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Wann ist der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen?

Der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen ist immer dann, wenn die Zinsen nachhaltig steigen.

Ausblick 2018: Wann der beste Zeipunkt für Forward-Darlehen ist, ist eine Entscheidung, die wohl überlegt sein muss (Foto: picjumbo.com)

Die Frage, wann denn der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen sei, wurde in den letzten Monaten häufig gestellt. Der Grund: erste Anzeichen deuteten darauf hin, dass die Baukredit-Zinsen wieder steigen. Eine solche Frage zum aktuellen Zeitpunkt zu beantworten, ist nicht leicht. Folgende Faktoren spielen für die Antwort eine Rolle: Wie lange läuft die Erstfinanzierung noch, bevor die Anschlussfinanzierung fällig wird? Wie verhält sich die Inflation? Plant die EZB, die Zinsen zu erhöhen? Und wie verhalten sich die Zinsen der Bundesanleihe? Und was ist überhaupt ein Forward-Darlehen? Im Folgenden finden Sie unsere Einschätzung der aktuellen und zukünftigen Zinsentwicklung.

Der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen ist, wenn die Zinsen der Baufinanzierung rasant steigen

Dann wäre auch die Antwort einfach. Im Jahr 2017 haben sich die Zinsen jedoch auf historischem Niedrigniveau seitwärts bewegt. Im Sommer begannen sie dann, leicht zu steigen. Was widerum zu einer gewissen Nervosität führte, weil man einen Anstieg um ca. 0,2 Prozent in den letzten 5 Jahren nicht mehr kannte. Gespannt blickte alles auch die Europäische Zentralbank, ob sie dem amerikanischen Vorbild nacheifert und den Leitzins ebenfalls leicht erhöht und die Anleihenkäufe zurückfährt. Aber nichts dergleichen geschah. Und so gaben die Zinsen am Ende des Jahres im 4. Quartal wieder leicht nach.

An diesem Szenariozeigt sich, wie nervös der Markt gerade ist. Es könnte eine Nachricht oder ein Ereignis ausreichen, dass es zu einer nachhaltigen Trendwende kommt. Danach sieht es aktuell aber nicht aus. Dass die Europäische Zentralbank darauf hinweist, die Anleihenverkäufe in Zukunft zu reduzieren, sollte aber als ein Zeichen verstanden werden, dass 2019 mit einem leichten Anstieg der Baufinanzierungszinsen gerechnet werden kann. Die Leitzinserhöhung der amerikanischen Zentralbank im Dezember bewies aber auch, dass die Märkte äußerst gelassen reagieren. Es deutet aktuell absolut nichts darauf hin, dass die Baugeldzinsen 2019 rasant steigen.

Die Laufzeit der Erstfinanzierung entscheidet, wann der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen ist

Für zwei grundlegende Fälle kommt ein Forward-Darlehen überhaupt nicht in Betracht. Zum Beispiel bei einer kurzfristiger Baufinanzierungsvertrag mit 5 jähriger Bindung. Eine solche ist aktuell die günstigste, die es gibt. Vor allem wenn diese schon 2 Jahre oder länger läuft, dann ist es sicher sinnvoll, darauf zu warten, bis sie das 4. Jahr der Laufzeit erreicht haben. Und dann verhandeln Sie über eine Anschlussfinanzierung mit einer langen bereitstellungzinsfreien Zeit. Im Idealfall können Sie dann ca. 1 Jahr vor Ablauf des Erstvertrages die Anschlussfinanzierung zum aktuell gültigen Minizinssatz abschließen.

Der zweite Fall bezieht sich auf eine sehr lange Vertragslaufzeit (z. B. 15 oder 20 Jahre), von der Sie bereits 8 Jahre oder über 10 Jahre erfüllt haben. Denn dann haben Sie das Sonderkündigungsrecht als Trumpfkarte. Jeder Baufinanzierungsvertrag – egal mit welcher Laufzeit – kann nach 10 Jahren mit einem halben Jahr Vorlaufzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Eine solche Kündigung zahlt sich in jedem Fall aus, wenn dieser 2008 oder 2009 abgeschlossen wurde. Da waren die Zinssätze noch erheblich höher als heute.

Letztendlich ist es Ihre Entscheidung, wann der beste Zeitpunkt für Forward-Darlehen gekommen ist

Es ist natürlich immer eine Frage der zukünftigen Entwicklung des Zinssatzes. Denn ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf die Zukunft. Wenn Sie glauben, dass die Zinsen in Zukunft wieder um 1 oder mehr Prozent steigen werden, dann können Sie bereits 3 Jahre vor Ablauf des Vertrags ein Forward-Darlehen abschließen. Dieses beginnt dann sofort nach Ende des Ablaufs.Sie schließen das Forward-Darlehen zu den tagesaktuellen Zinsen zum Zeitpunkt der Unterschrift ab. Diese Zinsgarantie über die Laufzeit, bis der Betrag zur Auszahlung kommt, lässt sich der Kreditgeber aber mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Dieser Zinsaufschlag ist abhängig von der Vorlaufzeit. Bei einer 12 monatigen Vorlaufzeit variiert der Aufschlag aktuell zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten. Wenn Sie eine 3 jährige Vorlaufzeit wünschen, beträgt diese Spanne zwischen 0,2 und 0,75 Prozent. Wenn Sie sich also für ein Forward-Darlehen interessieren, ist ein Anbietervergleich obligatorisch. Hier hilft Ihnen ein bankenunabhängiger Baufinanzierungsberater.

Sicher ist, dass Sie mit einem Forward-Darlehen Sicherheit für Ihre finanzielle Planung einkaufen. Sie sichern sich den derzeitig historisch günstigen Zinssatz für die Zukunft und am besten für eine möglichst lange Laufzeit. Das Gute ist: Aus unserer Sicht müssen Sie nicht übereilt handeln. Auch wenn der Zinssatz in den nächsten Monaten steigen sollte, so wird er das aller Voraussicht nach sehr moderat tun. Und so haben Sie genug Zeit, sich üebr den Abschluss eines Forward-Darlehens Gedanken zu machen und die wichtige Informationen und Bertaung einzuholen. Sie schließen dann ab, wenn die steigende Zinsen als zukünftiger Trend erkennbar sind.

 

Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen?