Die Vorzeichen der letzten Wochen nehmen nun Kontur an: Die Baufinanzierungszinsen beginnen wieder zu steigen, ein Rückfall in das historisch günstige Zinstief, das im 1. Quartal 2015 erreicht wurde, scheint nicht mehr wahrscheinlich. Seit Mai hat sich Baugeld deutlich verteuert, wenngleich auf immer noch niedrigem Niveau. Die Frage nach der richtigen Strategie bei steigenden Baugeldzinsen betrifft dabei nicht nur Neufinanzierer, die gerade dabei sind, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu bauen bzw. kaufen, sondern auch alle, die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen; bei letzteren könnte der Druck noch weiter steigen, falls die Zinsen sich auf ein ”normales” Niveau von 4 oder mehr Prozent bewegen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in einem Jahr höher liegen werden als derzeit, hat sich auf alle Fälle in den letzten Wochen erhöht.
Die Referenzen für die Baugeld-Entwicklung ist die Rendite für 10 jährige Bundesanleihen; diese hat sich von ehemals 0,05 auf nunmehr ca. 0,8 Prozent erhöht. Zudem konkretisieren sich in den Vereinigten Staaten von Amerika die Hinweise, dass man eine Leitzinserhöhung – übrigends die erste nach der Finanzkrise 2008 – anpeilt. Glaubt man den Experten, dann wird die Rendite der 10jährigen Bundesanleihe in einem Jahr knapp über 1 Prozent liegen. Das sind nicht ganz so gute Nachrichten für alle, die in den nächsten 3-4 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen
Eine sehr elegante Art der Anschlussfinanzierung: Man schließt schon heute, bei einem sehr günstigen Zinssatz, eine Anschlussfinanzierung ab, die dann aber erst in 12, 24, 36 Monaten oder gar erst in 5 Jahren ausbezahlt wird. Genaugenommen kann man diesen Abschluss eines sogenannten Forward-Darlehens als eine Wette auf in diesem Zeitraum steigende Zinsen verstehen. Der Vorteil ist klar: steigen die Baufinanzierungszinsen in dem Zeitraum tatsächlich, ist die Anschlussfinanzierung mit sehr günstigen Zinsen gesichert. Der Nachteil: Sollte sich in diesem Zeitraum die Zinsen nicht erhöhen, muss man das Forward-Darlehen, dass dann möglicherweise teurer als eine normale Anschlussfinanzierung ist, trotzdem antreten.
Trotz dieser Unsicherheit raten heute viele Experten – auch auf Verbraucherschützer-Seite – über ein Forward-Darlehen zur Sicherung einer günstigen Anschlussfinanzierung zumindest nachzudenken. Wichtig ist jedoch, mehrere Angebote genau zu vergleichen und sich nicht nur auf die Hausbank zu verlassen. Zumindest drei bis vier weitere Vergleichsangebote sollte man einholen (hilfreich sind hier insbesondere Online-Baufinanzierungsvermittler), denn die Zinsaufschläge, die Banken für diese Forwarddarlehen auf den aktuellen Zinssatz verlangen, variieren bei einer 12 monatigen Vorlaufzeit bis zu Fälligkeit aktuell zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkte. Bei einer 3 jährigen Vorlaufzeit beträgt diese Spanne immerhin zwischen 0,2 und 0,75 Prozent. Da macht es bei einem aktuellen Bauzins von 1,8 Prozent schon einen Unterschied, ob Sie dann 2 oder 2,75 Prozent während der Laufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung zahlen müssen. Sicher ist – und das belegen die Zahlen der großen Baugeldvermittler – dass in den letzten Monaten die Nachfrage nach Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung massiv gestiegen sind, teilweise auf das Doppelte. Auch ein Indiz, dass man mit nunmehr wieder steigenden Baugeldzinsen rechnet.
Sicherheit durch höhere Sondertilgungsmöglichkeiten
Wichtig sind diese Vereinbarungen für alle – egal ob Sie gerade wegen eines Neuvertrages, einer Anschlussfinanzierung oder einem Forward-Darlehen verhandeln. Im Vertrag festgeschriebene höhere Sondertilgungssätze sollte man in einer Niedrigzinsphase unbedingt verhandeln: dadurch können Sie schneller bzw. außerplanmäßig zurückzahlen, wenn Sie im Laufe des Vertrags z. B. eine Erbschaft machen oder eine Sonderprämie Ihres Arbeitgebers erhalten. Banken verhalten sich bei dieser Frage sehr defensiv. Also müssen Sie offensiv danach fragen und teilweise auch hart verhandeln bzw. einen Online-Baugeld-Vermittler damit beauftragen. Oftmals sind in den Standard-Vertrag keine oder nur sehr geringe jährliche Sonderrückzahlungssätze vorgehalten; doch diese Sondertilgungen sind der beste Weg, schneller (und auch günstiger) schuldenfrei zu werden. Natürlich zielen Banken darauf ab, Kunden möglichst lange bei gleichzeitig geringer Tilgung an sich zu binden, denn so können sie länger an der Zinszahlung verdienen.
Anschlussfinanzierung ohne Bereitstellungszinsen
Wenn ihr aktueller Baufinanzierungsvertrag in den nächsten 10 – 11 Monaten abläuft und sie danach eine Anschlussfinanzierung benötigen, können Sie heute bereits nach Baufinanzierern recherchieren (besser: recherchieren lassen), die diese Anschlussfinanzierung ohne Bereitstellungszinsen bereits heute zum günstigen Zinssatz festschreiben. So schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe: Sie profitieren vom aktuell immer noch äußerst günstigen, aber langsam im Steigen befindlichen Zinssatz und müssen für diese Sicherheit keinen Zinsaufschlag zahlen.
Neue Bank für Ihre Anschlussfinanzierung?
Auch das geht und ist einfacher, als viele glauben. Sie können problemlos nach Ablauf des Erstvertrages den Finanzierer bzw. die Bank wechseln. Normalerweise reicht hierfür ein Grundbuchauszug, der vorzulegen ist und eventuell eine Änderung in diesem. Aber auch hier finden sich Anbieter, die Ihnen diese Arbeit abnehmen und trotzdem kein Geld für diesen Service verlangen.
Um den besten Zins, die geeignetste Tilgung, eine maximale Sondertilgungsmöglichkeit oder eine optimale auf Ihre Lebenssituation abgestimmte Vertragsflexibilität – auch bei der Anschlussfinanzierung – zu erhalten, empfehlen wir die Beratung von bankenunabhängigen Baufinanzierungsexperten, die Sie bei vielen großen Direktfinanzierern wie der ACCEDO AG finden. So gehen Sie auf Nummer sicher, nichts falsch zu machen und haben die Sicherheit, dass für die Angebotserstellung und -Beratung kein zusätzliches Honorar verlangt wird.
Folgende Zinsvergleich Beiträge könnten Sie auch interessieren:
- Zinsentwicklung Baufinanzierung im 2. Halbjahr 2015
- So vergleichen Sie Baufinanzierungsangebote richtig
- Alter Baufinanzierungskredit? Jetzt handeln
- Sondertilgungsrecht – wichtigster Baustein Ihrer Baufinanzierung