Beim Verkauf der Mietwohnung als Mieter das Vorkaufsrecht nutzen.
(Foto: Tim Reckmann / pixelio.de)
Häufig kommt es vor, dass der Eigentümer die Mietwohnung, in der man derzeit lebt, verkaufen möchte. Natürlich schwingt dann die Angst mit, die Wohnung zu verlieren. Doch genau das kann in der heutigen Niedrigzinsphase für den Mieter die Gelegenheit sein, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und damit vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Aber was genau ist dieses Vorkaufsrecht und wann kommt es beim Wohnungskauf zum Einsatz?
Was ist das Vorkaufsrecht?
Kurz gesagt, wer auf ein Vorkaufsrecht Anspruch hat und es nutzt, kann im Falle eines Verkaufs einer Sache (hier eine Mietwohnung) als Erster zuschlagen. Bietet also der Eigentümer die Wohnung zum Verkauf an und ein Interessent möchte diese erwerben, so hat man mit dem Vorkaufsrecht die Möglichkeit den Kauf zu selbigen Konditionen abzuschließen. Dabei muss man dann bevorzugt behandelt werden und darf vor anderen Interessenten das Eigentum erwerben.
Welche Rechte und Pflichten bestehen?
Der Mieter hat dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung geändert wurde und das während der Mietdauer. Also wenn sich der Eigentümer entschließt, die Mietwohnung als Eigentumswohnung zu verkaufen und dies offiziell eintragen lässt. Dann bekommt der Mieter automatisch das Vorkaufsrecht. War die Immobilie bereits vor dem Mietvertrag als Eigentumswohnung deklariert, so besteht das Recht nicht. Weitere Ausnahmen sind:
- Das Verschenken der Immobilie
- Verkauf an einen direkten Angehörigen
- Verkauf an einen Angehörigen seines Hauses
- Das gesamte Haus wird verkauft (auch an mehrere neue Eigentümer)
Des Weiteren besteht das Vorkaufsrecht nur einmal und zwar beim ersten Verkauf. Wird es beim Verkauf nicht in Anspruch genommen und die Wohnung wird später erneut verkauft, so hat der Mieter die selben Rechte und Pflichten, wie jeder andere Interessent auch.
Damit ein Mieter sein Recht auch wahrnehmen kann, muss der Eigentümer ihn darüber in Kenntnis setzen, dass und zu welchen Konditionen er die Wohnung verkaufen möchte. Sinnvollerweise sollte hierfür der gesamte Kaufvertrag als Kopie an den Mieter übermittelt werden, sobald dieser notariell beglaubigt wurde. Danach hat der Mieter 2 Monate Zeit, um schriftlich darauf einzugehen und vor den anderen Interessenten den Kauf zu tätigen.
Vorkaufsrecht und Schadensersatzanspruch
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil Ende Januar 2015 entschieden, dass der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz hat, wenn er vom Vermieter nicht über den Verkauf informiert wurde und damit auch nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen konnte. Dies gilt allerdings nur, wenn ein glaubhaftes Interesse am Kauf dargebracht werden kann. Dazu gehört auch der Beleg, dass der Mieter finanziell dafür in der Lage gewesen wäre (egal ob mit Eigenkapital oder durch einen Kredit).
Die Entscheidung des BGH beruft sich auf einen Fall, der sich zusammengefasst wie folgt abspielte:
- Der Besitzer eines Mehrfamilienhauses in Hamburg verstirbt und vererbt die Immobilie an die Ehefrau.
- Diese verschenkt diese dann an die eigene Tochter.
- Die Tochter verkauft alle 7 Wohnungen weiter.
- Die neue Eigentümerin bietet einige Zeit später die Wohnung einer Mieterin zum Kauf für 266.250 Euro plus Nebenkosten an.
- Die Mieterin klagt auf Schadensersatz, da sie nicht vom ersten Verkauf der Wohnung in Kenntnis gesetzt wurde und die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nur 186.571 Euro gekostet hätte.
- Nach Revision erhält die Mieterin das Recht, beim Erwerb der Wohnung die Differenz von knapp 80.000 Euro als Schadensersatz von der ursprünglichen Besitzerin geltend zu machen.
Der Fall liegt unter dem Aktenzeichen VIII ZR 51/14 vor.
Was tun, wenn der Vermieter den Verkauf verheimlicht?
Es kommt vor, dass der Vermieter das Vorkaufsrecht bewusst verheimlichen möchte, um beispielsweise mehrere Objekte gleichzeitig zu verkaufen. Dies kann sich natürlich schnell herumsprechen. Besitzt der Mieter genaue Details über den Verkauf (Zeitpunkt etc.), so kann er eine einstweilige Verfügung erwirken, welche die Eintragung ins Grundbuch des neuen Eigentümers verhindert. Kommt der Mieter zu spät und der Grundbucheintrag ist bereits getätigt, so hat er das Nachsehen.
Nimmt ein Mieter sein Vorkaufsrecht nicht in Anspruch, dann gelten die allgemeinen Mieterschutzregeln auch für den neuen Eigentümer. Der Mietvertrag bleibt bestehen und kann frühestens nach einer Frist von drei Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
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