Steigende Zinsen in der Baufinanzierung sind aktuell ein wichtiges Thema. Zuletzt sind die Bauzinsen für ein 10 jähriges Annuitätendarlehen binnen weniger Monate von unter einem Prozent auf über zwei Prozent gestiegen. Inflation, die russische Aggression sowie die Pandemie lassen erwarten, dass die Zinsen weiter steigen werden. Ein Szenario wie vor 2 Jahrzehnten, als Zinsen um 6 bis 7 Prozent noch als günstig erschienen, sind wieder vorstellbar. Natürlich kann man auch das nicht sicher prognostizieren. Vieles hängt davon ab, wie Zentralbanken ihre künftige Leitzins-Politik gestalten. Andererseits ist die Entwicklung der Wirtschaftszahlen im EU-Raum wichtig. Anleihemarkt und Energiepreispolitik spielen zudem eine Rolle. Die Niedrigzinsphase ist zu Ende, da sind sich die Experten sicher. Da hilft nur eins: Wer jetzt eine Baufinanzierung abschließt, sollte sich langfristig vor steigenden Zinsen schützen. Noch werden Baugeldzinsen aufgerufen, von denen man vor zwei Jahrzehnten nicht zu träumen wagte.
Wer heute erstfinanziert, muss darüber nachdenken, ob weiter steigende Zinsen während der Laufzeit zu erwarten sind
Für Erstfinanzierer gibt es in der aktuellen Situation genau genommen nur eine Frage zu beantworten:
- Glauben Sie daran, dass in 5 oder 10 Jahren die Zinsen noch ein wenig günstiger sind als heute?
Deswegen schließt er einen kurzfristige Kredit mit extrem günstigen Zinssatz aber möglichst hoher Tilgung ab und glaubt daran, dassman am Ende der zinsgebundenen Laufzeit die folgende Anschlussfinanzierung noch günstiger als heute bzw. weniger als ein Prozent teuerer bekommt? Wir meinen, dass das ein hochspekulatives Vorgehen ist. - Erwarten Sie zukünftig steigende Zinsen? Dann sollten Sie jetzt ihre Erstfinanzierung möglichst langfristig abschließen. Die Sicherheit, dadurch nicht in die Falle steigender Zinsen zu geraten, kostet einen etwas höheren Zinssatz, mit dem sich die finanzierende Bank gegen dieses Risiko absichert. Wir meinen, dass man diese sichere Variantewählen sollte.
Seriöse Anbieter empfehlen aus Sicherheitsgründen die langfristige Variante. Auch Stiftung Warentest weist darauf hin, dass alle, die heute Haus oder Wohnung finanzieren, damit rechnen müssen, den Kredit in fünf oder 10 Jahren nicht mehr zu einem Zinssatz von ein oder zwei Prozent verlängern zu können. Die Anzeichen verdichten sich, dass ein Zinswechsel längst eingeleitet ist und dass sich der Trend steigender Zinsen weiter fortsetzenwird. Weltweit heben die Zentralbanken allmählich ihre Zinsen an. An den Finanzmärkten wird das inzwischen spürbar. Die Zentralbanken beginnen zudem, ihre Anleihen-Ankauf-Programm zu beenden. Zudem forcieren steigende Rohstoffpreise und Inflation die Trendwende am Zinsmarkt.
Sicherheit gegen den Zinsanstieg – Darlehen mit festem Zinssatz
Bei Darlehen mit festen Zinsen (Annuitätendarlehen) lässt sich die Monatsrate vom Anfang bis zum Ende der Finanzierung exakt berechnen. Banken und Bausparkassen bieten solche Kredite mit festen Zinsen inzwischen auch für eine Laufzeit von 25 oder mehr Jahren an. Hierfür gibt es grundsätzlich zwei Modelle:
- Das Volltilgerdarlehen. Das Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehenmit mit monatlichen gleichbleibenden Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Diese werden über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Baufinanzierungsdarlehens abgeschlossen. Diese erscheinen im Vergleich zu einem Darlehen mit 10 jähriger Zinsbindung zuerst sehr teuer. Aber sollte sich der Zinssatz in den nächsten 10 Jahren um weitere 2 bis 3% verteuern, dann sind Volltilger-Darlehen im Endeffekt weit günstiger. Einen Haken gibt es dennoch: nicht alle Banken bieten Volltilger an.
- Der Kombikredit, Der Kombikredit besteht aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen. Der Auszahlungbetrag des Bausparvertrags wird dann dafür verwendet, die Tilgung zu bedienen.
Langfristige Baufinanzierungsdarlehen, z. B. 20 oder 30 Jahre bzw. Volltiger müssen mit hohen Zinsaufschlägen bezahlen werden. Natürlich ist es viel günstiger, z. B. Darlehen mit 10 jähriger Laufzeit abzuschließen. Doch das Risiko, das sie damit eingehen, ist in der aktuellen Situation besonders hoch.
Volltilgerdarlehen mit einer 30 jähriger Laufzeit (Objektwert: 500.000 €, Darlehensbetrag: 300.000 €) sind trotz steigender Zinsen im Jahrzehntevergleich immer noch sehr günstig. Sie sind aktuell für um die 3 Prozent zu haben. Und kosten Sie monatlich um die 1.300 € für die Rückzahlung. Diesen Zinssatz kann man auch bei den günstigsten Bausparkassen als Kombikredit erhalten. Allerdings zu kürzeren Laufzeiten um die 20 Jahre.
Vergleichen ist einfacher geworden, wenn Sie langfristige Kreditvarianten steigende Zinsen suchen
Bisher war es nicht ganz einfach, Kombidarlehen mit sonstigen Baufinanzierungskrediten zu vergleichen. Inzwischen müssen nun auch Bausparkassen einen einheitlichen Effektivzins für die gesamte Laufzeit der Kombifinanzierung anzeigen. Dabei werden dann nicht nur die Kreditzinsen, sondern auch die Zinsen aller Sparbeiträge und Gebühren für den Bausparvertrag ausgewiesen. Somit kann der Interessent einen eindeutigen Vergleich der letztendlichen Kosten dieser beider Baufinanzierungsvarianten (Volltilger vs. Kombidarlehen) anstellen. Da die Transparenz bei Kombikrediten trotz der gesetzlichen Vorgaben nicht so einfach zu durchschauen, sollten Sie den Rat eines banken- und bausparkassen-unabhängigen Baufinanzierungsvermittlers suchen. Aber auch die Frage, ob es bei einem bestehenden Bausparvertrag sinnvoll ist, trotzdem ein Annuitätendarlehen bei einer Bank – und nicht bei der Bausparkasse – abzuschließen, spielt eine Rolle.
Bei einer intelligenten Finanzierung, mit der Sie am Ende am günstigsten dastehen, zählen noch weitere Faktoren: z. B. Fördermöglichkeiten und Zuschüsse durch staatliche bzw. kommunale Fördereinrichtungen. Oder auch die Frage nach möglichst hoher Flexibilität des Darlehensvertrages wie Sondertilgung oder Ratenanpassungen während der Laufzeit. Denn auch diese Bausteine machen eine besonders sichere Finanzierung aus. Bankenunabhängige Online-Kreditvermittler mit entsprechender Expertise können Ihnen den Vergleich eines Volltilgerdarlehens mit einem Kombikredit nahe bringen. Aber sie begleiten Sie auch auf Ihrem Weg bei der Auswahl der passenden Bank, bei der Suche nach Fördeerungen bis hin zur vollständigen Auszahlung des Kredits. Unser Rat: Gut beraten lassen bevor man sich „ewig” bindet. Die Beratung ist bei allen seriösen Direkttvermittlern wie der ACCEDO AG kostenfrei.
