Immobilienkauf

Gebrauchte Eigentumswohnung: darauf ist zu achten!

17 Aug
Eine gebrauchte Eigentumswohnung zu kaufen, ist nicht ganz einfach, macht aber en gute Gefühl, wenn man die Stolpersteine umgangen hat.. (Foto: Rainer Sturm_pixelio.de)

Es sind ja nicht nur Neubauwohnungen und Häuser, die aktuell stark nachgefragt werden. Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist in Zeiten immer weiter steigender Neubaupreise interessant – speziell in Ballungsgebieten. Der Käufermarkt boomt in diesem Segment. Trotz großer Nachfrage und dem damit verbundenen Druck, sich schnell entscheiden zu müssen, sollte man sich doch Zeit nehmen, die Substanz des Gebäudes und der Wohnug in Relation zum Preisangebot zu prüfen. Denn eine gebrauchte Eigentumswohnung kann kurzfristigen Sanierungsbedarf haben. Und das kann später zu erheblichen (auch finanziellen) Problemen führen. Auch ist eine gebrauchte Eigentumswohnung immer Teil einer gewachsenen Eigentümergemeinschaft, die anteilig den Erhalt und den Sanierungsbedarf des Gesamtgebäudes beschließt – und damit auch Einfluss auf die geplanten Sanierungsmaßnahmen der eigenen vier Wände nehmen kann.

Gebrauchte Eigentumswohnung  – immer ein Teil der Hausgemeinschaft

Solange es um Sanierungs- und Reparaturbedarf innerhalb der eigenen Wohnung geht, ist das in erster Linie Sache des Eigentümers. Anders verhält es sich, wenn für das Haus Renovierungsstau existiert oder die Eigentümerversammlung mehrheitlich darüber entscheidet, einen Lift eeinzubauen. Dann werden alle Eigentümer des Hauses anteilig an diesen Baukosten beteiligt werden.

Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich unbedingt auch ein Bild über geplante bzw. beschlossene Sanierungsmaßnahmen der Hausgemeinschaft machen machen und recherchieren, ob in nächster Zeit Sanierungen anstehen bzw. ob in der letzten Eigentümerversammlung bereits eine Investition beschlossen wurden. Aber auch die Zufriedenheit aller Eigentümer untereinander sollte eine Rolle spielen; sind diese zerstritten, werden auch Sie über kurz oder lang mit diesen Streitigkeiten beschäftigt sein. Ist die Stimmung untereinander dagegen gut, können Sie auch davon ausgehen, das Sie sich als Neueigentümer der gebrauchten Eigentumswohnung problemlos in der Hausgemeinschaft integrieren können.

Neben diesen psychologischen Faktoren spielt natürlich der bauliche Zustand des Hauses und der Wohnung eine entscheidende Rolle. Unsere Empfehlung: lassen Sie die Bausubstanz von einem Fachmann bzw. Gutachter prüfen. Er kann abschätzen, ob Reparaturen fällig werden. Das betrifft einerseits die nicht auf den ersten Blick sichtbare Haustechnik (Leitungen, Gas, Wasser, Strom), andererseits Feuchtigkeit im Mauerwerk, Sanierungsbedarf bei den Dämmwerten oder der Treppenhäuser und des Außenbereichs (z. B. Drainagen). In der Regel belasten Sanierungen am gesamten Haus Ihren Geldbeutel mehr als Modernisierungen innerhalb der eigenen Wohnung. Deswegen sollten Sie auch prüfen, welche Rücklagen für anstehende Renovierungen von der Eigentümergemeinschaft bereits angespart wurden.

Eine gebrauchte Eigentumswohnung verursacht laufende Kosten

Sollte der Check positiv ausgefallen sein und Sie diese gebrauchte Eigentumswohnung nun finanzieren wollen, sollten Sie nicht vergessen, die laufenden Kosten zu kalkulieren. In der Wohnanlage gelten rechtliche und finanzielle Regelungen, die zudem vertraglich vereinbart werden. Natürlich interessiert Sie in erster Linie die Höhe des Hausgelds, das anteilig auf ihre gebrauchte Eigentumswohnung entfällt. Dazu gehören

  • Müllabfuhr,
  • Hausmeisterdienste,
  • Gartenpflege,
  • Treppenhausreinigung,
  • das Honorar der Immobilienverwaltung
  • und Rücklagen für Reparaturen, die sogenannten Instandhaltungsrücklagen.

Deswegen lassen Sie sich vom Verkäufer den Einzelwirtschaftsplan der Wohnung sowie die Jahresabrechungen, am besten der drei vergangenen Jahre, geben sowie von der Immobilienverwaltung den Wirtschaftsplan für die gesamte Anlage. Hier wird auch ersichtlich ob Sie als Eigentümer der Wohnung in späterer Folge an Sonderumlagen beteiligt werden. Auch wichtig: Lassen Sie sich

Ist das Gebäude nicht gut gedämmt, ist zum Beispiel eine anteilig an der Wohnfläche berechnete Heizkosten nicht zulässig; diese ist nur bei neu gedämmten Wohnanlagen zulässig. Weitere Informationen finden Sie hier: ”Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern”.

Eine gebrauchte Eigentumswohnung umfasst oft mehr Räume als den reinen Wohnraum

In der Teilungserklärung erfahren Sie auch, welche weiteren Räume außerhalb der eigentlichen Eigentumswohnung nutzbar sind – wie Dach- oder Kellerflächen, die Ihnen zur Lagerung zur Verfügung stehen, Garage bzw. PKW-Stellplatz, Fahrradkeller oder Gartennutzung. Auch stellt sich oft die Frage, ob für die gebrauchte Eigentumswohnung ein Teileigentum eingetragen ist; dieses Teileigentum weist die Anteile an Wohn- und Gewerbfläche innerhalb der Wohnung aus.

Rechtlich gesehen dürfen Arbeitszimmer und sogar Büros mit wenig Publikumsverkehr innerhalb der Wohnung eingerichtet werden – unter der Voraussetzung, dass der Eigentümer darin auch wohnt. Schwierig wird es, wenn Sie innerhalb einer gegeben Gewerbewidmung Wohnraum nutzen wollen. Auch wenn Teileigentum für die Wohnanlage ausgewiesen ist und dieser nur als gewerblich definiert ist, ohne klare Einschränkungen zu formulieren, kann das infolge bedeuten, dass in Zukunft ein Gewerbe oder Betrieb einziehen könnte, sodass während der normalen und rechtlich zulässigen Zeiten wochentags von morgens bis abends Publikumsverkehr und ein gewisser Geräuschpegel entstehen kann.

Eine gebrauchte Eigentumswohnung finanzieren

Den Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung zu finanzieren, ist das Eine; das Andere ist die Finanzierung der laufenden Kosten, die durch Hausgeld, Instandhaltungsbeteiligungen und Rücklagen definiert sind. Hier empfiehlt sich – wie bei anderen Immobilienkäufen auch – ein seriöser Kassensturz: Wieviel Geld haben Sie monatlich übrig, ohne ihren prinzipiellen Lebensstandard einzubüßen. Und wieviel von diesem monatlich zur Verfügung stehenden Geldern müssen Sie für die Eigentumswohnung (Energiekosten, Hausgeld etc.) aufwenden und wieviel bleibt dann für Zinsdienste und Tilgung des Baufinanzierungsdarlehens übrig? Hierbei hilft Ihnen auch ein unabhängiger Baufinanzierungsberater, der gemeinsam mit Ihnen den Baufinanzierungsplan aufstellt und Sie berät, wie Sie sorgenfrei finanzieren und in den eigenen vier Wänden wohnen können.

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