Anschlussfinanzierung

Umschuldung der alten Baufinanzierung leicht gemacht

Nutzen Sie die Chance, Zinsen zu sparen. Kündigen Sie ihren Altvertrag.
17 Mar
Umschuldung: Nach 10 Jahren kann jedes Baufinanzierungsdarlehen gekündigt werden. Die Chance, um Zinsen zu sparen (Foto: pexels.com)

Jetzt ist der beste Zeitpunkt, sich mit einer Umschuldung des laufenden Baufinanzierungsdarlehens zu beschäftigen. Voraussetzung: der Stichtag der vollständigen Auszahlung des Darlehens ist auf 2011 oder früher datiert. Und der Zins des Darlehens ist auf mehr als 10 Jahre festgeschrieben. Aktuell sind Zinsen für Darlehen mit einer 15 jährigen Zinsfestschreibung sogar für unter 1 Prozent zu haben. 2011 z. B. lagen die günstigsten angebotenen Zinsen bei ca. 4 Prozent. Allein an dieser Spanne kann man bereits erkennen, wieviel Sparpotential in einer Umschuldung stecken kann. Tatsächlich ist es gar nicht so schwer, jetzt vom historischen Niedrigzins zu profitieren. Um in den Genuss dieser doch signifikanten finanziellen Entlastung zu kommen, gibt es ein paar Dinge zu beachten, die wir im Folgenden erläutern. Vornweg gesagt: entgegen anders lautender Meinungen ist eine Umschuldung ziemlich unkompliziert zu bewerkstelligen.

Umschuldung durch Kündigung des Altvertrags

Alle privaten Kreditrnehmer haben nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein verbrieftes Recht auf Kündigung eines Baufinanzierungsdarlehen nach 10 Jahren, unabhängig davon, wie lange die Finanzierung noch läuft. Und ohne Gründe für die Kündigung anführen zu müssen. Das heißt: Alle Kreditnehmer, deren Erstvertrag eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren haben (die durchschnittliche Laufzeit aller in den letzten Jahren abgeschhlossenen Baufinanzierungen liegt bei ca. 12,5 Jahren), können nach Ablauf von 10 Jahren problemlos in einen neuen, günstigen Vertrag wechseln. Und das zu tatsächlich historischen niedrigen Zinssätzen von unter 1 Prozent selbst für langfristige Finanzierungen von 15 Jahren.

Teilkündigungsrecht nutzen

Ein besonderes elegantes Mittel, mit dem Sonderkündigungsrecht Ihre laufenden Kosten für eine Anschlussfinanzierung drastisch zu senken, ist die Möglichkeit einer Teilkündigung. Eine Teilkündigung ist die beste Option, wenn man nach Kündigung eine einmalige Sondertilgungszahlung leistet. Sie zahlen nach Kündigung des Erstvertrages eine größere Summe zurück, um dann mit der Anschlussfinanzierung weniger Restschuld zu finanzieren.  Wenn man zum Beispiel eine Erbschaft gemacht hat oder durch einen Verkauf über größere Barmittel verfügt, dann ist es anzuraten, dieses in die Sondertilgung zu stecken. So sparen Sie doppelt: einerseits an der Laufzeit des Anschlussvertrags. Jede Verkürzung der Laufzeit spart bares Geld. Andererseits eventuell zusätzlich noch an den monatlichen Raten für Tiglung und Zins. Aber trotzdem gilt: möglichst voiel Tilgung uns Zins monatlich zurückzahlen. Denn das beste Sparpotential liegt immer in einer kürzeren Darlehenslaufzeit.

Das heisst, Sie können die Restschuld weiter reduzieren, wenn Sie einen Teil der Restschuld durch eine einmalige Sonderzahlung begleichen. Das hat den Vorteil, dass die Weiterfinanzierung günstiger wird und man schneller schuldenfrei ist. In der aktuellen Niedrigst-Zins-Phase ist eine Komplettkündigung des Altvertrages nach 10 Jahren wahrscheinlich die bessere Alternative, besonders dann, wenn Sie über keine großen Barmittel verfügen. Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung in Höhe der verbliebenden Restschuld bei einer anderen Bank belastet das Vermögen bzw. die alltägliche Finanzplanung weniger. Auch wenn es durch die längere Laufzeit unter dem Strich etwas mehr kostet.

Umschuldung mit Forward-Darlehen

Haben Sie ihren Erstvertrag im Laufe des Jahres 2011 oder 2012 abgeschlossen, so ist jetzt auch ein guter Zeitpunkt, über eine Umschuldung nachzudenken. Sie vereinbaren mit ihrem Baufinanzierungsberater ein Konzept, um sich die aktuell historisch niedrigen Minizinsen bereits für den Zeitpunkt nach der Kündigung oder Ablauf des Altvertrags für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

Normalerweise machen die etwas höheren Zinsaufschläge durchaus Sinn, die für ein Forwarddarlehen in Abhängigkeit der Vorlaufzeit fällig werden (der Unterschied, ob Sie 12 Monate oder 24 Monate vor Ablauf ein Forwarddarlehen unterzeichnen, macht in der Regel 0,2 Prozent mehr Zinsen aus). Die weltweite Covid 19-Krise wir nicht ewig dauern. Und damit wahrscheinlich auch nicht die historisch niedrige Minizinsphase.  Spätestens von die amerikanische Fed und die Europäische Zentralbank (EZB) dern Leitzins wieder anheben, werden die Zinssätze der Baufinanzierung wieder leicht steigen.

Hier ist aber sicher das Gespräch mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsberater zu suchen, der Ihnen das beste Angebot (von über 400 Banken – wie bei der ACCEDO üblich) machen kann und auch gleichzeitig berechnet, inwieweit die höhere Verzinsung eines Forwarddarlehens sich für Sie bezahlt macht. Letztendlich ist ein Forwarddarlehen ein Rechenexempel bzw. auch eine (kleine) Wette auf zukünftig steigende Zinsen – immer in Abhängigkeit der Restlaufzeit.

Was ist bei einer Vertragskündigung zu beachten?

Für eine Umschuldung bzw. die notwendige Kündigung ist eine Frist zu beachten. Der Zeitpunkt der Kündigung ist dabei abhängig vom Zeitpunkt des sogenannten „vollständigen Empfangs”. Anders ausgedrückt: Der Termin der Komplettauszahlung (also der letzten Teilzahlung) des Darlehens ist der Stichtag, der den Kündigungstermin festsetzt. Dieser Kündigungstermin liegt wiederum exakt 6 Monate vor Ablauf des Erstvertrages bzw. der Erstfinanzierung.

„Vollständiger Empfang” – was bedeutet das?

Oftmals werden Baufinanzierungsdarlehen ja in Schritten ausgezahlt. Hier hilft der Blick in den Vertrag; zumeist erhält der Kreditnehmer von der Bank ein Schreiben, indem diese über die vollständige Auszahlung informiert. Ab diesem Termin zählt die 10 Jahres-Frist. Und genau 6 Monate vor Ablauf dieser 10 Jahres-Frist ist die Vertragskündigung bei der finanzierenden Bank einzureichen. Hier unterstützt Sie ein versierter Baufinanzierungsberater in formaler wie in terminlicher Hinsicht. Es macht durchaus Sinn, vor der Kündigung bereits die benötigte Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach und unterschriftsreif vorliegen zu haben.

Wer unterstützt mich bei der Kündigung für eine Umschuldung

Die ACCEDO AG ist versiert in der Beratung und Durchführung, die frist- und formgerecht erfolgen muss. Sinnvollerweise hat man sich davor natürlich um die Anschlussfinanzierung oder um ein Forward-Darlehen gekümmert; auch hier unterstützt die ACCEDO vollumfänglich mit einer maßgeschneiderten Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen. Da es oftmals auch Sinn macht, einen Teil der Restschuld mit vorhandenem Eigenkapital sofort zu tilgen und  den dann verbleibendem Restvertrag neu zu finanzieren, ist eine vollumfängliche Beratung durch unsere Experten anzuraten.

  • Macht eine Sondertilgung Sinn?
  • Soll man hierfür Anlagen und Gespartes verwenden?
  • Oder sollte die gesamte Summe der Restschuld anschlussfinanziert werden?

Besonders in der jetzigen Phase des historischen Niedrigzinses sollte genau gerechnet werden. Nutzt eine einmalige Sondertilgung aktuell mehr? Oder ist es besser, keine zusätzliche Sondertilgung zu tätigen und einfach Anschlussfinanzieren. Eine Sondertilgung muss ja aus Angespartem bedient werden. In den letzten Tagen sind die Aktienmärkte weltweit massiv eingebrochen. Das hat mit Sicherheit auch Auswirkungen auf Ihre Anlagen. Eventuell mag es deswegen besser sein, diese einfach „liegen zu lassen” und auf eine Sondertilgung aktuell zu verzichten.
Diese und ähnliche Frage kann man aber tatsächlich nur von Fall zu Fall unter Einbeziehung der eigenen finanziellen Situation entscheiden, um die wirklich günstigste Lösung zu finden. Auf diese Beratung ist die ACCEDO spezialisiert und unterstützen dann sowohl bei der Kündigung des Altvertrags sowie beim Abschluss der zinsgünstigen Anschlussfinanzierung.

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