Die deutsche Eigenheimquote ist nach wie vor im europäischen Vergleich schreckend niedrig. Nur knapp über 45 Prozent wohnen heute in den eigenen vier Wänden. Andererseits würden gerne über 50 Prozent der aktuellen Mieter sehr gerne in der eigenen Immobilie wohnen. Warum ist hierzulande die Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit so groß? Was ist eigentlich mit einer forcierten Wohneigentum-Förderung durch den Staat? Man weiss doch, dass die beste Altersicherung das mietfreie Wohnen in den eigenen vier Wänden ist. Zumal es auch noch auf das Vermögen einzahlt. Was wäre zu tun, um das zu ändern?
Wohneigentum-Förderung – der erklärte Wunsch der Bundesregierung
Es ist interessant: obwohl nahezu 75 Prozent den Traum von der eigengenutzen Immobilie leben (real und als Wunsch), scheint diese (schweigende) Mehrzeit die Politik nicht (mehr) zu interessieren. Am Anfang ist man ja noch rasant mit der Einführung des Baukindergelds und der Reform der Maklerprovision in das Vorhaben gestartet. Doch seither ist es sehr ruhig geworden. Woran mag das liegen?
Man kann ur mutmaßen: inzwischen hat sich der Fokus der Regierungsarbeit verschoben, eher populistischer und wählerstimmender Aktionismus, wie es die Diskussion um die Mietpreisbremse zeigt, bestimmen aktuell die Diskussion ums Wohnen. Natürlich geht es bei einer effektiven Wohneigentum-Förderung um viel Geld – und um unterschiedliche Länderinteressen.
Senkung der Kaufnebenkosten
Im Alltag der Baufinanzierungsberatung zeigt sich ganz deutlich: Die Kaufnebenkosten stellen heute eine erhebliche Hürde dar. Können sie doch in manchen Bundesländern bis zu 13 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese bis zu 13 Prozent können nicht über ein Baufinanzierungsdarlehen bedient und müssen im Normalfall mit Eigenmitteln beglichen werden. Die fatale Folge: genau dieses Eigenkapital fehlt dann, um sicher und seriös einen Immobilienkauf oder Neubau zu finanzieren.
Banken wollen in der Regel, dass der Käufer 20 Prozent der Kaufsumme mit Eigenmitteln bedienen kann. Ist das nicht der Fall, werden die Kredite aufgrund der Risikohaftung sehr teuer – oder deswegen überhaupt nicht bewilligt. Die Neuregelung der Maklerprovision erscheint dabei wie Kosmetik, die im Alltag aber nichts bringt, da die Ersparnis für den Käufer tatsächlich zu gering ausfällt.
Freibetrag bei Grunderwerbssteuer
Ein wichtiger Hebel hierfür ist die Grunderwerbsteuer. Das Verfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, bis Ende des Jahres 2020 eine Neuregelung der Grundsteuer-Bemessungsgrundlage in die Wege zu leiten, da die aktuell praktizierte Form nicht verfassungskonform ist. Es ist auf Seiten der Politik überraschend ruhig bei diesem Thema geworden. Das liegt möglicherweise auch daran, dass die Länder aktuell auf diese Einnahmen angewiesen sind und sich deswegen auch ein Entgegenkommen aus Berlin erwarten.
Wenn die seit 2006 stetig erhöhte Grunderwerbsteuer gesenkt oder ein Freibetrag für Selbstnutzer eingeführt würde, wären plötzlich viele rein rechnerisch in der Lage, eine selbstgenutzte Immobilie sicher zu finanzieren. Und das trotz der aktuell hohen Immobilienpreise. Die Prüfung der Grunderwerbsteuer stand am Anfang der Legislaturperiode sogar Koalitionsvertrag. Sicherlich steht diese Prüfung auch heute noch dort, nur niemand kümmert sich darum.
Eine weitere Möglichkeit, eine Finanzierung erschwinglich zu machen, sind verbesserte Absetzungsmöglichkeiten bei der Einkommensteuer. Diiese gibt es sogar bereits, sie ist aber nur Vermietern vorbehalten. Dies wäre sehr effizient für Selbstnutzer, findet auch eine Bundesbank-Studie. Allein in diesen Beispielen erkannt man schon den Spielraum, den man für eine Wohneigentum-Förderung hätte.
KfW-Bürgschaften –Wohneigentum-Förderung durch den Staat
Auch diese ist bereits im Koalitionsvertrag festgeschrieben. Der Mechanismus einer solchen Bürgschaft funktioniert aktuell in der Cortona-Krise für Zwischenfinanzierungen für in Schieflage gekommene Unternehmen und Betriebe. Dabei übernimmt die staatliche KfW-Bank einen Teil der Ausfallhaftung. Diese Ausfallhaftung verbessert auf einen Schlag die Kreditwürdigkeit des Darleheninteressenten. Somit ersetzt diese KfW-Bürgschaft Eigenkapital.
Aktuell sind die Kosten für Immobilienkredite ja nicht das Problem: Die Zinsen leigen bei unter bzw. um 1 Prozent. Sie sind aktuell so gering, dass monatliche Zins- und Tilgungszahlungen selten die Kosten für eine Monatsmiete erreichen. Wenn man aber für den Immobilienkauf 20 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreises mitbringen muss und zusätzlich bis 13 Prozent für die Kaufnebenkosten, sind das bei einem Kaufpreis von 300.000-Euro z. B. für eine Eigentumswohnung fast ein Drittel des Kaufpreises. Diese Hürde können aktuell nur die wenigsten Normalverdiener nehmen, vor allem dann, wenn sie – wie empfohlen – in jungen Jahren bzw. kurz nach Familiengründung eine Immobilie erwerben wollen.
Mieter sind verhinderte Eigentümer – deswegen Wohneigentum-Förderung
Natürlich – und mit gutem Grund – überlagert die Corona-Krise alle anderen Themen. Aber es wird auch eine Zeit nach Corona geben. Dann geht es wieder um Förderprogramme für Wirtschaft und Arbeitsplätze. Und hoffentlich auch für Sicherungsmaßnahmen für den einzelnen Bürger. Spätestens dann sollte Immobilienerwerb wieder ein wichtiges Thema sein. Denn gerade zeigt sich: Menschen, die im ferig finanzierten Eigenheim oder der eigenen Wohnung leben, können die Krise weit gelassener nehmen, weil sie existenziell nicht so schnell durchschlagen kann.
Aus dieser Perspektive heraus müssen dann die Regierungsverantwortlichen handeln. Stellschrauben gibt es genug: sei es die in der Corona-Krise bewährte KfW-Bürgschaft, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für den Kauf einer eigengenutzten Immobilie oder eines Neubaus, Neujustierung der Grunderwerbsteuer oder neue Anreize (ähnlich dem Ende des Jahres auslaufenden Baukindergelds-Programms).
Falls nichts passiert, bleibt alles beim Alten: Die Eigenheimquote bleibt im europäischen Vergleich weiter Schlusslicht, besonders junge Familien können nicht aussreichend für das Alter vorsorgen und viele Mieter bleiben weiterhin verhinderte Eigentümer, die gerne eigene vier Wände finanzieren würden – aber eben nicht können. Eigentlich traurig für ein im Vergleich wohlhabendes Land wie Deutschland. Deswegen gehört die Wohneigentum-Förderung ganz oben auf die politische Agenda in Post-Corona-Zeiten.
