Baufinanzierung berechnen – so geht’s!

Baufinanzierung berechnen: Vom Kassensturz bis zum Beratergespräch. So geht's.
05 Feb
Baufinanzierung berechnen: Je mehr Zeit man am Anfang investiert, umso mehr profitiert man am Ende. (Foto: pexels.com)

Der Traum, der der eigenen Immobilie zu leben, ist trotz steigender Immobilienpreise ungebrochen. Wenn man nun diesen Traum realisieren möchte, stellen sich viele Fragen. Was ist zu bedenken? Was kann man sich leisten? Wer unterstützt bei der Realisierung? Wer im Vorfeld eine Baufinanzierung berechnen möchte, muss an vieles denken. Mit umfassenden Wissen, was bei der Finanzplanung zu beachten ist, kann das Risiko besser einschätzen und vor der Immobiliensuche klären, was überhaupt m Rahmen der eigenen Möglichkeiten liegt.

Baufinanzierung berechnen: es zählt die monatliche Belastung

Letztendlich geht es bei einer Baufinanzierung darum, welche monatlichen Belastung für Zins- und Tilgungsrückzahlungen man sich über 20 Jahre oder länger leisten kann. Ohne seinen Lebenstil dramatisch umstellen.  Urlaube sollten weiterhin möglich sein wie Anschaffungen für den Alltag – vom Auto bis zur Waschmaschine. Die Ausbildung der Kinder sindt ebenso zu bedenken wie die Bildung von Rücklagen für das Alter.

Diese Kosten sollten einer näheren Betrachtung unterzogen werden, um den Finanzierungsbedarf vor, während und nach dem Kauf festzustellen:

  1. Die Rückzahlung des Hypothekendarlehens (Tilgung)
  2. Die Kosten für die Geldleihe (Zinsen)
  3. Die laufenden Kosten der Immobilie (Betriebskosten) wie Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Müllabführ, Hausversicherungen – aber auch Instandhaltungskosten. Je älter eine Immobilie wird, umso eher fallen Investitionen für Heizanlage, Installationen, für Dach oder Fenster an. Deswegen ist es ratsam, eine monatliche Rücklage anzusparen (Instandhaltungsrücklage). 200,- pro Monat sollten das schon sein. Bei Eigentumswohnungen wird eine solche Rücklage meistens über das sogenannte Hausgeld geregelt.
  4. Die Kosten rund um den Immobilienkauf (wie Makler, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und sonstige Nebenkosten), die nicht mit einem Baufinanzierungskredit gezahlt werden können.

Baufinanzierung berechnen – nicht mehr als 40 Prozent des Einkommens

40 ist für die Berechung ein wichtiger Grenzwert. Die monatlich abzuführenden Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung) sollten nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltnettoeinkommens ausmachen. Nur so stellt man sicher, dass man auch zukünftig genügend finanziellen Spielraum für eine „normales” Leben hat – von Freizeitaktivitäten bis hin zu Anschaffungskosten für Mobilität, Lebensqualität und Ausbildung.

Natürlich ist diese Zahl 40 nur ein Anhaltspunkt. Dieser Wert kann für Familien mit Kindern bereits zu viel sein, während er für kinderlose Gutverdiener sogar höher ausfallen könnte. Doch für eine erste Kalkulation sollten diese 40% der Richtwert sein.

Zudem sollte man berits über einen längeren Zeitraum vor der Kaufentscheidung ein Kassenbuch zu führen. So kann man die tatsächlichen – und nicht nur die gefühlten – die monatlichen Ausgaben feststellen. Von Lebensmitteln bis zur Kinokarte, vom Verein bis zu Urlaubsreise. Restaurantbesuch und Konzertkarten. Und natürlich Miete und Ausgaben für die Mobilität.

Baufinanzierung berechnen – der Einsatz des Eigenkapitals

Das Eigenkapital, das man in die Finanzierung einbringen kann, beinflusst den Zinssatz für die anstehende Baufinanzierung. Wer z. B. 40 Prozent in den Erwerb einer Immobilie oder eines Neubaus ivestieren kann, wird von der Bank mit einem besonders günstigen Zinssatz belohnt. Dabei ist zu beachten, dass die Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notarkosten) ebenfalls mit dem Eigenkapital beglichen werden müssen. Mit einem Baufinanzierungskredit können diese Ausgaben nicht finanziert werden.

Zu diesen Kaufnebenkosten gehören:

1. Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent abhängig von der Kaufsumme
2. Maklerkosten – abhängig vom Bundesland und davon, ob siezwischen Käufer- und Verkäufer anteilig getragen werden.
3. Notar- und Grundbuchgebühren, die in Hamburg z. B. 1,5 Prozent ausmachen.
Bei einem Immobilenkaufpreis von  500.000 Euro können diese Nebenkosten bis zu 60.000 Euro ausmachen. Nicht zu vergessen: Kosten für die Einrichtung (Möbel, Küche, Bad)sind ebenfalls aus der eigenen Tasche zu finanzieren.

Baufinanzierung berechnen – lange Vertragslaufzeiten sind teuerer, aber sicherer

Wenn man die Finanzplanung durchführt, sollte man nicht mit dem günstigsten angebotenen Zinssatz rechnen. Zwar sind Kredite bei weitem am günstigsten, wenn man die niedrigst mögliche Laufzeit eines Darlehens wählt. Kredite mit einer 5 jährigen Laufzeit kosten aktuell unter 1 Prozent Zinsen. Für Laufzeiten über 20 Jahre wird dann schon der doppelte Zinssatz fällig. Aktuell sind die Zinsen besonders günstig. Und das nun schon seit nahezu 10 Jahren. Da stellt sich die Frage: wie lange noch?

Es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Zinsen über den benötigten Finanzierungszeitraum bis zu vollständigen Rückzahlung des Kredits irgendwann wieder steigen. Ende der 2000er Jahre betrug der durchschnittliche Zins um die 5 Prozent.

Wenn man sich diese aktuellen Niedrigzinsen  nur für 5 Jahre sichert und zudem keine hohe Tilgung (z. B. nur 1 Prozent) vereinbart, wird am Ende der 5 jährigen Laufzeit der Kreditbetrag sich nur minimal reduziert haben. Zwar waren die monatlichen Belastungen extrem niedrig, aber die Restschuld ist dadurch sehr hoch. Und diese Restschuld ist mit einer Anschlussfinanzierung zu bedienen.  Diese Restschuld nach Ablauf eines extrem günstigen Kredits mit kurzer Laufzeit und zu geringer Tilgung, kann dazu führen, dass man die Anschlussfinanzierung – und damit die monatlichen Belastungen – sehr hoch ausfallen und möglicherweise das zur Verfügung stehende monatliche Budget sprengen. Deswegen ist immer Vorsicht geboten.

Deswegen: Je niedriger der Zinssatz ist, umso mehr sollte man in die Tilgung stecken. Das reduziert zwar nicht die monatliche Belastung, hilft aber ungemein, um viel schneller wieder schuldenfrei zu sein. Und je schneller man schuldenfrei ist, umso mehr Geld kann man – insbesondere bei den Zinszahlungen – sparen. Rechnen Sie also bei der Finanzplanung am besten mit einer 20 jährigen Laufzeit und einer Tilgung von 4 Prozent.

Baufinanzierung berechnen – mit dem Experten tut man sich leichter

Hat man am Ende seinen Finanzstatus berechnet und weiss , welche monatlichen Aufwendungen für die Finanzierung möglich sind, geht es neben der Immobiliensuche auch um die Auswahl des geeineten Baufinanzierungsangebots. Dabei sollte man aber mindestens zwei bis drei Anbieter kontaktieren und sich nicht ausschließlich auf die Hausbank verlassen. Ein bankenunabhängiger Online-Finanzierung sollte auf alle Fälle auch dabei sein. So können Sie nicht nur die Angebote sondern auch die Beratungsqualität vergleichen. Und auf letztere kommt es besonders an. Denn ein vorteilhaftes, sicheres und nachhaltiges Baufinanzierungskonzept besteht zumeist aus vielen Bausteinen – klassische Darlehen, zinsgeförderte Energiesparmaßnahmen, Bausparverträge und regionale Fördertöpfe. Erst wenn diese perfekt kombiniert werden und zusätzlich auf flexible Darlehensbausteine achtet, steht am Ende die beste, weil auf die persönlichen Möglichkeiten maßgeschneiderte  Baufinanzierung. Für ihre sichere finanziele Zukunft.

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