Ohne Eigenkapital finanzieren? Wer Beleihung, Grenzzins- und Nebenkosten im Blick hat, der kann …
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Eine saubere Kalkulation ist alles. Damit Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung auf der sicheren Seite sind, gilt es, typische Baufinanzierungsfehler zu vermeiden. Eine gute Vorbereitung, bevor Sie in Ihr erstes Baufinanzierungsgespräch mit einer Bank oder einem Direktvermittler gehen, hilft von Anfang an, die Fäden in der Hand zu behalten. Es ist einfach wichtig, vollumfänglich über die eigene Situation und die eigenen Möglichkeiten Bescheid zu wissen und sich nicht nur auf den Rat Ihrer Berater zu verlassen. Nehmen Sie sich die Zeit für die Vorbereitung. Neben Ihrer finanziellen Lage gehören unbedingt laufende Lebenshaltungskosten und ein Konzept, das auch Unvorhergesehenes – so gut es geht – mit einbezieht, in Ihre Erstüberlegungen. Auch der Check möglicher Sicherheiten sollte im Vorfeld präzise analysiert werden: Dazu gehören Lebensversicherung, Grund- oder Immobilienbesitz bzw. die Wahrscheinlichkeit, dieses zu erben, Berufsunfähigkeitsversicherungen, Riester-Rente, Bausparen. Aber auch die Frage, wie Sie Ihr weiteres Leben planen, ist zu berücksichtigen: Berufliche Situation, Familie und Erziehung sowie zukünftige Belastungen (z. B. Altenpflege Ihrer Eltern) gehören einer genauen Betrachtung unterzogen.
1. Gehen Sie kritisch mit Ihrer derzeitigen finanziellen Situation um
Der erste Schritt einer sicheren Baufinanzierung ist immer der eigene Kassensturz: Wieviel Geld steht Ihnen monatlich zur Verfügung? Welche Versicherungen, Kredite (z. B. Auto), Zahlungsverpflichtungen und Reparaturkosten sind zu planen? Es sind oftmals die Kleinigkeiten, die eine zu eng geschnürte Baufinanzierung erschüttern können. Kinder, die eine teuere Ausbildung benötigen, ein altes Auto, das in den nächsten Jahren ersetzt werden muss, aber auch die jährliche Urlaubsreise mit der ganzen Familie, die unbedingt einkalkuliert werden sollte und eine Finanzreserve, über die man ebenfalls verfügen sollte. Unser Tipp:Rechnen Sie hier großzügig und nicht zu knapp, um zu eruieren, wieviel Geld Ihnen monatlich zur Verfügung steht, um eine Baufinanzierung solide bedienen zu können – und das ohne allzugroße Einschnitte in Ihren derzeitigen Lebensstandard.
2. Es geht um viel Geld – deswegen sollten Sie Ihrer Hausbank nicht ”blind” vertrauen
Jeder hat heute eine Hausbank. Und natürlich bietet diese Hausbank auch Baufinanzierungsprodukte an. Auch wenn die Zinsen derzeit niedrig sind, über die lange Laufzeit einer Baufinanzierung können schon wenige Prozentpunkte am Ende viele tausend Euro mehr ausmachen. Hausbanken sind aber häufig keine Baufinanzierungsspezialisten – und manchmal geht es Beratern auch darum, durch hohe Abschlüsse besser im eigenen Haus dazustehen. Nutzen Sie unbedingt die Möglichkeit, bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler mit ins Boot zu holen. Die guten und seriösen bieten Beratung und Finanzierungskonzept gebühren- und kostenfrei an. Deren Expertise sollten Sie unbedingt nutzen, um sich deutschlandweit Angebote von anderen Banken einholen zu lassen. Zumeist helfen Ihnen diese unabhängige Berater auch, Konzepte aus Förderungsmöglichkeiten, klassischer Baufinanzierung, Einberechnung von Riester-Verträgen, Bausparen und Co. zu schnüren. Die Erfahrung zeigt: In vielen Fällen haben bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler am Ende die besseren, da für Sie günstigeren, Angebote.
3. Eine Immobilie kaufen ist das eine – diese Instandzuhalten das andere
Viele vergessen, dass es mit dem Kauf einer Immobilie nicht getan ist. Eine Immobilie – egal ob es sich um ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung handelt – will unterhalten werden. Neben den typischen Nebenkosten (Energie, Abfallbeseitigung, Grundsteuer, Abwassergebühr etc.) fallen im Lauf der Zeit immer Reparatur- und Instandhaltungskosten an. Bei einem Neubau vieleicht weniger, aber auch hier werden spätestens nach 8-10 Jahren Schönheitsreparaturen nötig sein. Bei Eigentumswohnungen nutzt es, in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 5 Jahre zu schauen – da erkennt man sehr schnell, was hier pro Jahr ”nebenher” neben den normalen Umlagen anfällt. Und dann gibt es noch die unvorhersehbaren Dinge: Eine geplatzte Rohrleitung, ein nicht versicherter Hagelschaden, ein wegen Krankheit plötzlich notwendiger Umbau … Deswegen sollten Sie nach Einzug immer Rücklagen für diese Fälle bild: Monatlich 2,– pro Quadratmeter Wohnfläche sollten es schon sein (bei 150 qm wären das monatlich bereits 300,– Euro).
4. Und haben Sie auch an eine Absicherung während der Finanzierungslaufzeit gedacht?
Natürlich sollte an nicht gleich mit dem schlimmsten rechnen. Aber sich darüber Gedanken zu machen, was passiert, wenn man kurzfristig arbeitslos ist, wenn man unverhofft längerfristig wegen Krankheit ausfällt oder wenn die Eltern im Alter finanzielle Unterstützung brauchen, sollte auf alle Fälle doch sein. Ein seriöser Baufinanzierungsberater wird Sie auch auf die Möglichkeiten der Absicherung hinweisen (auch hier gilt: nicht das erstbeste Angebot annehmen. Falls Ihr Berater aber zwingend eine Absicherung mit Produkten des eigenen Hauses vorschreibt, dann sollten Sie das Gespräch beenden). Kapital- oder Risiko-Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung sollten aber sein. Auch Restschuldversicherungen bietet Schutz vor Unvorhergesehenem, sind abeer in der Regel eher teuer. Auch hier sollten Sie sich vor Ihrem Erstgespräch einen Überblick verschaffen – falls Sie über solche Versicherungen bereits verfügen, umso besser. Wenn nicht, dann wäre eine Marktrecherche anzuraten, denn je mehr Sie wissen, umso sicherer wird Ihre Immobilienfinanzierung am Ende sein.
5. Wichtig für die erste Baufinanzierungsberatung: Laufzeit, Tilgung und Flexibilität.
Um Ihrem Berater beim Erstgespräch ”auf den Zahn zu fühlen” sollten Sie genau hinhören: Redet er über die Länge der Zinsbindung, über die Höhe der Tilgung und über einen flexibel gestalteten Vertrag, dann sind Sie erst einmal auf der seriösen Seite. Kurze Laufzeiten von 5 Jahren z. B. bieten zwar günstigste Zinsen, bergen aber die Gefahr in sich, dass die Anschlussfinanzierung teuer werden kann, wenn sich in der Zwischenzeit der Zinssatz nach oben entwickelt hat. Tilgungsraten von mindestens 2% sollten in der jetzigen Niedrigzinsphase unbedingt sein, damit Sie schneller schuldenfrei werden. Und Sondertilgungsmöglichkeiten, Ratenanpassungen während der Vertrags-Laufzeit sind ebenso dringend anzuraten.
Wenn Sie diese 5 Punkte abarbeiten, dann steht Ihrer zukunftssicheren Baufinanzierung nichts mehr im Wege.
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