Trotz vieler Angebote von Banken, Kreditvermittlern und Versicherungen ist es schwierig, ein individuelles Immobiliendarlehen zu finden, das zu einem passt. Es ist sicher kein guter Rat, unvorbereitet zur Hausbank zu gehen, wenn man einen Baufinanzierungskredit für den Erwerb einer Eigentumswohung, eines Hauses oder eines Neubaus braucht. Wichtig ist es, vorab gut informiert und vorbereitet zu sein. Ein individuelles Immobiliendarlehen ist immer auch von einer Vielzahl persönlicher Faktoren abhängig. Diese zu eruieren gehört zu den wichtigsten Hausaufgaben, die ein Baukredit-Interessent vorab erledigen sollte. Am Ende sollte ein individuelles Immobiliendarlehen exakt auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten, die eigene Lebensplanung und die aktuellen Notwendigkeiten abgestimmt sein. Formulieren Sie deswegen die wichtigsren Fragen, bevor Sie in ein Beratungsgespräch gehen.
Ein individuelles Immobiliendarlehen ist abhängig von der Eigenkapitalquote
Die Zinssätze, die man normalerweise in der Bankenwerbung findet, entsprechen nicht immer den Zinssätzen, die man am Ende zahlen muss. Eine der wichtigsten Fragen lautet, wieviel Eigenkapital kann man für den Immobilienkauf mitbringen. Die Faustregel sagt, je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso geringere Zinsaufschläge. Je weniger man mitbringt, umso höher fällt der Zinsaufschlag aus, der auf den beworbenen Zinssatz noch oben draufkommt.
Zu erwartende Zinsaufschläge je nach Eigenkapitalanteil:
- bis zu 50 Prozent Anteil der Fremdfinanzierung : kein Zinsaufschlag
- zwischen 60 bis 70 ProzentAnteil der Fremdfinanzierung : 0,05 bis 0,12 Prozent Zinsaufschlag
- zwischen 80 bis 90 ProzentAnteil der Fremdfinanzierung: 0,20 bis 0,84 Prozent Zinsaufschlag
- 100 Prozent (Vollfinanzierung) Anteil der Fremdfinanzierung : 1 Prozent Zinsaufschlag oder mehr
Diese Zinsaufschläge ändern sich je nach Marktsituation ständig. Deswegen können diese Werte nur eine Orientierungshilfe sein. Zudem gibt es Fälle, in denen eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital durchaus Sinn machen kann. , Zum Beispiel wenn der Darlehensnehmer noch jung und verbeamtet ist.
Auch können sogenannte Bereitstellungszinsen anfallen, wenn der Abschluss des Darlehens und die Auszahlung zeitlich weit auseinanderliegt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte man ca. 3 Monate einkalkulieren; beim Neubau ca. 6 Monate. Über diesen Zeitraum ist zu verhandeln. Man sollte auf alle Fälle darauf abzielen, diese 3 bzw. 6 Monate ohne Bereitsstellungszinsen finanziert zu bekommen.
Frage 1: Wieviel Eigenkapital kann ich für einen Immobilienkauf aufwenden bzw. wie hoch sind die zur Verfügung stehenden Eigenmittel für eine Finanzierung. Bedenken Sie, dass sie die sogenannten Kaufnebenkosten noralerweise nicht über eine Baufinanzierung finanzierbar sind.
Die Kaufnebenkosten – ein oftmals unterschätzter Wert
Diese Kaufnebenkosten sind Gebühren für die Baugenehmigung, zudem Notar-, Versicherungs- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Dieser Kosten variieren von Bundesland zu Bundesland und von Immobilie zu Immobile, Ein Prozentsatz von 10 bis 15 Prozent von den Erwerbskosten sollte hierfür zusätzlich eingeplant werden. Das ist Geld, dass den Eigenkapitalanteil an der Finanzierung schmälert.
Einige Banken bieten diese Art der Vollfinanzierungen an, bei denen auch diese Nebenkosten mit dem Immobiliendarlehen abgedeckt sind. Vorsicht: Sie müssen mit deutlich höheren Zinskosten für diese Finanzierung mit zu wenig Eigenkapital rechnen, die sich über die Gesamtlaufzeit eines Baufinanzierung bis zur vollständigen Tilgung schnell zu mittleren bis hohen fünfstelligen Mehrkosten summieren können.
Frage 2: Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich in meiner Region rechnen? Und welche Angebote habe ich schon, die diesen Wert absichern (z. B. Angebot Maklerkosten, Größe der Wohnung und Grundstücksfläche? Wie hoch ist die grundwerberssteuer in meinem Bundesland?)
Monatliche Belastung – welche Tilgung kann ich mir leisten?
Besonders in der aktuellen Niedrigzinszeit ist die Höhe der Anfangstilgung ein sehr wichtiger Wert. Je höher dieser ist, umso schneller kann man schuldenfrei sein. m besten profitiert man von der Niedrigzinsphase, wenn man nicht auf besonders niedrige monatliche Raten schielt, sondern sich im Vorfeld bereits über die maximale monatliche Rate Gedanken macht, die man sich leisten kann. Diese sollte so eingestellt werden, dass man sich nicht finanziell verausgabt. Eine Baufinanzierung läuft über 25 oder mehr Jahre. Da macht es keinen Sinn, über diesen langen Zeitraum keine weiteren Anschaffungen wie PKW oder Wohnungseinrichtung zu tätigen oder an Urlaubsreisen und an der Ausbildung der Kinder zu sparen.
Auch Sondertilgungen sind wichtig. Man sollte sich immer nach den Möglichkeiten von Sondertilgungen erkundigen. Fällt nämlich in den Zeitraum der Baufinanzierung eine Erbschaft oder eine höherer Betrag, der durch eine Veräußerung eingenommen werden kann, so sollte man diesen Geldsegen wenigstens zum Teil in eine schnellere Tilgung stecken können.
Banken sehen eine schnellere Tilgung allerdings nicht gerne. Denn so entgehen ihr Einnahmen. Deswegen wir eine zusätzliche Kredit-Tilgung normalerweise beschränkt. Gute Baufinanzierungsangebote bieten allerdings die Möglichkeit, bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme als Sondertilgung kostenlos zurückzuzahlen – ohne dass eine teurere Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Hier gibt es einige Sonderregeln, die im Vorfeld abgefragt werden sollten.
Frage 3: Wie viel monatliche Rate kann man sich leisten? Wie hoch ist hierfür die Anfangstilgung einzustellen und welche Sondertilgungsmöglichkeiten gibt es, ohne dass eine Entschädigung fällig wird?
Ihr individuelles Immobiliendarlehen ist immer abhängig von der Dauer der Zinsbindung
Baufinanzierungsangebote finden Sie in der Regel für 5 Jahre, 10 Jahre, 20 Jahre-Zinsbindung oder als Volltilger über die gesamte Laufzeit. Welche Darlehenslaufzeit ist also zu empfehlen? Eine weitere Faustregel besagt, dass man in Niedrigzinszeiten eine möglichste lange, in Hochzinszeiten eine eher kurze Bindung eingehen sollte. Warum? Die abgeschlossene Laufzeit ist genau genommen eine Wette auf die zukünftige Zinsentwicklung. Glauben Sie dass in den nächsten 20 Jahren die Zinsen steigen werden, dann ist in Niedrigzinszeiten eine sehr langfristige Bindung oder gar ein Volltilgerdarlehen sinnvoll. Entscheidend ist dabei aber auch, dass langfristige Darlehen ein paar Prozentpunkte mehr Zinsen kosten wie extrem kurzfristige. Normalerweise ist aktuell zu empfehlen, möglichst lange abzuschließen.
Wussten Sie, dass jeder Kreditnehmer gesetzlich das Recht hat, jeden Baufinanzierungsvertrag, egal wie langfristig er läuft, nach bereits 10 Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen kündigen kann?
Frage 4: Macht für Sie ein Volltilgerdarlehen Sinn? Oder erwarten Sie einen größeren Geldbetrag in den nächsten Jahren, so dass eine 10- oder 15 jährige Bindung ausreicht, um nach Ablauf die Restschuld sofort begleichen zu können?
Fördermöglichkeiten prüfen und gut beraten lassen
Wollen Sie einen Neubau finanzieren bzw. ein Haus kaufen und sanieren? Dann sollten Sie sich bereits im Vorfeld auf der Seite der KfW über zinsgeförderte Kredite informieren. Insbesondere das Thema energetisch bauen und sanieren. Hier finden Sie einen wunderbaren Überblick über die Möglichkeiten, die Sie dann mit ihrem Architekten besprechen sollten. Der erfahrene Bauherr weiss, dass manche Richtlinie der Kreditförderunge die Neubaukosten eerheblich beeinflussen können. Geförderte KfW-Kredite müssen Sie über die finanzierende Bank anfragen, eine Direktaufnahme níst nicht möglich. Auch Umbaumaßnahmen an Ihrer Bestandsimmobilie sind möglich; auch hier ist eine Vorab-Information hilfreich.
Interessieren Sie sich für eine erst kürzlich energetisch sanierte Immobilie? Genauso wie bei Neubau einer energetisch optimierten Hauses profitiert man doppelt von der KfW-Förderung. In bedien Fällen gibt es einzusätzliches Darlehen, dass besonders zinsgünstig ist und zudem einen Tilgungszuschuss offeriert. Dann übernimmt der Staat einen Teil der Kredit-Rückzahlung.
Frage 5: Welche KfW-Kreditmöglichkeiten gibt es? Gibt es Tilgungszuschüsse? Kann man eine tilgungsfreie Phase vereinbaren?
Bevor Sie sich beraten lassen, können Sie mit diesem Leitfaden bereits die richtigen Fragen stellen, um ihr individuelles Immobiliendarlehen zu bestmöglichen und maßgeschneiderten Konditionen zu erhalten.
Wichtig ist, dass Sie sich dabei nicht nur auf ein einziges Angebot verlassen. Am Ende sollten Sie nicht nur die günstigste Rate als Kriterium heranziehen; viel wichtiger sind die maßgeschneiderten Rahmenbedingungen, die fundierte Kompetenz des Baufinanzierungsberaters sowie die Kombination verschiedener Möglichkeiten, die ihr individuelles Immobiliendarlehen zu ihrem besten macht.
