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Grundsteuer und ihr Einfluss auf den Immobilienbesitz

Grundsteuer wird neu verhandelt. Das Bundesverfassunggericht prüft die Rechtmäßigkeit des aktuell geltenden Geaetzes.
16 Jan
Die Grundsteuer steht auf dem Prüfstand: Das Bundesverfassungsgericht prüft die Rechtmäßigkeit des aktuellen Gesetzes (Foto: pexels.com)

Die Grundsteuer sind sowohl für für Eigentümer von  Häusern und Eigentumswohnungen wie auch für Mieter Kosten, die jedes Jahr auflaufen und somit zu den Bestandsaufwänden zählen. Aktuell kündigen sich einige Änderungen an. Über die Grundsteuer besteuert der Staat Grundstücke und darauf gebaute Häuser. Grundsätzlich gibt es die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. A betrifft landwirtschaftliche Flächen und ist günstiger.  Die Grundsteuer B ist für den Staat deutlich wichtiger, da sie nicht nur teuerer ist sondern alle als Bauland ausgewiesene Grundstücke betrifft. Zwar stehen die Einnahmen ausschließlich den Gemeinden zu. Der Bund aber hat die Oberhoheit, wobei die Ländern Änderungen im Bundesrat zustimmen müssen. Zuviele Kompetenzen also. Das wird sich nun ändern.

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt über die Grundsteuer

Aufgrund mehrerer Verfassungsbeschwerden muss sich nun das Bundesverfassungsgericht mit dieser Thematik befassen. Als sicher gilt, dass das Steuergesetz in der jetzigen Form geändert werden muss. Wer aber dann mehr oder weniger bezahlen muss, wird noch längerfristig unklar bleiben. Denn das Bundesverfassungsgericht wird, wenn es den jetzigen Gesetztext als nicht verfassungskonform erklärt, dem Bund die Aufgabe geben, dieses entsprechend zu ändern.Damit nimmt sich das Gericht einer Reform an, die bereits seit Jahrzehnten zur Diskussion steht. Denn es um Bewertungsmaßstäbe geht, die zum Teil noch aus der 1930er Jahren stammen.

Wie wird die Grundsteuer aktuell berechnet?

Wie es sich für eine ordentliche deutsche Steuer gehört, ist die Formel ziemlich kompliziert. Zum einen zählt der Einheitswert. Dieser wird immer am Jahresanfang aktualisiert. Eigentlich. Er wurde bisher nur im Jahr 1964 in Westdeutschland angepasst. Seither nicht mehr. In Ostdeutschland gab es überhaupt keine Anpassung bis heute.

Dieser Einheitswert multipliziert man dann mit der Grundsteuermesszahl. Diese richtet sich nach der Art der Bebauung und variiert nach den Bundesländern. In den alten Bundesländern beträgt sie für ein Zweifamilienhaus zum Beispiel 3,1 Prozent. Für ein unbebautes Grundstück 0,1 Prozent.

Das Ergebnis aus Einheitswert und Grundsteuermesszahl multipliert man dann mit dem Hebesatz. Für diesen ist die jeweilige Gemeinde verantwortlich. Deswegen gint es hier auch erhebliche Unterschiede. In mÜnchen liegt dieser bei 490 Prozent, in Berlin bei 810 Prozent.

Für Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle

14 Milliarden Euro fließen aus der Grundsteuer an den Fiskus. Laut des es Instituts der Deutschen Wirtschaft lag die Grundsteuer 2014 für ein Einfamilienhausgrundstück in Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern bei 577 Euro, für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bei 229 Euro im Jahr. Sie ist zudem konjunkturunabhängig im Gegensatz zur Gewerbesteuer. Beide zusammen bilden für Städte und Kommunen die wichtigste Einnahmequelle. Besonders Kommunen, die finanziell nicht so gut da stehen, drehen gerne am Hebesatz. Inzwischen erheben 12 Städte mit mehr als 20 000 Einwohnern einen Hebesatz von 800 Prozent und mehr. Die Stadt Witten in Nordrhein-Westfalen führt die bundesweite Hebesatz-Liste mit910 Prozent an.

Deswegen sind die Kommunen nicht sonderlich an einer Gesetzesreform interessiert. Einerseits wegen sinkender Einnahmen. Andererseits aber auch aus politischen Gründen wie in Bayern. Hier ist der Hebesatz im Bundesvergleich besonders günstig. Eine bundesdeutsche Anpassung würde für Bayern eine besondere Erhöhung bedeutet. Es ist für Politiker immer schlecht, wenn es an den Geldbeutel der Wähler geht.

Welche Reformideen gibt es?

Dass das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber auffordert, das Grundgesetz zu reformieren, gilt als sicher. Vorschläge sind jedoch nicht zu erwarten, wie das geschehen soll. Es gibt verschiedene Ideen aus den vergangenen Jahren, die zur Diskussion stehen:

Der Bundesrat empfahl vor über einem Jahr, den Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke einzuführen, der sich aus den Verkäufspreisen der Umgebung ergibt. Für Gebäude wird dann ein Kostenwert eingeführt. Die wird aus der Bruttogrundfläche unde den Herstellungskosten errechnet. Je nach Baujahr sollen von diesem Wert dann bis zu 70 Prozent als Aterminderung abgezogen werden. Dieserm Entwurf haben alle Bundesländer außer Hamburg und Bayern bereits zugestimmt.

Ein anderer Vorschlag fokussiert nur auf den Boden. Demnach wird für die Grundsteuer nur noch das Grundstück herangezogen – egal ob bebaut oder unbebaut. Hier steht der verantwortungsvolle Umgang mit Bauland im Vordergrund. Und das energetische Investitionen an Gebäude nicht zu höheren Szeuern führen.

Wann ist mit der Einführung eines neuen Grundsteuer-Gesetzes zu rechnen?

Experten sind sich einig: das wird dauern. Wahrscheinlich wir das Bundesverfassungsgericht eine Frist setzen. Man redet immerhin von 35 Millionen Einheiten, die neu berechnet werden. Das spricht für eine schlanke Lösung. Dann würde dann wohl den Wert des Grundstückes in den Mittelpunkt der Neuberechnung stellen. Auch ein Ertragswertverfahren ist denkbar. Hierbei zielt man auf die potentiellen Erträge aus dem Grundstück ab – also die zu erzielenden Einnahmen bei Vermietung. Daneben ist bei Experten noch das sogenannte Sachwertverfahren in Disukssion. Dann wird die Grundsteuer nach dem Wert des Bodens, der Gebäude und Außenanlagen berechnet.

Bis die Reform bei Besitzern und Mietern ankommt, dürften noch 10 Jahre vergehen.  Danach geht man davon aus, dass es dann in Folge zu regelmäßigen Neubewertungen bzw. laufenden Anpassungen kommen wird. Sind die Daten der vorzunehmenden Neubewertungen beim Fiskus, lassen sich die Bewertungen in Zukunft relativ leicht und schnell anpassen.

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