Wer sich mit dem Thema Hausbau und damit mit einer Baufinanzierung auseinandersetzt, wird schnell auch auf die sogenannte Grundschuld stoßen. Viele wissen aber gar nicht, was es damit genau auf sich hat und wie eine Grundschuld funktioniert, bzw. was für Kosten anfallen.
Das Prinzip hinter der Grundschuld
Bei einer Baufinanzierung leiht man sich Geld von einem Kreditgeber. So weit, so gut. Dieser möchte aber eine gewisse Sicherheit haben, damit im Falle einer Zahlungsunfähigkeit seitens des Darlehensnehmers sein investiertes Geld nicht verloren ist. Die Grundschuld in der Baufinanzierung ist eine Art Pfand, welche im kleineren Stil ähnlich wie das Prinzip hinter einem Pfandleihhaus funktioniert: Derjenige, der Geld benötigt, gibt einen Wertgegenstand beim Pfandleiher ab und erhält dafür Bargeld, welches bis zu einem festgelegten Termin zurückgezahlt werden muss. Wird dieser Termin nicht eingehalten, so hat der Pfandleiher die Möglichkeit, den Gegenstand zu verkaufen und damit an sein Geld zu kommen.
Nun kann man aber nicht einfach ein Haus oder Grundstück als Pfand übergeben und genau dafür gibt es das Grundbuch. In diesem wird der Kreditgeber für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit eingetragen und erhält somit das Pfand in Form von Grundstück und Haus auf dem Papier. Kann der eigentliche Eigentümer seine Schulden nicht termingerecht begleichen, darf die Bank das Haus zwangsversteigern lassen.
Das Grundbuch
Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches beim Grundbuchamt über jedes Grundstück geführt wird. In dieses Register werden sämtliche Personen oder Institutionen eingetragen, die im Falle einer Zwangsversteigerung Anspruch auf eine Auszahlung haben. Es ist sowohl möglich, die Grundschuld weiter zu geben, wenn der Eigentümer beispielsweise seine Bank wechselt, als auch mehrere Gläubiger ins Grundbuch einzutragen. Die Reihenfolge ist dabei sehr relevant. Derjenige, der einen Eintrag an erster Stelle hat, wird auch als erstes ausbezahlt. Darum lehnen viele Banken ein Darlehen ab, bei dem sie nicht an erster Stelle im Grundbuch stehen können.
Um eine Grundschuld im Grundbuch ein- oder auszutragen, bedarf es einen Notar. Dieser kann alle nötigen Unterlagen einreichen. Auch der Grundbucheintrag selbst kostet eine Gebühr, welche von der Höhe der Grundschuld abhängig ist. Je höher die eingetragene und damit zugesicherte Schuld ist, desto höher werden auch die Gebühren und Notarkosten.
Warum sich die Grundschuld in der Baufinanzierung bewährt hat
Gerade in der Baufinanzierung bietet eine Grundschuld Vorteile für beide Parteien. Die Bank kann bei Zahlungsausfällen schnell und einfach ohne Gerichtsverfahren eine Zwangsversteigerung einleiten. Da eine Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch gestrichen wird, hat der Eigentümer den Vorteil, dass er bei einer nachfolgenden Baufinanzierung die Grundschuld relativ einfach an den neuen Gläubiger übertragen kann. Bei einer Hypothek wäre dies nicht möglich, da sie nach der Abzahlung erlischt. Generell gibt es zwei Arten von Einträgen:
- Die Buchgrundschuld
- Die Briefgrundschuld
Beide haben den gleichen Wirkungsgrad mit dem Unterschied, dass die Briefgrundschuld nicht direkt ist Grundbuch eingetragen wird, sondern in Papierform an den Gläubiger übergeben wird. Wer in Besitz dieses Dokuments ist, kann damit seine Ansprüche geltend machen. Eben weil es ein Dokument ist, welches übergeben werden kann, lässt sich damit die Grundschuld schnell und einfach an eine andere Bank übergeben. Nach Ende der Baufinanzierung wird der Grundschuldbrief dem Eigentümer ausgehändigt. Dieser muss gut aufbewahrt werden!
Eine Grundschuld kann stillgelegt werden und lässt sich später wieder reaktivieren. Dabei werden die Kosten für die Löschung und spätere Neueintragung gespart.
Wie bereits erwähnt, sind die Kosten für eine Eintragung abhängig von der Höhe der Grundschuld. Eine Pauschale ist daher nur schwer zu nennen. Fragen Sie am besten eigenständig bei einem unverbindlichen Beratungsgespräch für eine Baufinanzierung nach, welche Kosten für Sie bei einem Grundschuldeintrag anfallen werden.
