statiker und Architekten gehen, dass unter dem Strich der erhöhte Zeitaufwand und die Eigeninitiative durch geringere Erstellungskosten aufgewogen werden. Als Hauseigentümer, der weiteren Wohnraum zur Vermietung im eigenen Haus schaffen möchte oder als Kaufinteressent, der das Dachgeschoss eines Bestandhauses für die Eigennutzung erwerben und ausbauen möchte, sollten Sie auf alle Fälle gut beraten sein, bevor Sie das Projekt Dachausbau in Angriff nehmen möchten.
