Die Baufinanzierungszinsen sind nach wie vor historisch günstig, so dass sich auch ein höherer Immobilienkaufpreis noch gut finanzieren lässt. Trotzdem ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung eine Investion, die gut überlegt und geplant werden sollte. Denn normalerweise braucht eine solche Finanzierung circa Vierteljahrhundert, bis die getilgt ist. Deswegen sollte man den Fokus auch auf die Folgekosten einer Immobilie legen, um bei der Erstfinanzierung auch finanziellen Spielraum für später einzuplanen. Es ist Zeit für eine ehrliche Bestandsaufnahme.
Immobilienkaufpreis und die Nebenkosten bei der Erstfinanzierung
Wie günstig sich ein Immobilienkaufpreis tatsächlich finanzieren lässt, hängt von einigen Faktoren ab. Zuerst ist die da die Frage der Beleihung. Wieviel eigenes Geld können Sie in den Immobiienkaufpreis stecken und welcher Anteil muss von einem Baukredit abgedeckt werden? Experten empfehlen, dass man mindestens 20 Prozent am Immobilienkaufpreis aus Eigenmitteln mitbringen sollte. Denn je höher der Eigenanteil ist, umso günstiger werden die Konditionen der Immobilienfinanzierung. Das heisst, dass man abhängig vom Immobilienkaufpreis, mit 50.000,- bis 100.000 Euro an Eigenmitteln rechnen sollte.
Aber es gibt noch einen zweiten Bereich, den man aus der eigenen Tasche zahlen muss: die Nebenkosten. Notarkosten, Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer und weitere Gebühren können abhngig vom Bundesland mit bis zu 16 Prozent vom Immobilienkaufpreis zu Buche schlagen. Kostet die Immobilie ca. 400.000 Euro, dann würden die Nebenkosten ca. 60.000,– Euro ausmachen.
Die allermeisten Immobilienkäufer schaffen diese 20 Prozent Beleihung sowie die Übernahme der Nebenkosten laut Baufinanzierungsstatistiken auch. Aber Vorsicht ist geboten, wenn damit alle Barmittel aufgezehrt sind. Man sollte zusätzlich noch ca. 5 Monatsgehälter als Reserve auf einem Tagesgeldkonto liegen haben, empfehlen Finanzierungsprofis. Zwischen 1o. 000,- und 15.000,– Euro sollten das schon sein. Warum? Weil bereits kurz nach Einzug das Auto oder die Waschmaschine kaputt gehen könnte undunerwartete Instandhaltungskosten (bei Bestandimmobilien) auftreten können.
Immobilienkaufpreis und monatliche Belastungen
Eine wesentliche Frage ist natürlich, welche monatlichen Raten möglich sind, die für Zinsen und Tilgung aufgewendet werden. Diese bestimmenh, wie hoch der Immobilienkaufpreis letztendlich sein darf. Wer über monatliche Raten nachdenkt, sollte gleichzeitig einbrechnen, dass man am besten zusätzlich einen monatlichen Betrag auf ein eigenes Hauskonto einzahlt, um so Kapital für künftige Reperaturen anzusammeln. Schließlich wollen sie Jahrzehnte darin wohnen und womöglich den Ruhstand in der eigenen Immobilie genießen.
In dieser Zeit werden Instandhaltungskosten auf sie zukommen. Zum Beispiel spätestens in 25 Jahre eine neue Heizung und neue Fenster. Die Elektroinstallation kann nach 30 Jahren, die moderne wärmeisolierte Fassade ist nach 20 Jahren erneuerungsbedürftig. Energetische Maßnahmen erzeugen auch Folgekosten. So werden Solardächer oder die Wärmepumpe nach 15 Jahren bereits veraltet und maximal eingeschränkt funktionsfähig sein. Da macht es natürlich Sinn, die dafür benötigten Mittel über einen kleinen monatlichen Betrag von Anfang an anzusparen, um in 20 Jahren nicht vor Problemen zu stehen. Laut Verbraucherschutz sollte man für eine Beispielrechnung ca. 1,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat ansetzen – vorausgesetzt es sind keine größeren Sanierungen in naher Zukunft nötig. Dann müssen die Sanierungsaufwände bereits bei der Erstfinanzierung und damit im Immobilienkaufpreis berücksichtigt sein. Über das Jahr sollten somit ca. 0,5 bis 1,0 Prozent vom Immobilienkaufpreis auf diesem Festgeldkonto geparkt werden
Zusätzlich kommen die normalen Nebenkosten für Wasser und Abwasser, Gas und/oder Strom, Grundsteuer, Müllgebühren, Schornsteinfeger und eine Immobilien-Versicherung hinzu. Diese können im Monat auch schnell die 200,– Euro-Marke übersteigen. Für diese laufenden Nebenkosten sind 1,50 Euro je Quadratmeter bei Neubauten und 2,50 Euro bei Bestandsgebäuden als Richtwert zu kalkulieren.
Immobilienkaufpreis 400.000,- Euro, monatliche Kosten 500,- Euro
Die Annahme geht davon aus, dass man
- nach 25 Jahren schuldenfrei sein will
- und monatlich ca. 2.000,- Euro für sämtliche Immobilienkosten zur Verfügung hat.
- Man hat eine Immobilie mit 150 Quadratmeter Wohnfläche erworben.
- Und zusätzlich die Annahme, dass der der abgeschlossene Baufinanzierungskredit mit 2,5 Prozent Zinsen, 3 Prozent Tilgung und einer 20 Prozent Beleihung an den Start geht.
- Abzüglich der oben angeführten Neben- und Instandhaltungskosten bleiben dann ca. 1.500,- Euro monatlich für Zinsdienst und Tilgung des Baufinanzierungskredits übrig.
Bei dieser Musterrechnung gibt es n0ch etwas Spielraum: Haben Sie eine bereits umfänglich sanierte Immobilie erworben oder einen Neubau finanziert, werden die monatlichen Nebenkosten gesenkt. Instandhaltungskosten lassen sich durch Eigenleistung reduzieren. Aber auch eine Wohnfläche von nur 120 Quadratmeter spart auf Dauer Geld. So ließe sich im besten Falle mit denselben Annahmen eine Immobilie im Wert von einer halben Million sicher finanzieren.
Wer ehrlich rechnet, kommt sicher ans Ziel
Wir möchten Ihnen mit diesem Blogbeitrag klar machen, dass Sie vor der Unterzeichnung eines Baufinanzierungsvertrags ehrlich zu sich sein müssen. Schönfärben hilft nicht, denn die Entscheidung für eine Finanzierung ist meistens auch eine Entscheidung fürs Leben. Grundsätzlich sagt man, dass man nicht mehr als 35 Prozent des zur Verfügung stehenden monatlichen Netto-Haushalteinkommens fürs Wohnen – und damit auch für die Finanzierung – ausgeben sollte, um seinen aktuellen lebensstandard halten zu können.
Nehmen Sie für diese Rechnung also das Haushaltsnettoeinkommen (ohne Weihnachts-, Urlaubsgeld und Bonuszahlungen, die werden nämlich von der Bank auch nicht akzeptiert). Mit Hilfe ihrer Kontoauszüge der vergangenen zwei Jahre und eines monatlichen Haushaltsbuchs prüfen sie die laufenden Ausgaben und Kosten. Urlaubsreisen und sämtliche Anschaffungen während dieser 2 Jahre gehören natürlich mit dazu. Eruieren Sie das Barkapital das sie in die Baufinanzierung einbringen können und rechnen sie mit Reserven, die für größten Notfall-Anschaffungen im Alltag vorhanden sein sollten. Mit diesen Werten ist es dann für einen ausgewiesenen Baufinanzierungsexeperten leicht, gemeinsam mit ihnen den maximalen Immobilienkaufpreis herauszufinden.
