Flexibilität in der Baufinanzierung zahlt sich immer aus – besonders dann, wenn sie kostenlos zu haben ist. Da die Zinsen nach wie vor sehr niedrig sind, ist eine möglichst lange Zinsbindung mit hoher Anfangstilgung in den meisten Fällen anzuraten. Das bringt Sicherheit und schnellere Schuldenfreiheit. Doch ein langfristiger Darelehensvertrag kann dazu führen, dass die zugrunde liegende Finanzplanung in späterer Folge nicht mehr passt. Oftmals ändern sich die Lebensumstände durch Jobwechsel, die persönliche finanzielle Situation hat sich anders entwickelt als ursprünglich gedacht oder aus einer Partnerschaft ist eine Familie mit Kindern geworden. Solche Ereignisse können dazu führen, dass eine vor langer Zeit abgeschlossene Baufinanzierung dann nicht mehr maßgenau passt. Wer von Anfang auf Flexibilität in der Baufinanzierung setzt, ist dann fein raus.
Flexibilität in der Baufinanzierung: Bereitstellungszinsen
Bereits am Anfang der Baufinanzierung ist das Datum, bis wann der gesamte Kredit von der finanzierenden Bank abgerufen wird, nicht immer genau zu terminieren. Bau- , Umbau oder Sanierungsprojekte sind nun mal ein komplexes Unterfangen. Diverse Termine – vom Notar bis zum Grundbuch – müssen koordiniert, Gewerke aufeinander abgestimmt und Abnahmen und Nachbesserungen terminiert werden. Da kann es leicht vorkommen, dass sich der ein oder andere Termin verzögert. Und damit veruzögert sich auch die Auszahlungen des Baukredits. Deswegen empfehlen wir von Anfang an, einen Kreditvertrag anzustreben, der Ihnen Flexikilität in der Baufinanzierung durch eine möglichst lange bereitstellungszinsenfreie Zeit ermöglicht.
- Wählen Sie einen Baukreditgeber, der über einen möglichst langen Zeitraum keine Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens verlangt.
Bereitstellungszinsen werden dann fällig, wenn der Kredit später ausbezahlt wird, als vertraglich vereinbart. Heute muss man auf dem Immobilienmarkt schnell reagieren. Wenn ein Kaufangebot Ihre Vorstellungen trifft, ist selten viel Zeit zum Nachdenken. Deswegen muss die Finanzierung schnell in trockenen Tüchern sein, damit Sie den Zuschlag des Verkäufers, Bauunternehmers oder Maklers erhalten. Danach ist oft erst Zeit, sich um den Neubau, die Sanierung oder die Modernisierungsmaßnahmen zu kümmern. Deswegen sind lange Zeiträume nach Abschluss der Finanzierung bis zur Überweisung des Geldes sehr von Vorteil, in denen Sie keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Weitere Informationen zu Bereitstellungszinsen finden Sie hier: „Bereitstellungszinsen – das oft übersehene Risiko”.
Tilgungswechsel kostenfrei – ein besondererer Baustein für mehr Flexibilität in der Baufinanzierung
Besonders bei langfristigen Verträgen ist die Änderung der Tilgungshöhe während der Laufzeit ein gutes Instrument, um auf individuelle Änderungen der finanziellen Lebensplanung reagieren zu können. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, bei Vertragsabschluss eine hohe Anfangstilgung – mindestens 3 Prozent – zu vereinbaren, um die Niedrigzinsphase perfekt auszunutzen. So ist man schneller schuldenfrei – und spart viel Geld. Wenn sich aber die Einkommensituation über die Jahre verändert, kann sich die ursprünglich vereinbarte monatliche Rate für Zinsen und Tilgung dann als zu hoch oder zu niedrig herausstellen. Dann ist es gut, wenn man diese Rate anpassen kann.
- Suchen Sie einen Darlehensgeber, der die Möglichkeit bietet, die Tilgung während der Laufzeit des Kredits mindestens zweimal kostenlos zu ändern.
Bedenken Sie, dass z. B. durch Familienzuwachs eine anfangs sehr hoch eingestellte Tilgung reduziert werden muss, um die monatlichen Zins- und Tilgungsdienste nach unten zu korrigieren. Oder der umgekehrte Fall tritt ein, dass sich das Familieneinkommen während der Laufzeit deutlich erhöht. Dann macht eine Erhöhung der monatlichen Tilgungrate durchaus Sinn, um eine noch schnellere Schuldenfreiheit anzustreben.
Sondertilgung erhöht die Flexibilität in der Baufinanzierung
Nicht alle Baukreditanbieter bieten Sondertilgungsmöglichkeiten von sich aus an. Sie müssen danach fragen. Und sich diese dann in den Vertrag schreiben lassen. Denn mit einer Sondertilgung verinngern Sie die Restschuld. Insbesondere wenn Sie wissen, dass Sie während der Laufzeit auf eine Erbschaft oder Schenkung hoffen können, wenn Sie eine Prämie von Ihrem Arbeitgeber erhalten oder wissen, dass Sie im laufe der Jahre durch eine Veräußerung zu Geld kommen, sollten Sie diese für eine Sondertilgung nutzen. Diese bringt in Niedrigzinszeiten zumeist mehr, als wenn Sie dieses Geld in sichere Anlageformen investieren.
- Zumindestens 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr sollte der Baufinanzierer kostenfrei anbieten.
Diese fünf Prozent sind bei den allermeisten Anbietern kostenlos. Doch nicht alle werden Ihnen diese Möglichkeit ungefragt anbieten. Deswegen müssen Sie aktiv nachfragen und prüfen, dass diese dann auch in den Baufinanzierungsvertrag geschrieben werden. Aktuell gibt es Anbieter, bei denen sogar zehn Prozent kostenlos möglich sind. Letztere sollten für alle erste Wahl sein, die bereits heute wissen, dass Sie während der Vertragslaufzeit mehr verdienen oder über mehr Geld – z. B. durch eine Erbschaft – verfügen werden.
Maximale und kostenfreie Flexibilität in der Baufinanzierung liegt auch an Ihnen selbst
Wenn Sie eine 15, 20 oder gar 30 jährige Baufinanzierung abgeschlossen haben, ist das noch lange kein Grund, um Ihre Baufinanzierung nicht weiter im Auge zu behalten. Denn im Laufe der Jahre kann sich vieles ändern. Nur wenn die Bauzinsen weiter steigen, ist ein Weiterlaufen des Kredits bis zum Ende die beste Option. Ein wichtiger Zeitpunkt ist 9 Jahre nach Auszahlung des Baugelds. Hier sollten Sie genau vergleichen, wie sich der Zinssatz entwickelt.
- Jede Baufinanzierung ist nach 10 Jahren mit 6 monatigem Vorlauf kündbar!
Aber warum sollten Sie? Langfristige Darlehen bzw. Volltilger sind mit Zinsaufschlägen versehen. Wenn nun der Baufinanzierungszins weiterhin so niedrig wie aktuell ist, kann der Abschluss einer Anschlussfinanzierung – bzw. eine Umschuldung – nach 10 Jahren Geld sparen, da die dann infolge verkürzte Vertragslaufzeit auch günstigere Zinsen möglich machen kann. Sinkt der Zinssatz, dann ist die Kündigung sowieso die beste Option. Deswegen ist es immer anzuraten, auf dem Laufenden zu bleiben. Auch ein Bankenwechsel ist für nahezu jede Umschuldung eine Option. Dieser Bakenwechsel ist mit weit weniger Aufwand machbar, als viele vermuten. Mehr zu Umschuldung und Bankenwechsel lesen Sie hier: „Sparen mit Bankenwechsel und Umschuldung”
Mehr Flexibilität in der Baufinanzierung durch Anbietervergleich
Nutzen Sie die Möglichkeit, mehrere Baufinanzierungsanbieter zu vergleichen. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Ihre Hausbank. So hat zum Beispiel die bankenunabhängige ACCEDO AG Zugriff auf die tagesaktuellen Angebot von über 350 Banken. Die versierten Baufinanzierungsexperten wissen, wer Ihnen
- möglichst lange bereitstellungsfreie Zeiten gewährt,
- kostenfreie Tilgungswechsel während der Laufzeit ermöglicht,
- Sondertilgungen ohne Zinsaufschläge bietet
- und temporäre Tilgungsaussetzung vertraglich festschreibt.
Diese hier aufgeführten kostenfreien Möglichkeiten sind ein Weg, Ihre Baufinanzierung möglichst flexibel zu gestalten. Ein anderer Weg maximale Flexibilität sind Vertragskombinationen, Kombikredit-Möglichkeiten und in machen Fällen auch kostenpflichtige Vertragsbausteine (z. B. Erhöhung der Sondertilgung). Fragen Sie Ihre Baufinanzierungsberater danach. Die Profis haben sicher eine Lösung.
