Anschlussfinanzierung

Baufinanzierungskredit umschulden ohne Mehrkosten?

15 Mar
Sie wollen einen langfristigen Baufinanzierungskredit umschulden oder Ihre Immobilie verkaufen? accedo hilft Ihnen dabei (Foto: pixabay.com)

Baugeldzinsen sind nach wie vor sehr günstig. Es zeichnet sich aber ab, daß die Zinsen zukünftig wieder steigen werden. Bereits in den ersten Monaten diesen Jahres haben sie im Vergleich zu den Vorjahren kräftig angezogen. Die Folgen des Kriegs in der Ukraine wie auch der Pandemie, aber auch die steigende Inflation, werden uns längerfristig verfolgen. Deswegen sollte man seine Baufinanzierung auch zukunftssicher planen. Besonders Kreditnehmer, die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten jetzt handeln. Deswegen sollte man sich jetzt die noch relativ günstigen Zinsen sichern – am besten bis zur kompletten Rückzahlung.  Aber wie kann man einen laufenden Baufinanzierungskredit umschulden? Was bei Konsumenten- bzw. Ratenkrediten in der Regel unkompliziert zu bewerkstelligen ist, ist bei einem Baufinanzierungsdarlehen schwierig. Es gibt aber ein paar Möglichkeiten, die eine Umschuldung eines Baufinanzierungskredits zu möglichst geringen Kosten zu schaffen.

Was versteht man unter Umschuldung?

Eine Umschuldung ist die Übernahme eines laufenden Kredits der erstfinanzierenden Bank durch einen anderen Kreditanbieter. Eine solche Umschuldung ist in der Baufinanzierung nicht so einfach möglich. Grundsätzlich kann ein Wechsel zu einem anderen Anbieter erst dann erfolgen, wenn die Laufzeit der Erstfinanzierung bzw. die vertraglich festgeschriebene Zinsbindung beendet ist. Nach Beendigung der Vertragslaufzeit ist der Kreditnehmer frei von seinen vertraglichen Verpflichtungen, wodurch eine die Anschlussfinanzierung dann sehr einfach möglich ist.

Selbst bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie ist die vorzeitige Beendigung des Baufinanzierungsvertrags nur bedingt möglich. Die Bank ist zwar verpflichtet, den laufenden Vertrag zu beenden. Allerdings verlangt sie hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung – abhängig von der Restlaufzeit und den vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechten. Allerdings gibt es einige wenige Möglichkeiten, mit denen man einen laufenden Baufinanzierungskredit umschulden -auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie kann man einen laufenden Baufinanzierungskredit umschulden?

Einen laufendes Baufinanzierungsdarlehen zu kündigen, ist immer an Bedingungen geknüpft. Ohne zusätzliche Kosten ist die Kündigung eines laufenden Darlehens durch den Kreditnehmer in der Regel kaum möglich. Die Bank wird in diesem Falle immer eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, weil ihr Zinszahlungen für die Folgejahre entgehen. Aber es gibt Ausnahmen.

Variable Baufinanzierungsdarlehen kann man jederzeit ohne weitere Kosten kündigen

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie sich nicht für ein Annuitätendarlehen sondern ein variables Darlehen für Ihre Baufinanzierung entschieden haben.  Dieses können Sie jederzeit kündigen ohne dass Kosten entstehen.

Baufinanzierungskredit kostenfrei umschulden, wenn der Kredit einvernehmlich gekündigt wird

Wenn die Bank von sich aus ihr Darlehen kündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Auch wenn ein Baufinanzierungsdarlehen einvernehmlich während der Laufzeit beendet wird, entstehen keine weiteren Kosten. Allerdings liegen dann meistens Gründe vor, die eine weitere Finanzierung bei einer anderen Bank schwierig machen. Eine einvernehmliche Beendigung eines laufenden Darlehens ist deswegen immer anzustreben. Deswegen sollte man jetzt mit der finanzierenden Bank in Kontakt treten und sich nach den Möglichkeiten erkundigen, eine Anschlussfinanzierung zu den aktuell günstigen Zinsen auf Grundlage einer einvernehmlichen Kündigung des Erstvertrages bei dieser Bank abzuschließen. Dabei kommt es natürlich auf das Entgegenkommen der Bank an. Je kürzer die Laufzeit bis zjm Ende der Sollzinsbindung ist, umso höher sind dabei die Chancen.

Gesetzliches Sonderkündigungsrecht nutzen und bestehenden Baufinanzierungskredit umschulden

Sie können zehn Jahre nach Vollauszahlung mit 6-monatigem Vorlauf ohne Nennung von Gründen nach § 489 BGB Ihre laufende Baufinanzierung kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Einzige Voraussetzung hierfür ist, dass Ihr Baufinanzierungsdarlehen mit einer Laufzeit von über 10 Jahren abgeschlossen wurde. Da viele Darlehen in den den letzten 10 Jahren mit einer längeren Zinsbindung als 10 Jahre abgeschlossen wurden, ist das Sonderkündigungskrecht der häufigste Fall, um einen Baufinanzierungskredit umschulden zu lassen. So können Sie vor Ablauf der Zinsbindung kostenfrei und unkompliziert in einen neuen, günstigeren Baufinanzierungskredit eines anderen Anbieters wechseln.

Teilkündigungsrecht nutzen, um Baufinanzierungskredit umschulden zu können

Ein besonderes elegantes Mittel der Umschuldung ist die Möglichkeit, mit einer Teilkündigung nach 10 Jahren unter Ausnutzung des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts Ihre laufenden Kosten für eine Anschlussfinanzierung signifikant zu senken. Sie zahlen mit der Kündigung des Erstvertrags unter Nutzung des Sondertilgungsrechts eine größere Summe zurück, um somit mit der Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditanbieter weniger Restschuld finanzieren zu müssen. So sparen Sie doppelt: einerseits an der Laufzeit des Anschlussvertrags. Jede Verkürzung der Laufzeit spart bares Geld. Andererseits eventuell zusätzlich noch an den monatlichen Raten für Tilgung und Zins.

Baufinanzierungskredit umschulden unter Ausnutzung der bereitstellungszinsfreien Zeit

Genau genommen handelt es sich hierbei um eine „vorgezogene” Anschlussfinanzierung. Sie schließen Ihre günstigere und eventuell flexiblere Anschlussfinanzierung bei einem Anbieter zu einem besonders günstigen Zinssatz bereits ein Jahr vor Ablauf der Erstfinanzierung ab. Wichtig ist nur, dass Sie eine anschlussfinanzierende Bank finden, die Ihnen einen bereitstellungszinsfreien Zeitraum von einem Jahr (oder mehr) bietet – also keine Zinsaufschläge für die Vorlaufzeit verlangt. Zudem können Sie dann auch noch das Sondertilgungsrecht nutzen. Dabei nutzen Sie die vertraglich festgeschriebenen maximalen Sondertilgungsbetrag aus. So reduzieren Sie die Restschuld, um  eine dann günstigere und eventuell flexiblere Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter abzuschließen.

Für diese Variante empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG. Da diese die tagesaktuellen Angebote von bis zu 450 Banken kennen, wissen sie, wer lange Vorlaufzeiten für Anschlussfinanzierung (ein Jahr oder mehr) bietet und welcher Anbieter zudem die günstigsten Zinsen mit möglich flexibler Vertragsausgestaltung bietet. Diese Variante ist bei einer Umschuldung für den Kreditnehmer wohl die einfachste. Man lässt die Erstfinanzierung bis zum Ende weiterlaufen, hat aber bereits die Sicherheit, dass eine Anschlussfinanzierung zu den aktuell günstigen Zinsen dann nahtlos beginnt. Voraussetzung allerdings: Ihr Erstvertrag hat eine Restlaufzeit zwischen 12 bis 24 Monate.

Forward-Darlehen: Baufinanzierungskredit umschulden, wenn dieser noch 36 bis 48 Monate läuft

Für diesen Fall ist in den meisten Fällen ein Forward-Darlehen die erste Wahl. Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung können Sie bereits 3 bis 4 Jahre vor Ablauf des Erstvertrages abschließen. Das dann allerdings mit entsprechenden Aufschlägen auf den zum Zweitpunkt des Abschlusses gültigen Zinssatzes. Damit kommt die Anschlussfinanzierung insgesamt teuerer. Aber Sie haben die Sicherheit, dann eine Finanzierung bis zum Ende zu einem weiterhin günstigen Zins abzuschießen. Dieser liegt in der Regel eventuell bis zu 2 Prozent über dem tagesaktuellen Satz. Aber dieser ist mit einem neuen Anbieter verhandelbar. Und Sie haben zudem absolute finanzielle Planungssicherheit. Denn selbst, wenn Sie z. B. 3 Prozent Bauzins zahlen, so liegen Sie mit diesem Zinssatz immer noch unterhalb der gängigen Sätze der vergangenen 20 Jahre. Und im statistischen Jahrzehnt-Vergleich seit 1950 sind 3 Prozent tatsächlich extrem günstig.

Weitere Möglichkeiten einer kostenfreien und einseitigen Kündigung des Baufinanzierungsdarlehens

Der Vollständigkeit halber erläutern wir im Folgenden noch weitere Möglichkeiten einer kostenfreien Kündigung. Diese betreffen jedoch Sonderfälle und können doch in der jeweiligen Situation hilfreich sein.

14 tägiges Rücktrittsrecht nach Vertragsunterzeichnung nutzen

Zudem haben Kreditnehmer grundsätzlich ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach Vertragsunterschrift. Diese Frist verlängert sich um 12 Monate, wenn die bankseitige Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist.

Kündigung einer laufenden Baufinanzierung bei Verkauf der finanzierten Immobilie

Die Bank muss Ihre Kündigung akzeptieren, wenn Sie die von der Bank finanzierten Immobilie veräußern. Normalerweise wird dann die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Eine Ausnahme ist, wenn der Käufer Ihrer Immobilie bereit ist, ihren laufenden Baufinanzierungskredit zu übernehmen und die Bank zudem zustimmt. Das wird vor allem dann ermöglicht, wenn der Käufer aus Banksicht eine gute Bonität vorweisen kann und die Immobilie während der Finanzierung an Wert gewonnen hat.

Sie können zudem bei Verkauf der finanzierten Immobilie Ihr laufendes Darlehen „mitnehmen”, um damit eine neue Immobilie zu finanzieren. Voraussetzung ist allerdings, dass diese neue Immobilie zumindest den gleichen, besser jedoch einen höheren Wert als die verkaufte Immobilie darstellt.

Sie wollen Ihre laufende Baufinanzierung krisenfest machen? Lassen Sie sich beraten.

Informieren Sie sich umfassend bei bankenunabhängigen Baufinanzierungsberatern über die Möglichkeiten einer Umschuldung. Denn so können Sie Ihre Finanzierung möglichst krisenfest machen. Einen laufenden Baufinanzierungskredit umschulden – am besten kostenfrei und unter Ausnutzung aller zur Verfügung stehenden Möglichkeiten – ist in der Regel etwas für Experten. Neben der Kündigung stehen ja noch viele weitere Fragen an. Dazu zählen neben der „besten Laufzeit” des Anschlussvertrages auch Fragen nach Tilgung, Vertragsflexibilität und die Ausnutzung der Sondertilgungsrechte. Und natürlich auch die Frage, ob ein Forward-Darlehen für Sie in Frage kommt.

Nutzen Sie die Expertise von Experten, die entsprechende Erfahrung bei Umschuldungen laufender Baufinanzierungen haben. Besonders dann, wenn Sie das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren oder das Teilkündigungsrecht nutzen wollen, um zukunftssicher anschluss-finanzieren zu können. Aber auch, wenn Sie Ihre Immobilie veräußern und im Anschluss eine neue weiter finanzieren möchten. Die Expert*innen der accedo AG können Ihnen umfassend mit Rat und Tat bei Ihrem Vorhaben unterstützen, einen laufenden Baufinanzierungskredit umschulden zu lassen. Wir meinen: die aktuelle wirtschaftliche und politische Situation „zwingt” Sie dazu, sich umfassend über die Möglichkeiten einer krisenfesten Baufinanzierung bis zur Schuldenfreiheit zu informieren. Und diese Information und Beratung erhalten Sie bei der accedo AG garantiert kostenfrei.

Das Restschuld-Risiko betrifft vor allem Erstfinanzierer. Es gibt aber Mittel und Wege, die Sie kennen sollten, um dieses Risiko möglichst gering zu halten.
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