Der Tilgungsplan ist die Grundlage einer sicheren Baufinanzierung. Er gibt dem Kreditnehmer an jedem Zeitpunkt der Finanzierung nicht nur direkt Auskunft über die monatlichen Ratenzahlungen an die Bank, sondern zeigt den aktuellen Stand der verbleibenen Restschuld. Die Restschuld wiederum ist mithin der wichtigste Wert für die spätere Anschlussfinanzierung. Denn sie gibt Auskunft darüber, welcher Betrag nach Abschluss der Erstfinanzierung nach z. B. 10 oder 15 Jahren mit einem neuen Baufinanzierungsdarlehen weiterfinanziert werden muss. Bei einem Annuitätendarlehen ändert sich im Verlauf der Zeit also also nicht nur die monatlich zu zahlenden Zinsen- und Tilgungsraten, sondern eben auch der Restschuld-Betrag. Den Tilgungsplan erhalten Sie von der Bank am Beginn der Finanzierung. Diesen sollten sie bereits bei der Baufinanzierungsanfrage für das Angebot anfragen, denn so können Sie sicher Ihre Finanzierung planen.
Warum ein Tilgungsplan immer wichtig ist
Ein Baufinanzierungsdarlehen ist für die meisten die langfristigste Finanzierung im Leben. Eine Laufzeit von insgesamt 20 Jahren bis zur vollständigen Tilgung ist keine Seltenheit. Kreditverbindlichkeiten bis zu 30 Jahren sind besonders für junge Familien oftmals Realität. Während dieser Jahrzehnte wird sich vieles ändern: berufliche Situation, Einkommen, finanzielle Entwicklung und die Geburt von Kindern sind nur einige von vielen Parametern, die sich im Lauf der Zeit ändern können. Deswegen hilft ein Tilgungsplan, immer den Überblick zu behalten, um auf dieser Grundlage die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Der Verkauf der Immobilie
Besonders wichtig wird der ausgewiesene Stand der Baufiinanzierung im Tilgungsplan dann, wenn Sie Ihre Immobilie während der zinsgebundenen Laufzeit des Baufinanzierungsdarlehens verkaufen und den laufzeitgebundenen Vertrag vorzeitig auflösen wollen. Denn dann werden die zu tätigenden Zinszahlungen bis zum Ende der Zinsbindung sowie zu diesem Zeitpunkt ausgewiesene Restschuld zum Maßstab für die Vorfälligkeitsentschädigung. Als berechnungsgrundlage gelten dabei die verbleibenden Monate bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Außerdem: Banken müssen einer vorzeitigen Auflösung zustimmen, einfach den Vertrag einseitig auflösen geht aus rechtlicher Sicht nicht. In begründeten Einzelfällen, wie z. B. der Veräußerung der Immobilie, wird die Bank in der Regel jedoch einer vorzeitigen Rücknahme der Baufinanzierung zustimmen und eine auf Basis des Tilgungsplans berechnete Vorfälligkeitsentschädigung fordern.
Umschuldung des Baufinanzierungsdarlehens nach 10 Jahren
In Nieedrigzinszeiten werden inanzierung mit langer Zinsbindungsfrist abeschlossen. Aktuell liegt der Mittelwert der Zinsbindung in Deutsachland bei knapp unter 13 Jahren. Jeder Kreditnehmer hat die gesetzlich festgeschriebene Möglichkeit, langfristige Verträge nach Ablauf von 10 Jahren ohne Angabe von Gründen einseitig zu kündigen. Dann kommt die zu diesem Zeitpunkt ausgewiesene Restschuld zum Tragen. Denn dieser Betrag ist dann die Grundlage für die Anschlussfinanzierung. Eine Umschuldung nach 10 Jahren macht immer dann Sinn, wenn man infolge günstiger weiterfinanzieren kann. Zudem ist anhand des Tilgungsplans zu prüfen, ob die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung für den neuen Vertrag angepasst werden sollten. Oftmals haben sich nach 10 Jahren die eigenen finanziellen Möglichkeiten geändert. Auf dieser Grundlage ist dann die Anschlussfinanzierung anzupassen.
Der Tilgungsplan als Grundlage für die richtige Entscheidung
Bevor Sie in den Kontakt mit einer Bank treten, können Sie mithilfe eines vorab erstellten Tilgungsplans Ihre Möglichkeiten durchrechnen. Je höher Sie z. B. die Tilgungsrate einstellen, umso schneller sind Sie schuldenfrei. Aber wie hoch darf Sie sein, ohne dass Sie sich finanziell zu sehr belasten? Dafür rechnen Sie im Vorfeld mithilfe von Online-Tilgungsrechnern diverse Tilgungshöhen durch. Dabei wird nicht nur der Effekt einer höheren Tilgung auf die Zinskosten und auf die Restschuld deutlich. So recherchieren Sie bereits im Vorfeld Ihre perfekte Balance zwischen möglichst schneller Rückzahlung und einer finanziell vertretbaren monatlichen Rate. Dies gilt für genauso für die Erst- wie für die Anschlussfinanzierung.
Unser Tipp: nutzen Sie dafür den accedo-Tilgungsrechner. Damit sehen Sie, welchen Einfluss Tilgung und Laufzeit auf die Restschuld hat und können entscheiden, ob Sie z. B. mit einem einzigen Anschlussvertrag die verbliebene Restschuld günstig weiterfinanzieren können. Unter folgendem Link finden Sie den accedo-Tilgungsrechner
Tilgung oftmals wichtiger als Zinssatz
Der Zinssatz ist zwar insofern wichtig, weil er die Kosten der Finanzierung ausweist. Je günstiger dieser Wert ist, umso weniger verdient die Bank an Ihnen. Aber die Höhe der Tilgung entscheidet, wie teuer oder günstig die Gesamtfinanzierung letztendlich ist. Als Faustregel gilt: je mehr man tilgen kann, umso schneller ist man schuldenfrei. Bei einer niedrigen Tilgung verlängert sich die Laufzeit und damit die Zeit, in der Sie Zinsen an die Bank zahlen. Je kürzer der Zeitraum für die Zinszahlung bis zur Schuldenfreiheit ist, umso mehr Geld an Zinsdienten – und damit an der Gesamtfinanzierung – können Sie sparen. Während die Zinsen durch den Finanzmarkt bzw. durch die Bank vorgegeben sind, können Sie durch die Tilgung selbst Einfluss auf die Restschuld nehmen und entscheiden, wie schnell die Baufinanzierung in Gänze zurückgezahlt ist.
Ihre persönliche Entscheidung: Sondertilgung
Der accedo Tilgungsrechner fragt Sie, ob Sie die Möglichkeit zur Sondertilgung haben möchten. Das hat zwei Gründe: erstens bieten nicht alle Banken von sich aus Sondertilgung an, sondern man muss diese aktiv anfragen. Und zweitens werden erweiterte Sondertilgungsmöglichkeiten über einen erhöhten Zinssatz von der Bank eingepreist.
Kostenfreie Sondertilgungen gewähren Ihnen die Möglichkeit, zwischen 5 und 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr – abhängig von der jeweiligen Bank – zusätzlich tilgen. Kostenfreie Sondertilgung sind zudem eine „Kann-Option”, d. h. Sie können diese nutzen, müssen aber nicht. Falls Sie erweiterte Sondertilgungsmöglichkeiten wählen, die einen Zinszuschlag kosten, heißt das, dass Sie diesen dann auch wirklich nutzen müssen. Denn aufgrund des Zinsaufschlags verteuert sich der Kredit und der Spareffekt wäre bei Nichtnutzung verloren. Haben Sie in Ihrem Vertrag ein Sondertilgungsrecht und nutzen diesen, müssen Sie von der Bank einen neuen Tilgungsplan anfordern, denn die Restschuld ist danach niedriger und die Restlaufzeit kürzer.
Fazit: Jährlich einzahlbare Sondertilgungen geben Ihnen die Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu sein. Banken bieten Sondertilgungsoptionen ungern an. Fragen Sie die Bank nach allen Optionen im Bereich Tilgung. Wenn Sie von der Sondertilgung gebrauch machen, sollten Sie einen neuen Tilgungsplan anfordern, damit Sie den aktuellen Überblick über Ihren Kredit behalten.
Eigene Ideen durch Baufinanzierungsexperten prüfen lassen
Je genauer Sie Ihre Ideen mithilfe von Online-Tilgungsrechnern und „durchgespielten” Tilgungsplänen vor der Finanzierungsanfrage konkretisieren, um so besser. Gleichen Sie Ihre Ideen aber mit einem Expertenrat ab. Die accedo Ihnen bei einer Vorab-Erstellung eines Tilgungsplans – z. B. auch unter Berücksichtigung von Sondertilgungsmöglichkeiten – gerne unverbindlich und kostenlos. Als versierte Baufinanzierungsvermittler wissen wir, wie wichtig ein auf Ihre Möglichkeiten abgestimmter Tilgungsplan für eine sichere und langfristige Baufinanzierung ist. Deswegen berechnen wir Ihnen auch gerne die für Sie sicherste und maßgeschneiderte Baufinanzierung und übernehmen die Suche nach der passenden Bank.
