Die ersten Monate des Jahres 2022 deuten auf eine nachhaltige Zinswende in der Baufinanzierung hin. Während im letzten Jahr Zinsauschläge zu beobachten waren, denen meistens Rücksetzer folgten, zeigt sich seit Beginn des Jahres, dass sich die Zinsen bei Baufinanzierungen nun nachhaltig nach oben bewegen. Während die Zinsvergleich Zins-Kommentar Prognose im vergangenen Jahr noch von stagnierenden Baufinanzierungszinsen auf sehr niedrigem Niveau ausgegangen ist, zeichnet sich jetzt am Markt für Baufinanzierungen eine Zinswende deutlich ab. Viele Bauherren versuchen daher, sich das aktuelle Zinsniveau noch schnell zu sichern. Die amerikanische Notenbank hat die Zinswende Mitte März schon vollzogen und den Leitzins in den USA erstmals seit 2018 erhöht. Die Europäische Zentralbank deutet bereits an, dass auch in Europa eine Erhöhung der Leitzinsen bevorsteht.
Zins-Kommentar 2. Quartal 2022: Inflation und Leitzins
Die Inflationsrate in Deutschland betrug laut Statistischem Bundesamt schon im Februar 5,1 Prozent – wegen weiter gestiegener Energiepreise. Im Euroraum waren es 5,9 Prozent. EZB-Chefin Christine Lagarde sprach bereits davon, dass eine Inflation im Euroraum bis 10 Prozent vorstellbar sind. Die Darlehenszinsen in der Baufinanzierung sind iiesem Jahr deutlich gestiegen – aktuell haben sie das Niveau von 2018 erreicht. Im Durchschnitt werden derzeit bei einer 10 jährigen Zinsbindung knapp 2 Prozent verlangt. Für 20 Jahre Laufzeit ist die Marke von 3 Prozentin Reichweite. Vor zwei Jahren erhielt der Kreditnehmer noch historisch günstige 0,62 beziehungsweise 0,89 Prozent. Der Zinssprung der vergangenen Wochen ist deswegen bemerkenswert.
Trotzdem: Das Niveau ist aktuell noch niedrig. So mussten 2011 im Durchschnitt 4,2o für eine 10 jährige und 4,70 Prozent für 15 jährige Zinsbindung gezahlt werden. Aber: seither sind die Immobilienpreise teilweise kräftig gestiegen. Parallel dazu konnte auch ein Zuwachs der Haushaltseinkommen verzeichnet werden. Kurz gesagt: für gut verdienende Haushalte ist der Kauf einer Immobilie weiterhin machbar, ohne dafür zu sehr ins Risiko gehen zu müssen. Durch die aktuellen Geschehnisse in der Ukraine, der immer noch präsenten Pandemie und der steigenden Inflationsrate ist eine weitere Prognose äußerst schwierig.
Das Zinsniveau wird aber erst einmal nicht günstiger. Daher ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, dass sich alle Erstfinanzierer, deren zinsgebundenen Verträge in den nächsten 2-3 Jahren auslaufen, sich nun um eine Anschlussfinanzierung kümmern sollten. Zudem ist eine Umschuldung grundsätzlich zehn Jahre nach Auszahlung eines Darlehens möglich, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Viele Baukreditnehmer, die noch über kein Sonderkündigungsrecht verfügen, können sich zudem mit einem Forwarddarlehen die Zinsen um bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Forward-Darlehen, die in den letzten Jahren nahezu keine Rolle spielten, machen inzwischen bereits nahezu 12 Prozent aller Anschlussfinanzierungen aus. Mit weiter steigender Tendenz.
Was plant die EZB?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im März 2022 eine vorsichtige Normalisierung der Geldpolitik angekündigt. So schnell wie die amerikanische Notenbank Federal Reserve (Fed) will sie dabei aber nicht vorgehen. Man wolle die Anleihekäufe im Sommer enden lassen – mit dem Zusatz „wenn die Lage danach ist”. Und „einige Zeit danach“ sollen die Zinsen angehoben werden.
Die Ankündigung deer EZB fusst dabei auf Prognosen, die aber auf unsicheren Beinen stehen: Die EZB wird ihre Anleihekäufe in etwa sechs Monaten einstellen, denn dann würde die Konjunktur nach einem kräftigen Rückschlag durch Ukraine-Krieg und Russland-Embargo spätestens im Sommer wieder Tritt fassen Der Inflationsdruck bleibt nach Annahme der EZB bis Sommer 2022 weiterhin hoch, werde sich dann aber auf diesem höheren Niveau stabilisieren. Man rechnet dann mit einen Anstieg der Renditen der Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit von 0,38 auf mindestens 0,7 Prozent zum Jahresende.
Zins-Kommentar: was Anleihen mit dem Baugeldzins zu tun haben
Der Zinsverlauf von Bundesanleihen mit 10 jähriger Laufzeit ist mit dem Hypothekenzins gekoppelt. Steigen die Renditen, steigt auch der Zinssatz für die Hypothekenfinanzierung – um umgekehrt.
Der Aufwärtstrend bei den Anleiherenditen hat in diesem Jahr angefangen und erscheint nachhaltig. Eigentlich hat die Zinswende bereits im letzten Quartal des Vorjahres begonnen. Zunächst sind die Inflationserwartungen am Anleihemarkt stetig gestiegen. Sie bildeten die Basis dafür, dass die EZB ihre Geldpolitik entsprechend anpassen wird. In weiterer Folge sind nun steigende Realzinsen zu erwarten. Diese stiegen in der Regel mit höheren Erwartungen für die Geldpolitik. Eine Zinserhöhung um 25 Basispunkte wird von Geldmarkt-Experten zu 100 Prozent erwartet wird und eine weitere auch noch von immerhin 80 Prozent.
Zudem haben die höhere Inflationserwartung und die Wahrscheinlichkeit einer Leitzinserhöhung bereits dazu geführt, dass die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen von ehemals minus 0,4 Prozent im Dezember 2021 auf aktuell fast plus 0,4 Prozent gestiegen sind.
Bauzinsen haben bereits auf den Anstieg der Anleiherenditen reagiert: Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um ca. 1 Prozent im Durchschnitt gestiegen. Ein Anstieg, den letztes Jahr noch kein Experte in diesem kurzen Zweitraum erwartet hatte. Grundlage dieses Anstiegs sind die damals nicht erwartete Inflationsraten-Steigerung und die rasch folgende Ankündigung einer möglichen Änderung der Politik der Notenbanken. Das bedeutet im Klartext: Für Immobilienkäufer mit einem durchschnittlichen Finanzierungsbedarf (300.000 Euro bei 70 Prozent Beleihung) steigt nun die monatliche Rate für Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen um ca. 250 Euro im Monat.
Was Erstfinanzierer tun sollten
Folgt man diesem Zins-Kommentar, sind folgende Szenarien realistisch: Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen werden weiter steigen. Ob es zu einem rasanten Anstieg kommt, ist seriöse nicht vorherzusagen. Die Entwicklung auf im Jahrzehntevergleich noch moderatem Niveau lässt Immobilieninteressenten trotzdem Raum für eine überlegte Planung von Kauf und Finanzierung. Ein besonderes Augenmerk ist dabei aber auf den Eigenkapital-Anteil an der Finanzierung zu richten. Besonders günstige Zinsen und damit eine günstige Finanzierung erhält man nur dann, wenn man wenigstens 20 besser aber 30 Prozent Eigenmittel einbringen kann. Unter dieser Voraussetzung bleibt eine Kreditfinanzierung im historischen Vergleich günstig. Natürlich ist es in Zeiten steigender Zinsen ratsam, eine möglichst lange Zinsbindung des Vertrags anzustreben. So sichert man sich die günstige Finanzierung langfristig und muss keine Angst vor einer späteren, sehr teueren Anschlussfinanzierung haben. Zwar verlangen Banken für besonders langfristige Verträge höhere Zinsen. Das zahlt sich aber trotzdem aus.
Zins-Kommentar Handlungsempfehlung für die Anschlussfinanzierung
Wer aktuell bereits ein Baufinanzierungsdarlehen bedient, sollte nicht warten. In einem ersten Schritt den laufenden Vertag analysieren und Möglichkeiten eines Sonderkündigungsrechts, einer Umschuldung sowie einer vorgezogenen Anschlussfinanzierung prüfen. Denn wer jetzt eine möglichst langfristige Anschlussfinanzierung zu den aktuell noch sehr günstigen Zinsen abschließen kann, sollte das auch tun. Dabei helfen Ihnen bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG. Nutzen Sie das kostenfreie Beratungsangebot und finden Sie gemeinsam die beste Lösung für eine langfristige, zinsgünstige und damit sichere Weiterfinanzierung Ihres aktuellen Baufinanzierungsdarlehens.