Cap-Darlehen – flexible Finanzierung mit flexibler Tilgung, besonders dann, wenn Zinsen steigen
(Foto: by RainerSturm_pixelio.de)
Die Mehrzahl der deutschen Baufinanzierungen sind feste, sowohl an Zinsen und Laufzeit gebundene, Finanzierungsformen, die Planungssicherheit bieten. Dass es auch anders geht, zeigen besonders die anglo-amerikanischen Baufinanzierungsmärkte, bei denen flexible Baufinanzierungsvarianten bevorzugt werden wie z. B. variable Baufinanzierungsdarlehen oder Cap-Darlehen. Cap-Darlehen sind eine offene Finanzierungsform, die den Kreditnehmer vor steigenden Zinsen absichert und von sinkenden Zinsen profitieren lässt. Zudem bieten sie freie Tilgungs- bzw. flexible Rückzahlungsmöglichkeiten.
Cap-Darlehen bieten eine Zinsobergrenze und werden an alle 3 Monate an den Marktzins angepasst
Das Cap-Darlehen ist ähnlich wie ein variables Baufinanzierungsdarlehen an den EURIBOR gekoppelt. Im Normalfall wird das Cap-Darlehen dann alle 3 Monate an diesen EURIBOR-Marktzins angepasst. Cap bedeutet dabei, dass Sie eine Zinsobergrenze mit der Bank vereinbaren, die, selbst wenn der EURIBOR-Wert darüber steigt, nicht überschritten werden kann. Da diese Zinsobergrenze aber von Banken sehr hoch gesetzt werden – ca. 2 Prozent bei aktuellen Baufinanzierungszinsen – erscheint es in der derzeitigen Niedrigzinsphase aber sehr unwahrscheinlich, dass diese Obergrenze in den nächsten Jahren erreicht wird. Liegt der Baugeldzins wie derzeit bei ca. 2 Prozent, so wird die Cap-Darlehen Obergrenze bei mindestens 4 Prozent liegen. Das Cap-Darlehen eignet sich somit insbesondere in Phasen, wenn von steigenden Zinsen auszugehen ist.
Der große Vorteil von Cap-Darlehen – flexible Tilgung
Bei Cap-Darlehen wird keine Laufzeit festgesetzt. Deswegen können Sie jederzeit Teile oder das gesamte Darlehen tilgen, ohne dass – wie bei festen Zinsbindungen – hohe Gebühren anfallen. Deswegen ist ein Cap-Darlehen vor allem dann interessant, wenn Sie heute eine Finanzierung benötigen, aber in naher Zukunft einen großen Geldeingang erwarten, mit dem sie dann dieses Darlehen tilgen können (z. B. Immobilienverkauf, Verkauf Ihres Unternehmens, Erbschaft, Lebensversicherung). Gerade in diesen Fällen können Sie von einem Cap-Darlehen profitieren und somit günstig baufinanzieren. Cap-Darlehen werden zudem auf 5 Jahre abgeschlossen. Danach können Sie durch eine Anschlussfinanzierung auch in eine andere Baufinanzierungsvariante wechseln, z. B. in ein Annuitäten-Darlehen oder Volltilger-Darlehen – auch mit längeren Laufzeiten als 5 Jahre.
Cap-Darlehen sind ein Kompromiss aus variabler und fester Zinsfestschreibung
Da sie mit der sogenannten Zins-Cap ein Zinsniveau vereinbaren, dass über eine Obergrenze nicht hinausgehen kann, können Sie sich vor steigenden Zinsen schützen, wobei Sie den Zinsanstieg bis zur vereinbarten Obergrenze mitgehen müssen. Interessent ist ein Cap-Darlehen aber besonders dann, wenn die Zinsen fallen. Denn dadurch vermeiden Sie, dass Sie hohe Zinsen über einen langen Zeitraum festschreiben müssen. Andererseits sind Cap-Darlehen aber immer teuerer als ein variable Baufinanzierungsdarlehen, da immer eine Präie einberechnet ist, die der Krditnehmer als Absicherung an die Bank zahlen muss.
Wann ist ein Cap-Darlehen sinnvoll?
Wenn der Markt mit fallenden Zinsen rechnet, ist ein Cap-Darlehen immer eine Überlegung wert. Das ist aber derzeit nicht der Fall. In der jetzigen Niedrigzinsphase sind andere Varianten, wie z. B. ein variabler Baufinanzierungsvertrag oder eine besonders kurzfristige festverzinsliche Baufinanzierungsform z. B. über 2 Jahre eher sinnvoll, wenn man einen hohen Geldbetrag erwartet, mit dem man dann die Baufinanzierung gänzlich tilgen kann.
Grundsätzlich ist im Falle einer schnellen Tilgungsmöglichkeit das Gespräch mit bankenunabhängigen Baufinanzierungsexperten anzuraten; diese können gemeinsam mit Ihnen am besten eruieren, ob für Sie ein Cap-Darlehen, ein variables Baufinanzierungsdarlehen oder ein sehr kurzfristiges festverzinsliches Baugelddarlehen am besten geeignet ist.
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