..Wer vor 10 Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hatte, wird sich heute, in Zeiten des absoluten Minizinses, sicher fragen, wie er in den Genuss des aktuell günstigen Zinssatzes kommen kann. Die gute Nachricht: Eine Baufinanzierung Umschuldung ist in vielen Fällen möglich. Dennoch ist es mit einer Baufinanzierung Umschuldung nicht allein getan. Man sollte sich im Falle der Möglichkeit noch einige Aspekte beleuchten, um die zukünftige Anschlussfinanzierung optimal zu gestalten.
Baufinanzierung Umschuldung ist gesetzlich geregelt
Alle Verbraucher haben nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB das Recht auf Kündigung eines Erst- bzw. Altvertrages nach 10 Jahren. Dabei sind nicht nur Komplett- sondern auch Teilkündigungen möglich. Teilkündigungen machen dann Sinn, wenn man eine hohe Sondertilgung durch eine Einmalzahlung leisten kann und der alte Vertrag zudem zu Zinssätzen abgeschlossen wurde, die dem heutigen Zinssatz entsprechen. Zudem ist die Tilgung bereits bei mindestens 3 Prozent festgeschrieben (falls Ihre Tilgungsvereinbarung nur 1 oder 2 Prozent sind, dann ist eine Komplettkündigung anzuraten, um die Tilgung dann auf 5 Prozent oder mehrneu festzuschreiben). In diesem Falle lässt mal also den Vertrag zu den einstmals abgeschlossenen Eckpunkten (Zinsen, Tilgung, Laufzeit) weiterlaufen, reduziert aber die Restschuld durch eine Einmalzahlung. Denn es gilt immer: je schneller der Baukredit vollständig zurückgezahlt ist, umso günstiger ist die Komplettfinanzierung.
Oftmals ist eine Komplettkündigung des Vertrages anstreben, um die verbleibende Restschuld bei einer anderen Bank zu günstigeren Zinsen abzuschließen. In Abhängigkeit der Restlaufzeit Ihres Erstvertrages, des vereinbarten Zinssatzes, der Sondertilgungsmöglichkeiten sowie der zukünftig steigenden Zinsen ist eine Kündigung genau abzuwägen. Dabei helfen Ihnen bankenunabhängige Baufinanzierungsbermittler. Eine Beratung in Sachen Umschuldung ist bei der accedo AG immer kostenfrei.
Baufinanzierung Umschuldung: der sogenannte ”vollständige Empfang” ist zu beachten
Bei dieser Kündigung ist aber zu beachten, dass der Zeitpunkt der Kündigung vom sogenannten „vollständigen Empfang” abhängt, der Auszahlung des letzten Betrags des Darlehens (das oftmals in mehreren Teilzahlungen erfolgt). Normalerweise erhält der Kreditnehmer von der Bank ein Schreiben, indem er über diese vollständige Auszahlung informiert wird. Dieser Termin ist verbindlich, da eine Kündigung 10 Jahre später mit einer 6 monatiger Vorlaufzeit zu erfolgen hat. Sie können natürlich bereits 7 Monate vorher kündigen.
Umschuldung mit Forward-Darlehen
Haben Sie ihren Erstvertrag im Laufe des Jahres 2013 bis 2016 abgeschlossen, so ist jetzt auch ein guter Zeitpunkt, über eine Umschuldung nachzudenken. Sie vereinbaren mit ihrem Baufinanzierungsberater ein Konzept, um sich die aktuell günstigen Zinsen bereits für den Zeitpunkt nach der Kündigung oder Ablauf des Altvertrags für die Anschlussfinanzierung zu sichern.
Normalerweise machen die etwas höheren Zinsaufschläge durchaus Sinn, die für ein Forwarddarlehen in Abhängigkeit der Vorlaufzeit fällig werden (der Unterschied, ob Sie 12 Monate oder 24 Monate vor Ablauf ein Forwarddarlehen unterzeichnen, macht in der Regel 0,2 Prozent mehr Zinsen pro Vorlaufjahr aus). Da man inzwischen davon ausgeht, dass die historisch niedrige Minizinsphase nun beendet ist, sollte man jetzt aktiv werden, Informationen zu Forward-Darlehen einholen und sich nach Möglichkeiten einer Forward-Finanzierung umsehen.
Suchen Sie das Gespräch mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsberater, der Ihnen Zeitpunkt und Procedere für Ihr bestes Anschlussfinanzierungskonzept erläutern kann. Durch den tagesaktuellen Zugriff auf die Konditionen und Vertragsbedingungen von über 400 Banken (wie bei der ACCEDO üblich) können Sie so schnell entscheiden, ob der vorzeitige Aschluss eines Forward-Darlehens in Ihrem Fall Sinn macht. Letztendlich ist ein Forwarddarlehen ein Rechenexempel bzw. auch eineWette auf zukünftig steigende Zinsen. Wesentlich für Ihre Entscheidung sind die Restlaufzeit Ihres Erstvertrages sowie der aktuelle Stand der Restschuld. Die Höhe der Restschuld können Sie dabei dem Tilgungsplan entnehmen, den die erstfinanzierende Bank bei Vertragsabschluss der Erstfinanzierung aushändigt. In der aktuellen Zinslage macht es durchaus Sinn, mit einer Einmalzahlung (Sondertilgung) am Ende des Erstvertrages die Restschuld zu reduzieren. Durch die niedrigere Restschuld wird auch die Forward-Finanzierung günstiger.
Baufinanzierung Umschuldung: Lassen Sie sich bankenunabhängig beraten
Die Komplettkündigung des Altvertrages ist dabei die gängiste Variante der Umschuldung. Da es normalerweise aber nicht im Interesse der kreditgebenden Bank liegt, eine Baufinanzierung mit 10 jähriger oder noch längerer Laufzeit zu kündigen, sollte man unbedingt auch einen anderen Finanzierungspartner, wie z. B. bankenunabhängige Kreditvermittler bzw. Direktfinanzierer, anfragen und sich ein unverbindliches und kostenfreies Angebot zur Anschlussfinanzierung erstellen lassen. So ist z. B. die ACCEDO AG spezialisiert auf Beratung und Durchführung einer Umfinanzierung inkl. Komplettkündigung des Erstvertrages unter Einhaltung der entsprechenden Fristen und des formgerechten Ablaufs. Vor der Kündigung sollten Sie bereits die Anschlussfinanzierung fixiert haben. Das ist die Chance, ein maßgeschneidertes, angepasstes Anschlussfinanzierungskonzept zu erstellen. So reagieren Sie auch auf die aktuelle Zinssituation und auf Ihre sich möglicherweise während der Laufzeit des Erstvertrages geänderten, finanziellen Möglichkeiten..
Da es oftmals auch Sinn macht, einen Teil der Restschuld mit vorhandenem Eigenkapital sofort zu tilgen und nur den dann verbleibendem Restvertrag neu zufinanzieren, ist eine vollumfängliche Beratung durch unsere Experten anzuraten.
- Wie hoch sollte die Sondertilgung angesetzt werden?
- Mit welcher Restschuld ist nach der Sondertilgung zu rechnen?
- Brauchen Sie monatliche Ratenanpassungen?
- Soll die Tilgung im Rahmen der Anschlussfinanzierung erhöht werden?
Ein optimiertes Anschlussfinanzierungskonzept gibt es nicht von der Stange. Unter Einbeziehung Ihrer finanziellen Situation ist zu entscheiden, welche Variante für Sie am sinnvollsten ist. Laufzeit, Tilgung, Sondertilgung sowie die Wahl der passenden Bank spielen dann eine wichtige Rolle. Natürlich ist immer auch zu prüfen, ob ein Forward-Darlehen überhaupt eine Option ist. Nutzen Sie dafür die Expertise von darauf spezialisierten Baufinanzierungsberatern, die Sie sowohl bei der Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB sowie bei der Konzeption der Anschlussfinanzierung unterstützen. Mit diesen Experten ist eine Baufinanzierung Umschuldung oder der Abschluss eines Forward-Darlehens zu Ihrem Vorteil unkompliziert zu bewerkstelligen.
