Die historische Niedrigzinsphase ist vorbei. Bereits in den letzten Monaten konnten überrasschend stark steigende Bauzinsen festgestellt werden. Aktuell sind die Steigerungen mit um 3 Prozent im Jahrzehntevergleich noch moderat. Aber langfristig können auch langsam steigende Bauzinsen zu einer spürbaren Mehrbelastung der Kreditnehmer führen. Man darf nicht vergessen, dass das sehr billige Baugeld für viele einen Immobilienkauf trotz hoher Immobilienpreise überhaupt erst möglich machte.
Die aktuelle Entwicklung auf dem Zinsmarkt scheint langsam wieder zur Ruhe zu kommen: Die Zinsen für eine durchschnittliche Baufinanzierung mit zehnjähriger Laufzeit sind auf über drei Prozent gestiegen. Dies ist vergleichbar mit dem Zinsniveau um 2010. Nachdem die EZB den Leitzins nun angehoben hat, tendieren die Bauzinsen gegen 4 Prozent. Experten glauben, dass sich die Zinsen nun bis Jahresende eher seitwärts auf diesem Niveau bewegen werden.
Das Problem steigender Bauzinsen
Es liegt auf der Hand, dass steigende Zinsen einen großen Einfluss auf die Kaufentscheidung nehmen: Die historisch günstigen Zinsen der jüngsten Vergangenheit federten die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt ab. Wenn man nun hohe Immobilienpreise mit höheren Zinsen finanzieren muss, bedeutet das, dass man über weit mehr Eigenkapital verfügen sollte um sicher finanzieren und die monatlichen Belastungen in Grenzen halten zu können.
Aber: aktuell kann niemand die tatsächliche Zinsentwicklung vorhersagen. Zu viele Unwägbarkeiten durch steigende Inflation, Auswirkungen der Pandemie und staatliche Zinspolitik lassen eine verläßliche Vorhersage nicht zu. Aber es scheint sicher, dass man nicht weiter auf ein sinkendes Zinsniveau hoffen sollte. Da sind sich die Experten sicher. Seitwärts oder moderat aufwärts – das sind die Prognosen der Banken für die nahe Zukunft.
Das heisst, wer bereits eine Kaufimmobilie gefunden hat oder kurz dem Abschluss eines Neubau-Beauftagung steht, sollte jetzt handeln. Da viele Banken eine zinsfreie Vorlaufzeit bis zu einem Jahr bis zur Auszahlung des Baukredits gewähren, sollte spätestens Anfang nächsten Jahres eine Baufinanzierung zu den aktuell noch günstigen Zinsen abschließen. Aber vor dieser Unterschrift ist eine umfangreiche Beratung – am besten durch einen bankenunabhängigen – Baufinanzierungsexperten empfehlenswert. Im Fokus dabei: die Bereitstellungszinsen.
Bei einer „vorgezogenen” Finanzierung wichtig: die Bereitstellungszinsen
Viele Banken bieten eine bereitstellungszinsen-freie Zeit von einem Jahr an. Damit lässt sich zwar aus Kreditnehmersicht gut „arbeiten”. Diese bergen aber auch ein großes Risiko. Denn diese berechnen sich immer auf den allerletzten bankenseitigen Auszahlungsbetrag des Gesamtkredits. Und besonders bei Neubauten oder Komplett-Sanierungen kann eine bereitstellungszins-freie Zeit von einem Jahr sehr knapp sein. Was ist, wenn Baustoffe verzögert geliefert, Gewerke nicht im vereinbarten Zeitraum fertig werden oder oder sonstige Verzögerungen die Auszahlung der letzten Kreditrate nach hinten verlängern?
Im Durchschnitt verlangen Banken 3 Prozent Bereitstellungszinsen nach Fristablauf. Das ist viel. Diese Bereitstellungszinsen bzw. den breitstellungsfreien Zeitraum muss bei einer vorgezogenen Finanzierung also nicht nur bedacht, sondern auch verhandelt werden.
Strategien für die Anschlussfinanzierung
Wer im Zeitraum 2012 bis 2015 eine langfristige Baufinanzierung zu den damals deutlich teureren Zinskonditionen abgeschlossen hat, hat aus heutiger Sicht 3 Optionen:
- Kündigung de laufenden Vertrags mithilfe des Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren
- Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit einer 12 bis 16 monatigen kostenfreien Vorlaufzeit
- Nutzung eines Forward-Darlehens, das erst in 16 bis 32 Monaten zum Einsatz kommt
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuell geltenden Zinsen für die Zukunft sichern. Das ist natürlich eine Wette auf steigende Zinsen. Aber es könnte viele Kreditnehmer vor finanzielle Herausforderungen stellen, wenn mit dem Ablauf der Sollzinsbindung nach oft zehn oder 15 Jahren seine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen abgeschlossen werden muss. Besonders dann, wenn das Einkommen nur eine niedrige Tilgung zulässt. Nicht umsonst empfehlen Verbraucherschützer, vor Kreditabschluss nachzurechnen, ob die Finanzierung auch mit Zinsen von 5 oder 6 Prozent für den Kreditnehmer mit der Anschlussfinanzierung noch machbar ist.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen, wenn steigende Bauzinsen erwartet werden?
Deswegen ist ein Vergleich mit einem Forward-Darlehen angebracht. Aktuell sollte man mit einem Zinsaufschlag von ca. 0,02 Prozent pro Vorlaufmonat bei einem Forward-Darlehen rechnen. Das heisst, ein Forward-Darlehen mit 24 monatiger Vorlaufzeit verteuert den Zinssatz um ca. 1 Prozent. Steht der Bauzins in 2 Jahren tatsächlich bei ca. 5 Prozent, ist ein Forward-Darlehen ein lohnendes Geschäft.
Anschlussfinanzierung unter Nutzung der kostenfreien Vorlaufzeit
Diese Option macht in der Regel einen Anbieterwechsel nötig. Läuft die Erstfinanzierung in 12 bis 16 Monaten aus, dann kann man sich jetzt schon die Anschlussfinanzierung zu den aktuell gültien Bauzinsen sichern. Voraussetzung ist, dass man eine Bank findet, die eine entsprechende kostenfreie Vorlaufzeit bietet. Hierfür sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler prädestiniert, die über die Angebote von über 400 finanzierenden Banken informiert sind.
Sonderkündigungsrecht nutzen
Der Gesetzgeber gewährt allen Kreditnehmern die Möglichkeit, auch eine längerfristge Finanzierung nach exakt 10 Jahren mit 6-monatiger Vorlaufzeit zu kündigen. Diese Option bieten sich damit allen an, die zwischen 2013 bis 2014 eine längerfristige Baufinanzierung abgeschlossen haben. Auch hier ist es ratsam, sich von einem versierten Baufinanzierungsvermittler kostenfrei beraten zu lassen. Man kann sich im besten Fall so eine Anschlussfinanzerung bereits ein Jahr im Voraus zum aktuellen Zinssatz sichern, ohne dass Kosten entstehen.
Steigende Bauzinsen sind eine Gefahr für Voll- bzw. 110 Prozent-Finanzierungen
Von einer 110 Prozent- bzw. Vollfinanzierung spricht man dann, wenn die Bank den kompletten Kaufpreis und Kaufnebenkosten als Darlehen gewährt hat. Dabei übersteigt die Kreditsumme oftmals den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dadurch das die Bank komplett finanziert, geht sie ein großes Risiko ein – und lässt sich das mit deutlich höheren Zinsen bezahlen.
Steigende Bauzinsen in Zukunft können für Vollfinanzierer gefährlich werden. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, drohen wegen der Risiken weitere Aufschläge auf die ohnehin schon gestiegenen Zinsen. Dadurch kann die Rate für die Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden. Gerade 100 Prozent bzw. Vollfinanzierer sollten sich deswegen Gedanken machen, wie Sie in Zweiten noch günstiger Zinsen eine bezahlbare Anschlussfinanzierung in „trockene Tücher” zu bekommen. Auch hier ist ein kostenfreies Beratungsgespräch über die Möglichkeiten einer sicherer Anschlussfinanzierung anzuraten.
Steigende Bauzinsen – ein durchaus realistisches Szenario
Einiges spricht aktuell dafür, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden. Deswegen ist es ratsam – für Erst- wie für Anschlussfinanzierer, sich jetzt Gedanken zu machen, mit welchen Strategien man gegen steigende Bauzinsen agieren will. Da mit keinem weiteren sprunghaften Anstieg zu rechnen ist, kann man dann auf Grundlage der eigenen Strategie schnell entscheiden und handeln. In diesem Fall gilt: gut Rat ist nicht teuer. Denn die accedo AG berät Sie in diesen Fragen vollumfänglich, aber kostenfrei.