Am 10.04.2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer in der jetzigen Form verfassungswidrig ist. Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen verstoßen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Dem Gesetzgeber wurde eine Frist bis Ende 2019 eingeräumt, die Grundsteuer-Bemessung neu zu regeln (inklusive einer Übergangsregelung bis 2024). Dadurch könnte sich sowohl für Haus- und Grundstückbesitzer wie aber auch für Mieter vieles ändern. Was sich aber konkret ändern wird, bleibt abzuwarten. Jetzt ist die Bundesregierung gefordert, neue Regeln aufzustellen, die dem Gleichheitsgrundsatz entsprechen. Besonders für Kommunen und Gemeinden steht viel auf dem Spiel. Die meisten kommunalen Haushalte sind auf diese Einnahmen angewiesen. Schätzungen zufolge werden 10 bis 12 Prozent der jährlichen kommunalen Einnahmen durchschnittlich mit der Grundsteuer erlöst.
Grundsteuer-Bemessung ist aus der Zeit gefallen
Das BGesetz zur Grundsteuer-Bemessung sieht vor, dass alle Grundstücke im Abstand von sechs Jahren neu zu bewerten sind. Die letzte Hauptfeststellung in Westdeutschland datiert aber aus dem Jahr 1964 (in Ostdeutschland datiert sie gar auf 1935). Somit wurde seit nunmehr über 50 Jahre die Entwicklung des Immobilienmarktes in die Grundsteuer nicht engepreist. Aktuell werden mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland nach der Grundsteuer-Bemessung versteuert. Diese Einnahmen stehen den Kommunen zu. Aktuell sind das ca. 14 Milliarden Euro im Jahr.
Die große Koalition vereinbrte bereits, die Grundsteuer-Bemessung neu zu regeln. Man diskutiert derzeit mehrere Modelle mit unterschiedlich großem Aufwand bei der Neufestsetzung. Sicher erscheint, dass die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Neuregelung je nach Art von Grundstück und Immobile zu deutlichen Veränderungen der Steuerlast führen wird. Die Große Koalition ist sich aber einig, dass die kommunale Einnahmen mehr oder weniger unverändert bleiben. Welche Haus-und Grundstücksbesitzer von dieser Neuregelung aber profitieren und welche anderen dafür zu Kasse gebeten werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt pure Spekulation.
Gibt es verfassungskonforme Möglichkeiten der Grundsteuer-Bemessung?
Die Frist Ende 2019 ist eng. Der Gesetzgeber wird ein Grundsteuer-Bemessung schaffen müssen, das man schnell umsetzen kann. Es geht ja immerhin um über 35 Millionen Grundstücke. Orientiert man sich dabei an der Preisentwicklung der Immobilienmärkte, wird dies in vielen Fällen zu einer deutlichen Steigerung der Steuerlast bei lange nicht mehr neu bewerteten Gebäuden führen. Da sich die Grundsteuer auch auf Mieter umlegen lässt, wird dies gerade in Städten auch zu stark steigenden Wohnnebenkosten ühren. Das kann aber die Politik nicht wollen, da die Mietsituation in Ballungszentren derzeit bereits extrem angespannt ist.
Bereits 2016 haben einige Bundesländer im Bewusstsein, dass das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Grundsteuer-Bemessung kippen wird, vorgeschlagen, alle Grundstücke und Immobilien neu zu bewerten und dabei den Wert des Gebäudes und den Bodenrichtwert zu berücksichtigen. Bei der Neubewertung der Gebäude will man sich an den Baukosten orientieren und Abschläge für das Gebäudealter gewähren. Dieses Vorgehen ist sehr aufwändig und führt dazu, dass Neubauten gegenüber sanierten Altbauten dann höher besteuert sind.
Wird statt einer Grundsteuer-Reform eine Bodensteuer-Reform umgesetzt?
Steuerlich begünstigt sind aktuell unbebaute Grundstücke, bei denen man auf ein Ansteigen der Bodenpreise spekuliert. Deswegen erscheint eine Bodensteuer sinnvoll und wäre zudem schnell umsetzbar. Um dieser Spekulation abzustellen, ist eine Idee in Diskussion, die eine als Bodensteuer-Bemessung die Erträge aus der Vermietung einer möglichen Bebauung ansetzt. Dasdämmt den spekulativen Aspekt des Grundbesitzes möglicherweise besser ein.
Der aktuelle Stand der Diskussion und die derzeit vorherrschenden Probleme auf dem Immobiienmakrt lassen vermuten, dass es aus politischen Gründen eher in Richtung einer Bodensteuer-Bemessung gehen wird. Trotz der engen Frist, die das Bundesverfassungsgericht für die Grundsteuer-Reform gesetzt hat, betrifft den Immobilienbesitzer die Neuregulierung wahrscheinlich erst in bis zu 10 Jahren. Das kann und soll eine Entscheidung für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims nicht beeinflussen. Wer aktuell baufinanziert, weiss, dass die derzeit fällige Grundsteuer nicht mit einem Baufinanzierungskredit zu finanzieren ist. Hierfür stehen am besten Eigenmittel zur Verfügung. Für mehr Informationen zur Grundsteuer oder zu Nebenkosten fragt einen versierten Baufinanzierungsfachmann. Diesen Service erhält man bei der ACCEDO AG kostenfrei.
