Eigenheim finanzieren: Hohe Tilgung + langfristige Verträge + 30 Prozent Eigenanteil = schneller schuldenfrei + Alterssicherung
(Foto: Thorben Wengert_pixelio.de)
Das Institut für Demoskopie Allensbach und Prognos haben für den Verband der Spardabanken eine Studie unter dem Titel ”Wohnen in Deutschland” erstellt, die interessante Ergebnisse beinhaltet. So wollen aktuell ca. 20 Prozent der Mieter ein Eigenheim finanzieren statt weiterhin Miete zu zahlen. Dass die deutsche Eigenheimquote im europäischen Vergleich Nachholbedarf hat, steht außer Frage. Mit derzeit 45 Prozent Eigenheimanteil steht Deutschland im europäischen Vergleich immer noch weit hinten; in den Niederlanden beträgt die Eigenheimquote zum Beispiel bereits 60 Prozent, in Spanien gar 80 Prozent. Die Studie führt weiter aus, dass es meist Bürger zwischen 30 bis 40 Jahre sind, die über einen Hausbau nachdenken, die zudem im Familienverbund leben und über ein Netto-Haushalteinkommen von über 3.500,- Euro verfügen. Das hat gute Gründe, wenn man den Ergebnissen der Studie folgt.
1. Eigenheim finanzieren ist auf lange Sicht günstiger als Miete zahlen
Man rechnet derzeit, dass der Kauf bzw. das Eigenheim finanzieren (bis 150 Quadratmeter) ca. 5 Jahresnettoeinkommen bzw. ca. 230.000,- Euro kostet. Doch das ist nur der statistische Mittelwert. In Boomzentren kann man dafür auch 500.000,- oder mehr veranschlagen, laut Studie. Da zahlt es sich aus, genau zu rechnen, wenn man ein Eigenheim finanzieren möchte. Ein Vorteil liegt aber sofort auf der Hand: Wenn man in jungen Jahren in den eigenen Besitz investiert, zahlt sich das nach vielen Jahren richtig aus. Im Durchschnitt stehen Käufer nach etwas mehr als 15 Jahren in der Regel besser da als Mieter. Die Rechnung: Man muss ca. 20.000 Euro im Jahr an Miete für eine dem Eigenheim vergleichbare Mietwohnung zahlen. Außerdem kann man ja davon ausgehen, dass Mieten über die Jahre weiter steigen werden. So eindeutig dieses Ergebnis gegen die Mietwohnung unf für das Eigenheim finanzieren spricht, so genau sollte man auf den zweiten Blick hinsehen: Wie entwickelt sich der Wert des neu erworbenen Eigenheims in ferner Zukunft?
2. Eigenheim finanzieren und Werte sichern
Stellt man sich die Frage, wie sich der Wert der Immobilie in ferner Zukunft entwickeln wird, dann gibt es eine klare Antwort: Auf die Lage kommt es an. Aber auch hier heisst es, genau hinzusehen: Die beste Infrastruktur und die zentralste Lage nutzt im Hinblick auf die zukünftige Wertsteigerung nichts, wenn man in bereits extrem teuren Regionen kauft, warnen die Experten. Derzeit lassen sich 27 Regionen in Deutschland identifizieren, wo es aus Wertsteigerungssicht Sinn mache. Das sind zumeist Mittelstädte mit guter Wirtschaftskraft und Universitätsstädte. Doch der zukünftige Besitzer eines Eigenheims sollte nicht nur nach dem Wertsteigerungspotential schielen, sondern – und das gilt besonders für die Eigennutzung – die Selbstbestimmung, die man im Eigenheim hat, ist echter Luxus und steigert den Lebenswert.
3. Eigenheim finanzieren heisst auch, in selbstbestimmte Lebensqualität zu investieren
Nur im eigenen Haus kann man seine Vorlieben und seinen Lebensstil verwirklichen und ist zudem vor Wohnungskündigungen sicher. Laut Studie meinen 98 Prozent (!) derjenigen, die derzeit über den Kauf eines Eigenheims nachdenken, dass sie sich unabhängig vom Vermieter machen wollen; idealerweise im freistehenden Einzelhaus, aber auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften stehen hoch im Kurs. Letztendlich sagen 95 Prozent der Hausbesitzer, sie seien zufrieden. Auch spielen gesundheitliche Aspekte und ökologische Überlegungen eine große Rolle: Wer besonderen Wert auf natürliche und umweltschonende Materilien legt, kann diesen Wunsch zumeist nur mit dem Bau eines Eigenheims realisieren. Auch den Einsatz von energetischen Maßnahmen, die Geldbeutel und Umwelt schonen, kann man nur als Bauherr beeinflussen. Das gilt natürlich auch beim Kauf eines alten Hauses, in dem man selbstbestimmt in die Bausubstanz eingreifen und selbst gestalten kann.
4. Ein Eigenheim finanzieren ist ein wichtiger Baustein der Alterssicherung
Eine schuldenfreie Immobilie ist ein wichtiger Baustein der Alterssicherung, denn mietfreies Wohnen erhöht den eigenen finanziellen Spielraum. Und wenn man bis zum Eintritt ins Rentenalter seine Immobilie entsprechend gepflegt hat, ist dann mit höheren Investitionen nicht mehr zu rechnen. Bei Heizanlagen geht man von einer ca. 25 – 30 jährigen Lebensdauer aus, ebenso bei Fenstern. Dächer sollten gar 50 Jahre halten. Die Rechnung: Eigentümer zahlen im Durchschnitt während der Erwerbstätigkeit mehr fürs Wohnen, danach aber deutlich weniger. Man rechnet dabei mit ca. 10 Prozent des Einkommens, während Mieter in der Rente mindestens 30 Prozent für’s Wohnen aufwenden müssen.
Wer bewusst auch damit rechnet, das voll finanzierte Eigenheim später verkaufen zu wollen, sollte vor allem darauf achten, dass keine allzu luxuriösen Sonderausstattungen, wie z. B. Swimmingpools, eingebaut bzw. finanziert werden. Ein Immobilienverkauf folgt den Regeln eines Gebrauchtwagenverkaufs: Nur sinnvolle und nützliche Sonderausstattungen – wie z. B. Regenwassernutzung oder Solaranlagen – helfen dabei, die Immobilie veräußern zu können; Luxus wie Marmor-Vollvertäfelung oder ein Indoor-Schwimmbad sind in den allerseltesten Fällen verkaufsfördernde Maßnahmen. Wenn man sich bewusst ist, dass das eigene Haus keine Geldanlage, sondern ein Konsumartikel ist, der Sicherheit und Lebensqualität entscheidend erhöht, dann steht einer seriösen Baufinanzierung nichts mehr im Wege.
5. Eigenheim finanzieren in der Niedrigzinsphase
Wer darüber nachdenkt, den Traum vom Eigenheim zu realisieren, der sollte jetzt in der Niedrigzinsphase tätig werden. Man kann nämlich nicht abschätzen, wie lange die Niedrigzinsphase noch Bestand hat. Wer sich heute eine Baufinanzierung über 10 Jahre sichert, der zahlt unter 2 Prozent Zinsen. 2008 lag der Wert noch über 5 Prozent, 1994 gar bei 9 Prozent. Dadurch dass die Zinsen aktuell so günstig sind, kann man höhere Tilgungsraten vereinbaren, wodurch man viel schneller schuldenfrei wird. Statistisch gesehen, beherzigen die meisten, die ein Eigenheim finanzieren, diesen Rat. Waren vor kurzem noch 1 Prozent Tilgung üblich, so liegt der Durchschnitt heute schon bei 2,5 Prozent. Tendenz steigend. Aber eine 10 jährige Zinsbindung ist derzeit nicht ratsam; wir empfehlen dringend, möglichst langfristige Verträge über 20 oder mehr Jahre zu vereinbaren, um sich den derzeitigen Niedrigzins möglichst lange zu sichern.
Auch wichtig: Sondertilgungen vereinbaren und den Vertrag möglichst flexibel z. B. durch Ratenanpassungen gestalten. Es macht immer Sinn, die Möglichkeit zu haben, Sonderrückzahlungen zu tätigen, wenn man durch eine Veräußerung oder eine Erbschaft dazu in der Lage ist. Je schneller man schuldenfrei ist, umso besser. Auch der Eigenanteil spielt eine entscheidende Rolle: Der Schnitt liegt derzeit bei 21,5 Prozent, d. h. der Bauherr bringt diesen Anteil an privatem Vermögen in die gesamte Baufinanzierung mit ein und finanziert somit ca. 79,5 Prozent über die Bank. Besser sind aus unserer Sicht 30 Prozent oder mehr, da so die günstigsten Baufinanzierungszinsen verhandelt werden können. Das meinen auch Verbraucherzentralen.
Die Faustformel fürs Eigenheim finanzieren 2015:
Weitere Artikel auf Zinsvergleich, die Sie interessieren könnten:
Das ist bei der Anschaffung einer gebrauchten Eigentumswohnung zu beachten
Zinsvergleich und Zinsentwicklung 2015
Langfristig finanzieren, maximal profitieren
