Seitdem auf dem Geldmarkt schwer lukrative Anlagenformen zu finden sind, stürzen sich immer mehr Banken auf das Baufinanzierungsgeschäft. Oftmals zum Nachteil der Kunden, denn Baufinanzierung ist nach wie vor eine Expertenangelegenheit und damit von einem spezialisierten Baufinanzierungs-Berater. Nur wer Markt und Möglichkeiten bis ins letzte Detail kennt, wer sich tagtäglich – und nicht nebenbei – intensiv mit Baufinanzierungskonzepten auseinandersetzt, der hat am Ende auch das Rüstzeug für eine vollumfängliche und seriöse Beratung. Jede Baufinanzierung ist so individuell wie die Lebensituation des Kreditnehmers. Nur wer die finanzielle und lebensplanerische Situation des Antragsstellers kennt, der kann ihm auch die beste Beratung angedeihen lassen. Wie der Test der Zeitschrift Finanztest zeigte, sind viele stationäre Banken und Direkt-Finanzierer aus diversen Gründen nicht in der Lage, die „beste” Baufinanzierung anzubieten. Deswegen sollten sich alle vor dem Gespräch mit einem Baufinanzierungs-Berater für die Finanzierung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung entsprechend informieren. Hier erfahren Sie die wichtigsten Fragen:
Eigenkapital
Vertrauen Sie keinem Berater, der Ihnen empfiehlt oder Sie darin bestärkt, ohne Eigenkapital zu bauen oder zu kaufen. Je weniger Eigenkapital Sie vorweisen, umso teurer kommt am Ende der Kredit. Um die 30% Eigenkapital sollten Sie mitbringen – und vergessen Sie nicht, dass Notars-, Makler-, Grundbuch- und Grundsteuer-Kosten nicht über den Baufinanzierungskredit bezahlt werden können. Auch wenn Ihnen ein Bankberater bei vermieteten Wohneinheiten, die sie als Geldanlage kaufen wollen, eine große Steuerersparnis vorrechnet, dann sollten Sie schnell aufstehen und gehen – denn da sitzt Ihnen garantiert kein guter Baufinanzierungs-Berater Denn der Fiskus zahlt Ihnen maximal 50% der Zinsen zurück.
Tilgung
Zwar ist das historische Zinstief wieder verlassen worden, trotzdem ist Baugeld extrem günstig. Das sollten Sie nutzen, um möglichst schnell zu tilgen. Denn je länger ein Kredit läuft, umso teurer kommt er am Ende. Wir empfehlen derzeit mindestens 2% Tilgung in Betracht zu ziehen, noch mehr wäre natürlich noch besser. Zudem sollten Sie möglichst langfristige Verträge vereinbaren (aus unserer Sicht kommen 5- oder 10-jährige Bindungen derzeit nicht in Betracht). Vereinbaren Sie z. B. eine Vertragslaufzeit von 15 Jahren und liegt der Bauzins dann bei 5% (anstelle derzeitigen 3%), kann die Restschuld richtig ins Geld gehen. Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf des Vertrages und nach Abzug der Tilgung dann noch zu Buche steht. Wer heute 200.000 EUR mit 3% und einer Tilgung von 2% finanziert, wäre nach ca. 29 Jahren schuldenfrei. Tilgt er nur mit 1%, dann dauert es über 40,5 Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Wir empfehlen, sich auch ein Volltilger-Darlehen mit höherer Tilgung anbieten zu lassen; erstens erhalten Sie dafür noch eine, ein paar Prozentpunkte günstigere Baufinanzierung und zweitens haben Sie die Sicherheit eienr langfristigen Finanzplanung.
Nebenkosten
Fragen Sie explizit nach den Nebenkosten der Finanzierung: Manche Banken verlangen sogenannte Bereitstellungszinsen, das betrifft die Spanne zwischen der Genehmigung des Kredits und dessen Auszahlung. Abhängig von der Dauer dieser Spanne berechnen Banken diesen Bereitstellungszins. Auch Kosten für die Beratung oder die Vermittlung eines Kredits sollten Sie hellhörig machen; seriöse Baufinanziers-Berater haben diese Provisionen bereits in den Zinssatz eingepreist, d. h. weder Beratung noch Konzeptausarbeitung kosten extra.
Tilgungsfreie Darlehen
Die Empfehlung, parallel in eine Lebensversicherung einzuzahlen,um später bei Fälligkeit den Baukredit zu tilgen, ist in den allermeisten Fällen ein extrem teuerer Rat. Denn heute werfen Lebensversicherungen kaum noch Renditen ab, die Tilgung des Baukredits dagegen lässt die zu finanzierende Summe schneller schrumpfen. In den meistens Fällen ist das Guthaben der Lebensversicherung zu klein, um die gesamte Tilgung zu leisten. Dann muss der Bauherr in der Folge seine Restschuld abstottern – was zumeist mit hohen Kreditkosten verbunden ist. Gerade in der Niedrigzinsphase sind tilgungsfreie Darlehen ein besonders schlechter Rat.
Versicherung
Denken Sie daran, dass eine Baufinanzierung über Jahrzehnte laufen kann. Diese lange Zeit ist aber nicht vor familiären oder eigenen Schicksalschlägen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit etc. abgesichert. Deswegen sollten Sie als Bauherr mit Risikolebens- und Berufunfähigkeitsversicherungen diese Risiken absichern. So gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie und Ihre Familie auch bei Schicksalschlägen nicht zahlungsunfähig werden, was am Ende bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen kann.
Informationen
Ihr Baufinanzierungs-Berater sollte Ihnen schriftliche Informationen übermitteln: Ein Tilgungsplan, die Höhe der Restschuld nach Ablauf des Kredits uund über die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit unter der Annahme, dass der z. B. auf 20 Jahre abgeschlossene Kredit mit den darin enthaltenen Eckdaten bis zur Schuldenfreiheit fortgeführt wird, sollten Sie schriftlich erhalten bzw. verlangen. Auch sollten Sie sich berechnen und schriftlich geben lassen, was passiert, wenn nach Ablauf des Erstkredits der Folgekredit mit einem höheren als dem derzeitigen Zinssatz von z. B. 5 Prozent abgeschossen werden muss. Mit diesen Informationen halten Sie eine gewisse Zukunftssicherheit und Planbarkeit in Händen, die Ihnen auch hervorragend für den Vergleich verschiedener Baufinanzierungsangebote dient.
Und vergessen Sie nicht, Ihre gesamte eigene finanzielle Situation ehrlich zu kalkulieren und eruieren Sie die Kosten, die Sie monatlich tragen können, ohne dass es zu massiven Einschnitten bei Ihrer derzeitigen Lebensführung kommt.
