Baufinanzierung

Die wichtigsten Grundbegriffe der Baufinanzierung

27 Jul
Diese Begriffe der Baufinanzierung sollten Sie kennen,bevor Sie ein Beratungsgespräch mit der Bank vereinbaren. (Foto: pixabay.com)

Wer sich erstmals mit einer Immobilienfinanzierung befasst, sollte bereits vor den Erstgesprächen mit der Bank oder dem Online-Finanzierungsvermittler die wichtigsten Grundbegriffe der Baufinanzierung kennen. Dazu gehören die verschiedenen Arten des Zinses genauso wie Fragen der Tilgung, der Zinsbindung und der Restschuld. Natürlich zählen Eigenkapitalanteil und Erwerbsnebenkosten ebenso zu wichtigen Vokabular für Vertragsverhandlungen. Denn dieses Grundbegriffe der Baufinanzierung definieren letztendlich, wie sicher, günstig und flexibel Sie über die gesamte Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit finanzieren.

Die wichtigsten Grundbegriffe der Baufinanzierung: effektiver Jahreszins, Nominalzins, Sollzins

Die Älteren kennen noch die Begriffe Effektivzins und Nominalzins. In der Vergangenheit wurde dieser Unterschied gemacht, um die unterschiedliche unterjährige Verzinsung darzustellen. Dabei war der Effektivzins immer höher als der Nominalzins. Seit 2010 ersetzte die Verbraucherkreditrichtlinie den Nominalzins durch den Sollzins. Seitdem spielt der Nominalzins keine Rolle mehr.

Der Sollzins gibt den Prozentsatz an, der pro Jahr vom Darlehen verrechnet wird. Der Effektivzins dagegen umfasst noch weitere Kosten wie z. B.  die von der Bank in Rechnung gestellten Kosten für die Wertermittlung und Besicherung der Immobilie.Ein weiterer Unterschied ist außerdem, dass der Effektivzins über die Gesamtlaufzeit des Darlehens gerechnet ist. Dafür legt Bank bereits am Beginn der Finanzierung fest, mit welchem Zinssatz sie nach Ablauf des laufzeitgebundenen Baufinanzierungsdarlehens (z. B. für die spätere Prolongation – dem dann anschließenden 2. Baufinanzierungsdarlehen) weiterrechnet. Wählt sie einen niedrigen Sollzins, sinkt auch er angegebene effektive Jahreszins.

Für den Verbraucher wird es dadurch schwieriger, weil die Zinsangaben unübersichtlicher geworden sind. Als Kriterium für die Vergleichbarkeit von Immobilienkreditangeboten eignet sich der Jahreseffektivzins deswegen nur bedingt, weil sich die Berechnungsmethoden der Banken unterscheiden. Das ist der Grund, dass viele Baufinanzierungsvermittler dazu übergegangen sind, einen Vergleichszins anzugeben. Dieser bezieht sich dann immer auf die vertraglich festgelegte die Dauer des Baufinanzierungsvertrags – also der sogenannten Sollzinsbindung.

Sollzinsbindung, Zinsbindungsfrist, Restschuld, Prolongation und Anschlussfinanzierung

Der Begriff der Sollzinsbindung bzw. Zinsbindungsfrist bezeichnet  die vertraglich festgelegte Darlehensdauer, während der der Zinssatz Gültigkeit hat. Bei der Erstfinanzierung vereinbart man mit der Bank einen festen Zinssatz, derfür die vertraglich fixierte Dauer des Vertrages z. B. 5, 10 oder 20 Jahre) festgeschrieben ist.

In den allermeisten Fällen ist nach Ende des Erstvertrages ein Baufinanzierungskredit noch nicht zur Gänze zurückgezahlt. Der Betrag, der an diesem Zeitpunkt noch offen bzw. noch nicht zurückgezahlt ist, wird Restschuld genannt. Diese Restschuld wird dann als Prolongation (wenn man den Kredit bei der erstfinanzierenden Bank weiterfinanziert) oder als Anschlussfinanzierung (wenn man den Anbieter wechelt) mit einem neuen Baufinanzierungsdarlehen weiterfinanziert.

Je kürzer die Zinsbindungsfrist ist, umso günstiger ist der von der Bank angebotene Zinssatz. Es ist jedoch zu bedenken, dass dann – z. B. nach 5 Jahren – die Zinsen gestiegen sein können, was die Anschlussfinanzierung entsprechend verteuert. Deswegen werden besonders in Niedrigzinszeiten eine eher langfristige Sollzinsbindung bevorzugt.  Eine lange Zinsbindungsfrist kostet etwas mehr, senkt aber das Risiko durch zukünftig steigende Zinsen.

Tilgungssatz, Anfangstilgung und Sondertilgung

Der Tilgungssatz entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Während der Zins genaugenommen die Gebühren sind, die Sie and die Bank für den Kredit zahlen, gibt der Tilgungssatz den prozentuellen Wert an, mit dem Sie den Kreidt tatsächlich zurückzahlen. Die meistgewählte Darlehensform – das Annuitätendarlehen – verlangt von Ihnen monatlich immer gleichbleibende Rückzahlungsraten während der Laufzeit. Der interessante Nebeneffekt: Da durch die monatliche Tilgung die Restschuld reduziert wird und damit auch die monatlichen Zins-zahlungen weniger werden, steigt gliechzeitig die monatliche Tilgung – also Kreditrückzahlung im Rahmen der monatlich gleichbleibenden Rate.

Deswegen ist die Anfangstilgung einer der wesentlichsten Grundbegriffe der Baufinanzierung. Denn mit der Anfangtilgung legen Sie den Tilgungssatz fest, den Sie am Start der Finanzierung zahlen.

Kostenfreie Sondertilgung und kostenpflichtige erweitere Sondertilgungsrechte

Ebenfalls ein wesentlicher Faktor: Die Sondertilgung. Durch Sondertilgungen beschleunigen Sie die Rückzahlung des Kredits. Dabei sind kostenfreie Sondertilgungsrechte von kostenpflichtigen zu unterscheiden: Banken bieten oftmals kostenfreie Sondertilgungsrechte von 5 Prozent – in Ausnahmefällen bis zu 10 Prozent – der anfänglichen Darlehenssumme.Wenn Sie also während der Laufzeit des Kredits durch eine Erbschaft, Schnenkung, Gehaltserhöhungen oder Bonifikationen mehr Geld zur Verfügung haben, zahlen Sie damit ein zusätzliche Tilgungssumme, die ihre Restschuld verringert. Das Gute daran: ein kostenfreies Sondertilgungsrecht ist eine „Kann-Klausel”, d. h. Sie können Sie nutzen, müssen aber nicht.

Erweiterte Sondertilgungsrechte lassen sich Banken in Form von Zinsaufschlägen bezahlen. In diesem Fall müssen Sie sicher sein, dass Sie das erweiterte Sonbdertilgungsrecht während der Laufzeit auch nutzen.

Wichtig ist in allen Fällen, die Bank in den Erstgesprächen auf kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten anzusprechen, denn nicht alle Banken bieten diese von sich aus an. Eine Möglichkeit zur kostenfreien Sondertilgung ist eine hervorragende Option, schneller schuldfrei zu sein. Und schnelle Schuldenfreiheit, spart das meiste Geld bei einer Finanzierung.

Grundbegriffe der Baufinanzierung für Sicherheit und Flexibilität: Tilgungsanpassung, Ratenanpassung und Ratenaussetzung

Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, für den ist eine vertraglich vereinbarte Tilgungsanpassung oder Tilgungsaussetzung eine gute Option. Haben Sie Tilgungsaussetzung oer -anpassung in den Vertrag aufnehmen lassen, können Sie auch mehrere Monate mit der Tilgung aussetzen, so die monatliche Rate senken und sich finanzielle Spielraum verschaffen. Ob ie Tilgungsaussetzung kostenfrei oder mit Zinsaufschlag gewährt wird, ist Verhandlungssache.

Aber auch ohne Tilgungsaussetzung im Vertrag, ist bei Krankheit oder vorübergehender Arbeitslosigkeit +eine Tilgungsaussetzung auch ohne vertragliche Regelung möglich. Wichtig jedoch, dass Sie die Bank direkt nach Eintritt informieren. Für eine Tilgungsaussetzung im Nachhinein erheben manche Banken zusätzliche Gebühren. Besonders wichtig: Falls dieser Fall eintritt, müssen Sie sofort Ihre Bank kontaktieren. Denn jede Bank hat ein Kündigungsrecht, wenn zwei Raten und 2,5 Prozent der Darlehenssumme nicht fristgerecht beglichen werden.

Diese Grundbegriffe der Baufinanzierung helfen Ihnen, gut gewappnet in die Kreditgespräche zu gehen

Eine andere gute Möglichkeit es es, Information und Beratung durch versierte Online Baufinanzierungsveermittler wie die accedo AG einzuholen. So bietet die accedo ihre Dienste komplett kostenfrei an und begleitet Sie von Anfang bis Ende durch den Auswahlprozess bis zum Baufinanzierungsdarlehen.

Realisierung Sie Ihren Traum – dank Tilgungsplan
Der Tilgungsplan ist der wichtigste Fahrplan für eine sichere Erst- und Anschlussfinanzierung. Dabei sind Tilgung und Restschuld die wichtigsten Parameter.
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