Im Zuge der Wertermittlung errechnet der Darlehensgeber den Verkehrswert und den Beleihungswert der Immobilie.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes wird die Angemessenheit des Kaufpreises oder der Herstellungskosten überprüft und gegebenenfalls bestätigt. Die Berechnung des Beleihungswertes hingegen
wird als Basis für die Höhe der möglichen Kreditgewährung herangezogen. Als Faustregel kann man sagen, dass 10% Abschlag auf den Verkehrswert den Beleihungswert entspricht.
Der Verkehrswert ist eine stichtagsbezogene Größe und gibt somit den aktuellen und derzeitig erzielbaren Marktpreis wieder. Der Beleihungswert dient als Grundlage einer langjährigen Kreditsicherheit. Deshalb wird bei der Ermittlung auf die nachhaltigen Eigenschaften der Immobilie Wert gelegt.
Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen (BAK) muss als Ausgleich für eventuelle zukünftige Marktschwankungen bei der Beleihungswertermittlung ein Risikoabschlag vorgenommen werden. Dieser wird in der Regel mit ca. 10% angesetzt. Durch diesen Abschlag liegt der Beleihungswert somit grundsätzlich unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie.
Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern wird zur Ermittlung des Beleihungswertes das Sachwertverfahren verwendet. Der Sachwert setzt sich zusammen aus folgenden Komponenten:
- Bodenwert
- Gebäudewert
- Außenanlagen
Bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen wird zur Ermittlung des Beleihungswertes die Kapitalwertmethode verwendet. Der Ertragswert wird durch die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen aus der Immobilie ermittelt. Die nachhaltigen Mieteinnahmen werden hierfür mit einem kalkulatorischen Zinssatz abdiskontiert.
