Immobilienkauf

Die Hindernisse des Immobilienkaufs

gut beraten mit wenig Eigenkapital trotzdem eine Immobilie kaufen
16 Mar
Hindernisse des Immobilienkaufs: Viele trauen sich aktuell eine Baufinanzierung nicht zu. Warum eigentlich? (Foto: pexels.com)

Deutschland träumt vom Einfamilienhaus. Viele Studien belegen, dass die meisten gerne in einem eigenen Haus leben möchten. Doch der Traum der eigenen vier Wände wird hierzulande im Vergleich zu anderen europäischen Ländern nur selten realisiert. Deutschland rangiert in Sachen Eigenheim-Besitz am unteren Ende der europäischen Skala. Dabei sehen viele im Wohneigentum eine ideale Altersvorsorge und die beste Art selbstbestimmten Lebens. Woran liegt diese Diskrepanz? Wieso sind Traum und Wirklichkeit so weit voneinander entfernt? Und welche Hindernisse des Immobilienkaufs stehen der Realisierung im Wege?

70 Prozent würden gerne im Eigenheim leben

Die Fakten sprechen eine klare Sprache: Wer es sich leisten kann, kauft sich ein Eigenheim. Hier zeigt sich bereits das  wichtigste Hindernis des Immobilienkaufs. Die Kosten für den Erwerb oder Neubau. Denn diese sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Fehlt das Eigenkapital, wird eine Finanzierung schwierig.

Andererseits sind in dieser Zeit der Unsicherheit und sehr niedriger Zinsen nahezu 50 Prozent aller Mieter überzeugt, dass die eigene Immobilie die beste Altersvorsorge ist. Ebenso viele haben die Meinung, dass die Lebensqualität durch den Besitz entscheidend gesteigert wird.

Lebensqualität ist der größte Motivationsfaktor, denn nur ein Viertel sehen in den niedrigen Baufinanzierungszinsen ihre Motivation, sich mit einem Immobilienkauf zu beschäftigen. Interessant dabei ist, dass ältere Kaufinteressenten über 55 Jahren die günstigen Zinsen eher als Investitionsgrund sehen; junge Interessenten unter 30  motivieren die extrem niedrigen Zinsen dagegen kaum. Also ist der Immobilienwunsch besonders von emotionalen Werten geprägt.

Immerhin plant jeder fünfte Bundesbürger, in den nächsten 5 Jahren eine Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Wenn sich so viele Menschen nach den eigenen vier Wänden sehnen, stellt sich tatsächlich die Frage, warum nur so wenige ihren Traum tatsächlich Realität werden lassen.

Hindernisse des Immobilienkaufs: fehlendes Eigenkapital und zu hohe monatliche Zins- und Tilgungsbelastung

Gerade einmal 3 Prozent sehen keine Schwierigkeiten und persönlichen Hindernisse des Immobilienkaufs. 20 Prozent fiinden kein passendes Immobilienangebot. Demgegenüber fürchten über 40 Prozent der Mieter die monatlichen Kosten für Zins und Tilgung.
Am meisten fehlt es aber an Eigenkapital. Nahezu 70 Prozent geben diesen Grund an, warum sie trotz Wunsch keine Immobilie kaufen oder bauen wollen oder können. Die Ergebnisse dieser bundesweiten Mieter-Befragung (im Jahr 2020) legen nahe, dass die Mehrheit der Mieter tatsächlich verhinderte Eigentümer sind. Entweder trauen sie sich eine Finanzierung nicht zu, scheuen die damit verbundene finanzielle Verantwortung oder sind tatsächlich nicht in der Lage, entsprechendes Eigenkapital beizusteuern.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist das gut und schlecht zugleich. Gut, weil es zeigt, dass in Deutschland nach wie vor sichere Finanzierungen ohne zu großes Risiko bevorzugt sind. Schlecht aber, weil so der – auch für die Altersabsicherung – dringend benötigte Vermögensaufbau von privaten Haushalten durch Immobiulienbesitz verhindert wird.

Zudem kommt noch ein typisch deutsches Problem hinzu. Als besondere Hindernisse des Immobilienkaufs sind die im internationalen Vergleich sehr hohen Kaufnebenkosten  zu sehen – da sind sich die Experten einig. Denn hierzulande werden – abhängig vom Bundesland – bis zu 15 Prozent der Kaufsumme für Grundsteuer, Makler-, Notar- und sonstige Kosten fällig. Bei einem Kaufpreis 250.000 Euro werden demnach durchschnittlich um die 26.000,- Euro fällig, die mit Eigenkapital beglichen werden müssen.

Seit 23.12.2020: Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision

Das Gesetz regelt die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen. Es ist nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ziel des Gesetzes ist, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten. Aktuell scheint die Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer die Regel zu sein: in diesem Fall schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer wie mit dem Käufer einen Vertrag ab und vereinbart darin eine Doppelprovision (§ 656c BGB).

Zwar hat die Bundesregierung mit dem Gesetz reagiert, so dass Käufer nicht die Makler-Courtage alleine zahlen müssen. Doch diese Regelung allein reicht nicht aus. Denn die Summe der sonstigen Kaufnebenkosten reduziert das Eigenkapital, das in eine Finanzierung eingebracht werden kann trotzdem gehörig und verhindert, dass der Baufinanzierungsinterssent in den Genuss von besonders günstigen Zinsen kommt. Denn ein günstiger Zinssatz korreliert mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals.

Hindernisse des Immobilienkaufs: Der Nebenkosten-Effekt

Eigentlich ist der Gesetzgeber gefordert: Insbesondere zwei Positionen üben einen negativen Effekt auf die Eigenkapitalisierung des Immobilienkaufs aus: die Makler-Provision und die Grunderwerbsteuer. Beides steht imder Bundestag auf der Tagesordung – wenn auch nur halbherzig. Die Maklercourtage wird zukünftig geteilt. 50 Prozent trägt der Verkäufer, 50 Prozent der Käufer. Ein typischer Kompromiss. Denn in vielen anderen europäischen Ländern gilt das reine Bestell-Prinzip; d. h. wer den Makler beauftragt, bezahlt auch die gesamte Zeche. So fallen bereits bis zu 7 Prozent der Kaufnebenkosten weg.

Ähnlich verhält es sich mit der Grunderwerbsteuer. Diese ist Ländersache. Dabei verlangen aktuell ärmere Bundesländer mehr als reichere. Genaugenommen ein Paradox. Denn das verhindert neuen Zuzug – und damit neue Einnahmen für die klammen Länder. Empfehlenswert ist z. B. ein Steuerfreibetrag beim Kauf eines Grundstücks. Dieser Steuerfreibetrag über die Einkommenssteuer ist Bundessache. Alleine mit diesen zwei Maßnahmen hätte dann der Kaufinteressierte oftmals 10.000,- Euro (abhängig vom Kaufpreis kann dieser Betrag niedriger oder höher ausfallen) mehr für die eigene Baufinanzierung zur Verfügung. Dringend benötigtes Eigenkapital, das dann für den Kauf eingesetzt werden kann und gleichzeitig hilft, die bankenseits verlangten Zinsen zu reduzieren.

Förderkredite und steuerliche Anreize – so wird Deutschland zum Eigentümerland

Vom Traum zu Realität: Gilt das Bestellerprinzip und ist Käufer so von der Maklercourtage befreit und ist zudem die Grunderwerbsteuer steuerlich begünstigt, verfügen viele aktuell unterfinanzierte Kaufwillige über das nötige Eigenkapital für die Bewilligung der Baufinanzierung. Dieser Effekt lässt sich mit dem Baukindergeld untermauern. Seit Einführung des Baukindergelds, das zudem von der Bank als Eigenpaital mit eingerechnet ist, haben viel mehr junge Familien Immobilien gekauft. Es braucht also weitere Förderung für mehr Wohneigentum wie z. B. die im Koalitionsvertrag beschlossenen – aber noch nicht gänzlich umgesetzten – KfW-Bürgschaften für Wohnungskäufer und eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim selbst genutzten Ersterwerb einer Immobilie.

Was Eigentümer sagen: warum Wohneigentum einen besonders wichtigen Stellenwert hat

Wer die Hinderisse des Immobilienkaufs gemeistert hat, führt folgende Gründe an, wieso man sich nun besser fühlt:

  1. Wohneigentum ist ein besonders wichtiger Beitrag zu meiner / unserer Altersvorsorge
  2. Durch Wohneigentum bin ich unabhängig bei der Gestaltung meines Wonumfelds.
  3. Wohneigentum befreit mich vor der Angst ständiger Mieterhöhungen bzw. von ständiger Wohnungssuche.
  4. Meine Immobilie ist natürlich auch eine sinnvolle Kapitalanlage.
  5. Die eigene Immobilie ist die Erfüllung eines Lebenstraums.

Die 5 Gründe zeigen, worum der Immobilienbesitz bei der Mehrzahl wertgeschätzt ist. Allerdings zeigt es auch, dass es ein 60 : 40 Verhältnis hierzulande gibt. Denn immerhin 40 Prozent geben an, kein Interesse am Immobilienerwerb zu haben und weiterhin zur Miete wohnen zu wollen. Bei manchen ist dies der beruflichen Situation und der Karriereplanung geschuldet. Andere wollen sich nicht binden bzws. Verantwortung für den Erhalt einer Immobilie übernehmen. Diese Zahlen stammen aus einer repräsentativen YouGov-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland aus dem Jahr 2020, bei der über 2000 Personen befragt wurden.

Natürlich spielt auch der hart umlämpfte Käufermarkt in den Ballungszentren eine Rolle. Nach wie vor gibt es in diesen Regionen zu wenig Immobilienangebote für zu viele Interessenten. Dadurch steigen die Preise weiter. Zwar ist eine gewisse „Landflucht” festzustellen, doch die kann die Nachfrage in den Städten bei weitem nicht kompensieren. Besonders junge Familien zieht es in die Randlagen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Der Effekt auch hier: die Kaufpreise steigen.

Wie man die Hindernisse des Immobilienkaufs meistert.

Die alles entscheidenen Fragen drehen sich um Eigenkapital und monatlich zur Verfügung stehendes Einkommen. Doppelverdiener-Haushalte haben gute Chancen, eine Baufinanzierung bei einer Bank zu erhalten. Wer zudem mindestens 15 Prozent an der Kaufsumme aus Eigenmitteln stemmen kann, ist bei vielen Banken gern gesehener Kunde. Die Erfahrung zeigt, dass man mit ca. 100.000 Euro Eigenkapital (inkl. der Kaufnebenkosten ) und entsprechender Bonität, eine Immobilie im Wert von ca. 400.000 Euro erwerben bzw. finanzieren kann.

Wenn der aktuell sehr günstige Zinssatz des Baufinanzierungskredits dann langfristig über eine entsprechend lange Laufzeit abgesichert ist und

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht, dass aktuell wahrscheinlich viel mehr Menschen sich Wohneigentum leisten können als angenommen – es muss ja nicht immer das Einfamilienhaus mit Garten sein. Eigentumswohnungen sind ebenfalls ein guter Beitrag zu Altervorsorge, Kapitalaufbau und finanzieller Unabhängigkeit. Zudem stellt sich die Frage, ob man das Eigenkapital aufstocken kann, indem aus dam familiären Umfeld finanzielle Unterstützung mitgetragen werden kann.

Wer denn Wunsch hat, eine Immobilie zu erwerben, sollte – auch wenn er es sich aktuell nicht zutraut – trotzdem mit einem versierten Baufinanzerungsberater der ACCEDO AG sprechen. Aktuell sind die Zinsen noch sehr günstig. Im gemeinsamen Gespräch kann man dann ausloten, ob es nicht trotzdem klappen kann – ohne zu großes Risiko und mit der Sicherheit, die man für die Zukunft braucht. Ein solches Beratungsgespräch ist kostenfrei, kann Ihnen aber die Wege aufzeichnen, wie Sie die Hindernisse des Immobilienkaufs trotzdem meistern können.

Finanzieren mit einem Baufinanzierungskredit
Mit eiinem Baufinanzierungskredit können Baukosten sowie Kaufkosten finanziert werden. Kaufnebenkosten aber nicht.
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