Sondertilgungsrecht bereits bei der Kaufplanung mit einplanen.
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Alle reden über historisch niedrige Zinsen, über Immobilienboom und den Baufinanzierungshype. Das Rennen um das günstigste Baugeld lässt die Zinsvergleich-Rechner heiß laufen und die Zeitungen überbieten sich mit Meldungen über Mietpreisbremse, überhizende Immobilienblasen in Ballungszentren und über fehlenden Wohnungsneubau. Aber wer redet über Tilgung? Oder gar Sondertilgung? Dabei gehört die Tilgung zu dem wichtigsten Instrument einer seriösen Baufinanzierung. Das Paradox: Der günstigste Zinssatz bringt nicht die schnelle Schuldenfreiheit. Im Gegenteil, je niedriger der Zinssatz ist, um so länger brauchen Sie bis zur Schuldenfreiheit. Hier kommt nun die Tilgung ins Spiel, denn sie allein entscheidet, wie lange Sie Ihre Baufinanzierung zurückzahlen müssen.
Sondertilgungsrecht – die wichtigste Stellschraube im Niedrigzinstal
Grundsätzlich setzt sich die monatliche Rate, die Sie an Ihre Bank für Ihre Baufinanzierung zurückzahlen, aus Zinsen als Kosten des geliehenen Geldes sowie aus der Tilgung, also den Schuldenabbau, zusammen. Bei den üblichen Annuitätendarlehen zahlen Sie über die Vertragslaufzeit zwar immer einen gleichbleibenden monatlich Betrag, das aber nur deswegen, weil Sie für den geringer werdenden Schuldenberg weniger Zinsen zahlen müssen, was dann auf der anderen Seite mit einer höher werdenden Tilgung ausgeglichen wird – damit der monatliche Betrag eben konstant bleibt.
Um im Niedrigzinstal schneller schuldenfrei zu werden, hilft nur eins: Maximal hohe Tilgung. Niemand sollte heute mehr mit 1 oder 2 Prozent Anfangstilgung in seine Baufinanzierung starten. Im derzeitigen Zinstal sollten es schon 4 Prozent oder mehr sein. Und bei Neuverträgen ganz wichtig: Sondertilgungen und Sondertilgungsrecht vereinbaren. Hierbei geht es immer darum, auch außerhalb der monatlichen Rückzahlungen ein- und besser mehrmalig während der Vertragslaufzeit Geld an Ihre Bank zurückzahlen können, um den Schuldenberg so schneller abzutragen.
Dieses Sondertilgungsrecht ist in den günstigsten Verträgen mit den günstigsten Zinsen oftmals nicht vorgesehen. Deswegen müssen Sie sich dieses Sondertilgungsrecht für Ihrem Vertrag verlangen und sich dieses auch festschreiben lassen. Normalerweise sind 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr auf die noch offene Darlehenssumme bei den meisten Banken (auf Anforderung) kostenfrei möglich. Mit Verhandlungsgeschick können Sie sich auch ein höheres Sondertilgungsrecht bekommen. Hierzu sollten Sie aber den Rat von bankenunabhängigen Baufinanzierern einholen, die für Sie auch die Verhandlungen mit den Banken übernehmen. Sie müssen nur einschätzen, welche Höhe der jährlichen Sondertilgung für Sie sinnvoll erscheint. Sie können Prämien ihres Arbeitgebers, Weihnachtsgeld und ähnliche zu erwartende Überweisungen und Einnahmen jenseits des monatlichen Gehalts sicher in Etwa abschätzen. Da derzeit die meisten Anlageformen kaum Zinsen abwerfen, ist das Geld, das Sie für Sontertilgung aufwenden, die beste Anlageform, die es in der Niedrigzinszeit gibt. Denn so werden Sie viel schneller schuldenfrei. Laut einem Bericht der Plattform Baufi24 machen von dieser Sondertilgung aber noch viel zu wenig Kreditnehmer Gebrauch.
Statt Sondertilgung kürzer Laufzeit, wenn Sie den Zeitpunkt eines größeren Geldeingangs auf Ihrem Konto kennen.
Auch eine gute Möglichkeit ist der Abschluss einer kürzeren Laufzeit, wenn Sie bereits heute wissen, dass z. B. eine Lebensversicherung ausbezahlt wird, Sparpläne fällig oder gebunde Fondseinlagen frei werden. Wenn Sie dieses freiwerdende Geld zur Tilgung einsetzen, sei es bei einem laufenden Vertrag oder exakt zum Zeitpunkt des Laufzeitendes, können Sie definitiv Bares sparen. Wer sich aufgrund dieser Sicherheit im Hintergrund heute auf eine 5 jährige Laufzeit einlassen kann (in der Regel sollte man natürlich möglichst lange Laufzeiten wählen, um sich den aktuellen Niedrigzins langfristig zu sichern), der erhält aktuell einen Zinssatz von unter 1 Prozent – unglaublich, aber wahr. Trotzdem sollte man sich auch hier ein kostenfreies Sondertilgungsrecht vereinbaren, man weiss ja nie.
10 jähriges Kündigungsrecht wie ein Sondertilgungsrecht nutzen
Auch ein gangbarer Weg: Baufinanzierung über z. B. 15 oder 20 jahre abschließen, den Vertrag aber bereits nach 10 Jahren kündigen. Die Rechtsprechung sieht vor, dass jeder längerlaufende Baufinanzierungsvertrag nach 10 Jahren mit einer 6 monatigen Vorlaufzeit ohne Kosten seitens des Kreditnehmers gekündigt werden kann.
Dieser Weg macht für alle Sinn, die einen höheren Geldeingang erwarten, den Zeitpunkt aber nicht kennen, wann sie über das Geld verfügen können (z. B. bei einer zu erwartenden Erbschaft). Hier bietet es sich an, einen langfristigen Vertrag abzuschließen – natürlich mit kostenfreiem jährlichen Sondertilgungsrecht und diesen dann nach einer Laufzeit von 9,5 Jahren fristgerecht zu kündigen, wenn Sie die Erbschaft z. B. nach 7 oder 8 Jahren erhalten haben. Dann können Sie dieses Geld einsetzen, um Ihren Schuldenstand schlagartig zu minimieren oder um sofort schuldenfrei zu sein.
Sondertilgung bringt derzeit mehr als sichere Anlageformen
Wer heute die sichersten Anlageformen wie Sparbriefe, Staatsanleihen oder ähnliches als sicheren Hafen sucht, sollte lieber in eine schnellere Schuldentilgung investieren, da ist ihr Geld gewinnbringender und letztendlich viel besser verzinst angelegt. Das sagt auch der Finanztip – das gemeinnütziger Online-Verbrauchermagazin – in einem Artikel von Dezember 2104: Sondertilgung bei einer Baufinanzierung.
