Nachdem in den letzten Jahren die Immobilienpreise in den Ballungszentren extrem gestiegen sind, reagiert nun die Bundesregierung. Bundesjustizministerin Barley, die bereits in den letzten Monaten vermehrt mit Themen rund um Wohnen und Kaufen in die Öffentlichkeit gegebangen, bringt nach den Themen Mietpreisbremse und Grunderwerbsteuer nun das Thema Kaufnebenkosten auf den Tisch. Die Bundesregierung hat eingesehen, dass dringender Handlungsbedarf besteht, um die Preissituation in Ballungszentren zu entschärfen. Es geht ja nicht nur um den Vermögensaufbau von Familien. Vielmehr geht es darum, dass sich auch mittlere Einkommen Wohnen in Städten leisten können. Denn es ist auch eine Frage der Wirtschaft: Viele Stellen im öffentlichen Dienst, dem Dienstleistungssektor, dem Handwerk oder in den Pflegeberufen können schon jetzt nicht mehr besetzt werden, weil sich Beruftätige mit mittleren Einkommen das Leben in Ballungszentren kaum noch leisten können.
Kaufnebenkosten steigen immer weiter
Unter Kaufnebenkosten versteht man alle Kosten, die nichts mit der Finanzierung des Hausbaus oder der Immobilie zu tun haben. Hierzu gehören Notar- und Maklerkosten ebenso wie die Grunderwerbsteuer. Besonders problematisch: Diese Kaufnebenkosten können nicht über ein Baufinanzierungsdarlehen gedeckt werden. Vielmehr muss der Käufer die Kosten aus eigener Tasche begleichen. Die Folge: es bleibt viel weniger Eigenkapital für die eigentliche Immobilienfinanzierung übrig. Der Anteil des Eigenkapitals entscheidend aber maßgeblich über die Kosten der Finanzierung. Die Formel: je weniger Eigenkapital eingebracht wird umso höher fallen die Baufinanzierungszinsen aus. Zusammen mit den verschärften Kreditvergaberichlinien fällt es also immer schwerer, eine Immobilien nachhaltig und zukunftssicher finanzieren zu können. Hier will die Bundesregierung nun die Hebel ansetzen. Zum Wohl des Einzelnen und des Gemeinwohls.
Die Grunderwebrsteuer variiert zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundeslanl. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 280.000 Euro macht sie zwischen 9.800 und 18.200 Euro aus.
- 3,5 Prozent Grundsteuer verlangen Bayern und Sachsen
- 4,5 Grundsteuer verlangt Hamburg
- 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer werden in folgenden Bundesländern fällig:
Baden-Württemberg, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und Bremen - 6,0 Prozent Grundsteuer verlangt Berlin
- 6,5 Prozent zahlen Sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Thüringen und Schleswig-Holstein
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Ländersteuer, auf die die Bunderegierung nur teilweise Einfluss hat. Der Finanzausschuss des Bundestages hat erst im Juni abgelehnt, den Freibetrag bei dieser Steuer anzuheben. Trotzdem muss sich Berlin in den nächsten 2 Jahren etwas einfallen lassen, denn der Bundesgerichtshof hat diese Steuer als nicht verfassungskonform moniert. (Weitere Hintergründe zur Entscheidung des Bundsverfassungsgericht vom April 2018 lesen Sie im Zinsvergleich Artikel: Grundsteuer-Bemessung ist verfassungswidrig)
Kaufnebenkosten – großes Hindernis beim privaten Immobilienkauf
Die Politik hat erkannt, dass für sie die Kaufnebenkosten die einfachste Stellschraube ist, die steigenenden Immobilienpreise in den Griff zu beommen. Da in aktuellen Umfragen auch ganz klar als größte Sorge der Bundesdeutschen die steigenden Wohnkosten genannt sind, muss die Bundesregierung insbesondere auf diesem Gebiet agieren. Jetzt können Immobilienkäufer auf eine Entlastung hoffen. Bundjustizministerin Barley will nun dann Bestellerprinzip auf Immobilienkäufe übertragen. Für Mietwohnungen wurde dieses Bestellerprinzip bereits eingeführt. Laut Ministerium hat das bereits zu einer soürbaren Entlastung der Mieter beigetragen.
Aktuell schwankt die Maklergebühr zwischen 7,14 bis 5,95 Prozent des Kaufpreises. In Hamburg, Hessen, Berlin, Bremen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision zu Gänze. In den anderen Bundesländern wird sie normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wenn das Bestellerprinip nun auch beim Kauf von Immobilien eingeführt wird, bedeutet das, dass die Maklerkosten derjenige zahlt, der den Makler auch beauftragt hat. Tatsache ist, dass besonders in Ballungszentren die Grundwerbsteuer und die Makler-Courtage das Eigenkapital insbesondere von jungen Familien auffrisst, wodurch eine günstige Baufinanzierung nicht mehr möglich ist. 90 oder 100 Prozent Finanzierungen sind auch aufgrund der hohen Immobilienpreise für mittlere Einkommen so gut wie nicht mehr realisierbar.
Kaufnebenkosten – ein Rechenbeispiel
Zum Beispiel Berlin. Eigentumswohnungen oder Neubauten für eine 4 köpfige Familie, die ca. 90 bis 100 qm benötigen, kosten aktuell um die 400,000 Euro. Die Kaufnebenkosten machen ausgehend von der Berliner Gebührenordnung ca 29.000 Euro für die Provison des Makler, ca. 24.000 Euro für die Grunderwerbsteuer sowie ca. 5.500 Euro für Notar und Grundbucheintrag aus. In Summe nahezu 60.000 Euro. Geht man nun von dem Fall aus, dass der Interessent trotzdem noch stattliche 100.000 Euro Eigenmittel in die Finanzierung einbringt für ein sogenannten Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von ca. 30 Jahren, so würden sich die monatlichen Belastungen bei momentanen ca. 2,6 Prozent Zinsen auf ca. 1.200,- Euro belaufen.
Würde man aber 160.000 Euro Eigenmittel bei der Gesamtfinanzierungssumme von 400.000.- Euro einbringen können, so reduziert sich die monatliche Belastung auf ca. 950,- Euro. Das ist im Jahr eine Ersparnis von ca. 3.000,– Euro (über die gesamte Laufzeit von ca. 90.000,- Euro). Wie man sieht ein wirklich sehr hoher Betrag an Mehrkosten über die Laufzeit. Falls man die 400.000 zur Gänze finanzieren muss und zudem überhaupt eine Bank findet, die diese 100 Prozent Finanzierung macht, dann liegt die monatliche Belastung bei mindestens 1.700,- Euro Allein an diesem Rechenbeispiel sieht man, wie die sehr hohen Kaufnebenkosten (speziell in Brandenburg, Berlin, Hessen, Bremen und Hamburg)) die Baufinanzierung beeinflussen und in einigen Fällen auch verhindern können.
Die Politik steht unter Druck und die nächsten Wahl bevor
Interessant an den Meinungsbefragungen der letzten Monate ist, dass das von der Politik priorisierte Thema Flucht & Asyl für die Bundesbürger gar nicht die entscheidende Frage darstellt. Vielmehr ist es die Wohnpolitik, die die Menschen umtreibt. Die Sorge vor nicht mehr bezahlbaren Wohnraum steht auf der Skala der artikulierten Ängste ganz oben. Genauso wie die Frage nach der Altersicherung. Zu letzter gehört als wesentlicher Baustein ebenfalls der Immobilienbesitz. Politiker, die natürlich immer von Wahl zu Wahl denken, kommen garnicht umhin, sich diesem Thema nun anzunehmen. Deswegen ist zu erwarten, dass in nächster Zeit die Themen Baukindergeld, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten ganz oben auf der Agenda stehen werden. Und das sind gute Nachrichten für alle, die planen, in den nächsten 24 Monaten eine Immobilie zu erwerben oder neu zu bauen.
