Der Markt der Baufinanzierung ist in Bewegung geraten. Vieles deutet auf eine Zinswende hin. Steigende Inflation sowie wirtschaftliche und politische Krisen bringen zusätzliche Unsicherheiten für eine sichere, langfristige Finanzierungsplanung. Besonders Kreditnehmer, die in den nächsten 2 bis 3 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, stehen vor schwierigen Entscheidungen. Die Frage, wann der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen sei, ist dabei nicht leicht zu beantworten. Folgende Faktoren spielen für die Antwort eine Rolle: Wie lange läuft die Erstfinanzierung noch, bevor eine Anschlussfinanzierung fällig wird? Wie entwickelt sich die Inflationsrate? Plant die EZB, die Zinsen zu erhöhen? Und was ist von der Zinsentwicklung der Bundesanleihe zu erwarten? Wie wirkt sich die russische Invasion in der Ukraine auf den Finanzsektor aus? Ein Forward-Darlehen, um damit die Anschlussfinanzierung zu einem noch günstigen Zins abzuschließen, kann eine Option sein. Man muss aber wissen, dass ein Forward-Darlehen eigentlich nichts anderes als eine Wette auf künftig steigende Zinsen ist.
Der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen: steigende Zinsen in der Baufinanzierung
Sei nahezu 10 Jahren bewegen sich die Zinsen auf historisch niedrigem Niveau. 2021 war der Baugeldzins weiterhin stabil. Aber mit Beginn 2022 zeigte sich eine erste nachhaltige Trendwende. Seither steigt der Zinssatz langsam aber stetig. Aktuell blickt man gespannt auf die Europäische Zentralbank, ob sie dem amerikanischen Vorbild folgende, die Zinswende einleitet, den Leitzins erhöht und die Anleihekäufe zurückfährt. Doch aufgrund der aktuellen politischen Entwicklungen und im Zusammenhang mit kräftig steigenden Inflationsraten wäre eine Zinswende für die Wirtschaft – aber auch für private Haushalte – ein großes Problem. Trotzdem gehen die Experten davon aus, dass der Zins wieder anziehen wird. Gut für Sparer, schlecht für Kreditnehmer.
An diesen Szenarien zeigt sich, das der Markt vorsichtig auf eine Leitzinserhöhung vorbereitet wird. Es könnte eine einzige Nachricht mit internationaler Tragweite ausreichen, dass die Zinsmärkte nervös reagieren. Die Möglichkeiten der Europäische Zentralbank hat, um gegenzusteuern, sind indes begrenzt. Nahezu alle Instrumentarien sind bereits ausgereizt. Die Leitzinserhöhung der amerikanischen Zentralbank zeigt bereits, dass man eine Trendwende einleiten möchte.. Aktuell deutet nichts darauf hin, dass die die EZB in der jetzigen weltpolitischen Situation eine Leitzins-Erhöhung anstrebt, obwohl sie die Notwendigkeit eigentlich erkannt hat. Mit einem moderaten Anstieg und einer Trendwende in der europäischen Geldmarktpolitik ist deswegen auf Sicht zu rechnen – und unter der Voraussetzung, das der Krieg in der Ukraine möglichst bald befriedet wird.
Wer sich jetzt über die Möglichkeiten eines Forward-Darlehens informieren sollte
Für alle, die in den nächsten 2 bis 4 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist jetzt der Zeitpunkt, umfassende Informationen über ein Forward-Darlehen einzuholen. In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, sich über die Ausgestaltung der Anschlussfinanzierung (Laufzeit, Tilgung, Sondertilgung, flexible Bausteine) klar zu werden. Denn es kann durchaus sein, dass Sie sich auf Sicht schnell entscheiden müssen, wenn der Baugeldzins nachhaltig weiter steigt.
Grundsätzlich gilt: Erwartet man in den nächsten 10 Jahren einen Zinsanstieg um mehr als 2 Prozent, dann zahlt sich ein Forward-Darlehen auf alle Fälle aus. Denn dann werden die Zinsaufschläge, die abhängig von der Vorlaufzeit von der Bank auf den tagesaktuellen Zinssatz verlangt werden, mehr als kompensiert. Folgende Eckpunkte sollten Sie in Ihre Überlegungen einbeziehen:
- Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein Zinsaufschlag fällig, der je nach Bank unterschiedlich ist und in der Regel zwischen 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten liegt.
- Bei einigen Banken können Sie mit einem Forward-Darlehen bis zu 66 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben.
- Empfohlen wird ein Forward-Darlehen ab einem Zeitpunkt von 36 Monaten vor dem Ende Ihrer Zinsbindung, da Sie ddann die Zinsentwicklung bereits besser einschätzen können. Wird mit steigenden Zinsen gerechnet, kann sich der Abschluss eines Forward Darlehens aber auch früher – also z. B. 24 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung – lohnen.
- Läuft die Sollzinsbindung Ihres Baufinanzierungsdarlehens bereits in 12 bis 18 Monaten aus, sollten Sie nach einer Anschlussfinanzierung suchen, die keine Forward-Aufschläge verlangt (Stichwort: bereitstellungszinsen-freie Zeit).
Die Laufzeit der Erstfinanzierung entscheidet, wann der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen ist
Für zwei grundlegende Fälle kommt ein Forward-Darlehen überhaupt nicht in Betracht. Zum Beispiel bei einer kurzfristiger Baufinanzierungsvertrag mit 5 jähriger Bindung. Eine solche ist aktuell die günstigste, die es gibt. Vor allem wenn diese schon 2 Jahre oder länger läuft, dann ist es sicher sinnvoll, darauf zu warten, bis sie das 3. Jahr der Laufzeit erreicht haben.
Wenn Ihr Vertrag innerhalb von 24 Monaten ausläuft, dann ist es ratsam, eine Anschlussfinanzierung mit einer langen bereitstellungzins-freien Zeit zu finden. Im Regelfall können Sie ca. 1 Jahr vor Ablauf des Erstvertrages die Anschlussfinanzierung zum aktuell gültigen Zinssatz ohne weitere Aufschläge abschließen. Einige wenige Banken bieten auch längere bereitstellungzins-freie Zeiträume an. Zusammen mit einem bankenunabhängigen Berater können Sie bundesweit nach entsprechenden Banken suchen.
Der zweite Fall bezieht sich auf eine sehr lange Vertragslaufzeit (z. B. 15 oder 20 Jahre), die bereits 8 Jahre oder mehr erfüllt haben. Denn dann haben Sie das Sonderkündigungsrecht als Trumpfkarte. Jeder Baufinanzierungsvertrag – egal mit welcher Laufzeit – kann nach 10 Jahren mit einem halben Jahr Vorlaufzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
Letztendlich ist es Ihre Entscheidung, wann der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen gekommen ist
Wenn es sich abzeichnet, dass die Zinsen in den nächsten 3 Jahren in Summe um 2 oder mehr Prozent steigen werden, dann wäre bereits 3 Jahre vor Ablauf des Vertrags ein Forward-Darlehen eine Option. Aber eine solch langfristige Prognose ist kaum zu treffen.
Grundsätzlich schließen Sie ein Forward-Darlehen zu den tagesaktuellen Zinsen zum Zeitpunkt der Unterschrift ab. Diese Zinsgarantie über die Laufzeit, bis der Betrag zur Auszahlung kommt, lässt sich der Kreditgeber mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Dieser Zinsaufschlag ist abhängig von der Vorlaufzeit. Wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen in Zeiten erwartbar steigender Zinsen entscheiden, dann sollten Sie auch in möglichst lange Zinsbindung, eine möglichst hohe Tilgung und bestmögliche kostenfreie Sondertilgungsrechte in Betracht ziehen. Aus diesen vielen Gründen ist ein Anbietervergleich unerlässlich. Hier hilft Ihnen ein bankenunabhängiger Baufinanzierungsberater.
Sicher ist, dass Sie mit einem Forward-Darlehen Sicherheit für Ihre finanzielle Planung einkaufen. Sie sichern sich einen günstigen Zinssatz für die Zukunft und für eine möglichst lange Laufzeit. Das Gute ist: Aus unserer Sicht müssen Sie nicht übereilt handeln. Auch wenn der Zinssatz in den nächsten Monaten steigen sollte, so wird er das aller Voraussicht nach sehr moderat tun. Und so haben Sie genug Zeit, sich zu informieren, sich beraten zu lassen und Angebote einzuholen. Da sich die Zeichen verdichten, dass eine nachhaltige Zinswende eingeleitet, ist jetzt der beste Zeitpunkt , sich grundsätzlich über die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens zu informieren.
