Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen?

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen ist eine Frage nach dem richtigen Zeitpunkt. Aktuell ist das sehr günstig.
12 Apr
Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen? Jetzt ist ein besonders guter Zeitpunkt, den teueren Altvertrag los zu werden. (Foto: pexels.com)

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen – diese Frage stellt sich für alle, die vor 7 oder 8 Jahren eine erste Baufinanzierung abgeschlossen haben. Warum? Weil grundsätzlich nach 10 Jahren Zinsbindung bzw. Vertragslaufzeit, die Möglichkeit besteht, diesen Vertrag zu kündigen. Und weil in den Jahren 2008 und 2009 die festgeschriebenen Zinsen weit höher als heute waren. Sie lagen damals bei ca. 5 Prozent. Heute sind Zinsen von 2,5 Prozent Standard. Eine Anschlussfinanzierung wird immer fällig, wenn der Erstvertrag ausläuft. Ein Forwarddarlehen kann im Gegensatz dazu bereits 2 oder 3 Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung abgeschlossen werden. Die Entscheidung bis zum Ablauf zu warten oder bereits vorher tätig zu werden, hängt von einigen Faktoren ab, die wir im Folgenden erörtern wollen.

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen – abhängig von der Restlaufzeit

Wenn Ihre Finanzierung im Laufe des Jahres 2017 ausläuft, stellt sich diese Frage eigentlich nicht mehr. Es ist davon auszugehen, dass dieses Jahr die Zinsen nicht sprunghaft ansteigen werden und Sie somit weiterhin vom aktuellen Niedrigzins profitieren können. Sie haben genug Zeit, sich nun um eine möglichst günstige Anschlussfinanzierung zu kümmern. Diese Anschlussfinanzierung muss nicht zwangsläufig bei der aktuell finanzierenden Bank abgeschlossen werden. Viele scheuen aber dabei den Bankwechsel, weil sie davon ausgehen, dass dieser Wechsel mit einem hohen Aufwand einher geht. Da man normalerweise sämtliche Unterlagen noch zur Hand hat, die für die Erstfinanzierung benötigt wurden, kann man diese an den möglichen Neufnanzierer weiterreichen. Normalerweise brauchen Sie für den Bankwechsel nur einen aktuellen Grundbuchauszug. Aber auch hier finden sich Anbieter, die Ihnen diesen kleinen Aufwand abnehmen, ohne Geld dafür zu verlangen. Und es werden weinige hundert Euro für Notar und Grundbucheintrag fällig.

Wichtig ist, dass Sie rechtzeitig Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen und sich dabei nicht nur auf Ihre Hausbank verlassen. Eine ideale Anlaufstelle sind dabei Online-Direktfinanzierer wie die ACCEDO AG, die Zugriff auf die tagesaktuellen Angebote von über 250 Banken haben. Durch diese Auswahl kann man schnell – und kostenfrei – ein maßgeschneidertes Anschlussfinanzierungsangebot einer anderen Bank erhalten. Auch wichtig: die Beratung. Sondertilgungsmöglichkeiten, Ratenanpassungen während der Laufzeit, Tilgungshöhe und Laufzeit stehen dabei im Fokus des Interesses. Auch besteht oftmals die Möglichkeit, diese Anschlussfinanzierung bereits 12 Monate (oder länger) vor Auszahlung ohne Bereitstellungszinsen abzuschließen. So können sich sich eventuell einen sehr günstigen Zinssatz festschreiben lassen, auch wenn dieser in den nächsten 12 Monaten steigen sollte.

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen – wenn Sie eine Finanzierung ab 2020 benötigen

Eine besonders elegante Möglichkeit, sich heute noch die extrem günstigen Konditionen zu sichern bevor diese in den nächsten 2 bis 3 Jahren wieder steigen, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens. Die Zinsgarantie über die Laufzeit, bis der Betrag zur Auszahlung kommt, wird mit einem Zinsaufschlag auf den tagesaktuellen Zins beglichen. Dieser Zinsaufschlag variieret bei einer 12 monatigen Vorlaufzeitzwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten. Bei einer 3 jährigen Vorlaufzeit beträgt diese Spanne zwischen 0,2 und 0,75 Prozent. Eine Forward-Finanzierung macht immer dann Sinn, wenn man davon ausgeht, dass der Zinssatz in naher Zukunft steigen wird. Sicher ist das ein wenig spekulativ. Aber viele Experten gehen davon aus, dass sich dieser mittelfristig noch oben bewegen wird.

Wichtig: Wenn Sie einen Immobilienverkauf während der Parkzeit des Forward-Darlehens vor Auszahlung planen, ist von einem Forward-Darlehen dringend abzuraten. Kommt der Kredit dann nicht zur Auszahlung, verlangt die Bank eine Entschädigung, die um ein Vielfaches teuerer ist. Dann lohnt es sich viel mehr, die Erstfinanzierung auch zu einem höheren Zinssatz von z. B. 5 Prozent einfach weiterlaufen zu lassen.

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen – jetzt Verträge mit langer Laufzeit kündigen

Wie bereits eingangs erwähnt, können alle Verträge mit langer Laufzeit (15 Jahre, 20 Jahre oder mehr) nach Ablauf von 10 Jahren vom Kreditnehmer ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Zinsen, die Sie 2007 oder 2008 bezahlen eingehen mussten, sind inzwischen doppelt so hoch wie die aktuellen. Wichtig bei dieser Kündigung ist jedoch, dass diese schriftlich ein halbes Jahr vor Ablauf der 10 Jahresfrist bei der finanzierenden Bank eingehen.  Diese 10 Jahres Frist bezieht sich jedoch nicht auf das Datum der Unterschrift unter den Vertrag, sondern auf das Datum der letzten Auszahlung des Baukredits. Dieses Datum finden Sie auf Ihrem Kontoauszug.

Das gilt übrigens auch für Bausparverträge. Auch diese können ohne weitere Kosten und jederzeit umgeschuldet bzw. gekündigt werden. Allerdings müssen Sie die Ansparphase abgeschlossen haben und sich in der Tilgungsphase befinden. Diese Ablöse des Bausparkredits ist mit jedem Baukredit einer Bank möglich. Hier empfiehlt es sich, besonders im Vorfeld mit einem Baugeldvermittler bzw. Direktfinanzierer wie der ACCEDO AG zu reden. Wihctig ist natürlich, dass diese Art der Anschlussfinanzierung ebenso maßgeschneidert und möglichst langfristig ist, um in den Genuss der aktuellen Niedrigzinsen zu kommen.

Die Vorzeichen der letzten Wochen nehmen nun Kontur an: Die Baufinanzierungszinsen beginnen wieder zu steigen, ein Rückfall in das historisch günstige Zinstief, das im 1. Quartal 2015 erreicht wurde, scheint nicht mehr wahrscheinlich. Seit Mai hat sich Baugeld deutlich verteuert, wenngleich auf immer noch niedrigem Niveau. Die Frage nach der richtigen Strategie bei steigenden Baugeldzinsen …
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