12Während der Niedrigszinsphase war das Credo, mit einer möglichst hohen Anfangstilgung zu starten, um damit die Schuldenlast schneller zu minimieren. Auch Banken waren daran interessiert, dass der Kredit zügig zurückgezahlt wird, weil sie dadurch das Risiko zukünftig steigender Zinsen auf dem Kapital reduzieren konnten. Deswegen erhöhten sie die Anfangstilgung eines Grundschulddarlehens. Das war insofern neu, da in der Vergangenheit, als Baugeldzinsen von 5 oder mehr Prozent verlangt wurden, durchaus 1-Prozent-Tilgung üblich waren. Warum die Bedeutung der Tilgungshöhe entscheidend ist, und was die Rückkehr zur 1-Prozent-Tilgung bedeutet, lesen Sie im Folgenden.
Das Annuitätendarlehen – der am häufigsten gewählte Baufinanzierungskredit
In Deutschland weit verbreitet ist dieser Kreditvertrag, der für eine bestimmte Dauer mit einem für beide Seiten unveränderlichen (gebundener) Sollzins abgeschlossen ist. Und gleichzeitig immer gleichbleibende monatliche Raten für Zinsen und Tilgung festschreibt. Diesen Zeitraum, der in der Regel ab fünf und bis zu dreizig Jahre fest vereinbart wird, nennt man Zinsbindungsfrist.
Die Zinsbindungsfrist sagt aber nichts über die Gesamtlaufzeit eines Darlehens beziehungsweise einer Baufinanzierung aus. Entscheidet man sich beispielsweise für eine zehnjährige Zinsbindung, ist das Darlehen bei üblicher Tilgung noch nicht abbezahlt. Unter Gesamtlaufzeit versteht man deshalb die Zeit, die zur vollständigen Tilgung erforderlich ist. Am Ende der >Zinsbindung bleibt die Restschuld übrig, die dann mit einer Anschlussfinanzierung weiter bedient werden muss. Es sei denn, der Kunde kann die Restschuld dann in einem Betrag sofort an die Bank zurückzahlen.
Vor Abschluss einer Baufinanzierung wird deswegen auch die (angenommene) Restlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Kredits ausgewiesen. Diese beruht jedoch auf Annahmen, die in der Regel in Zukunft nicht zutreffen werden. Es wird bei dieser Beispielrechnung nämlich von gleichen Bedingungen für den Zeitraum einer zweiten oder dritten Zinsbindung wie bei der ersten ausgegangen, um abzubilden, mit welcher Gesamtlaufzeit der Kunde rechnen sollte. Doch wenn die Zinsen am Ende der beispielhaften 10 jährigen Zinsbindung dann gestiegen (oder gefallen) sind, stimmt diese Annahmen der Gesamtlaufzeit nicht mehr.
Wird eine 1-Prozent-Tilgung während der gesamten Zinsbindung verlangt?
Genau genommen: In Wirklichkeit liegt bei einem Annuitätendarlehen die Tilgung nur bei der ersten Rate bei ein Prozent. Und auch das ist nicht ganz richtig. Zins und Tilgung werden stets per annum (p.a.), also Angaben pro Jahr, ausgewiesen. Annuitätendarlehen werden monatlich abgerechnet. Deswegen ist der Zins- und der Tilgungssatz, der mit der ersten Rate, beispielsweise für einen vollen Monat, nicht der Jahressatz. Vielmehr wird am ersten Stichtag ein Zwölftel des Jahreszinses oder der Jahrestilgung fällig.
Ein höherer Zinssatz führt zu einer kürzeren Gesamtlaufzeit
Deswegen ist der Zusatz wichtig: Anfängliche Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen. Dabei gilt bei gleichem Tilgungssatz: je höher der Zins, desto höher der Anteil der ersparten Zinsen! Was auf den ersten Blick paradox klingt, ist finanzmathematisch aber richtig: Fortgeführt heißt das nichts anderes, dass ein höherer Zins zu einer kürzeren Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung führt. Das heisst also auch: je höher der am Markt verlangte Zinssatz ist, umso niedriger kann theoretisch die Tilgung ausfallen. Warum? Weil bei einem Annuitätendarlehen der bankenseits verlangte Zins mit der Zeit abnimmt, dafür aber der Tilgungssatz immer weiter steigt, damit die monatliche Rate während der Zinsbindungsfrist immer gleich bleibt. Das ist der Kern eines Annuitätendarlehens mit dem Vorteil für den Kreditnehmer, nicht mit schwankenden monatlichen Ratenzahlungen konfrontiert zu sein.
1-Prozent-Tilgung bringt Vorteile
Folgendes Beispiel verdeutlicht die Unterschiede verschiedener Prozent-Rechnungen: Eine Darlehenshöhe von 500.000 Euro mit anfänglich ein Prozent (Annuität 2 Prozent) p. a. Tilgung und eine zweite mit drei Prozent (Annuität 4 Prozent) p.a.: Nur nach der ersten Rate ist die Restschuld noch ident. Die Raten betragen ca. 833 Euro beziehungsweise 1.666 Euro. Bereits nach dem zweiten Monat ist die Restschuld im Beispiel 2 aber bereits um 71 Cent geringer. Dieser, auf den ersten Blick, unbedeutender Effekt wirkt sich während der Laufzeit der Sollzinsbindung jedoch massiv auf die Restschuld aus. Denn das Darlehen wird immer von der Restschuld ausgehend wird das Darlehen verzinst.
Natürlich ist den meisten Kreditnehmern klar, dass eine höhere Tilgung die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung verkürzt. Aber auch die Höhe des Zinses wirkt sich ebenfalls stark aus. So ist Beispiel 2 mit heutigen Annahmen rund 23 Jahre eher zurückgezahlt. Und das obwohl der Kunde ca. 230.000 Euro mehr als bei Beispiel 1 an Zinszahlungen zur Bank trägt. Zumal auch hier die Vorgabe greift, dass Darlehensnehmer die vollständige Rückzahlung bis zum Renteneintrittsalter erledigt haben sollten.
Warum Banken die 1-Prozent-Tilgung wieder anbieten
Das Beispiel 2 zeigt , wie die Belastungen der Haushalte für die Baufinanzierung ansteigen würden, wenn die Tilgung mehr als ein Prozent betrüge. Bei der aktuellen Marktlage von circa drei Prozent bei einer zehnjährigen Sollzinsbindung steigern sich die monatlichen Raten auf 2.083,33 Euro (2 % Tilgung) oder gar 2.500,00 Euro (3 % Tilgung). Solange sich aber die Immobilienpreise nicht nachhaltig nachgeben, bedeutet eine 3 Prozent Tilgung, das viel den Traum von den eigenen 4 Wänden aufgeben müssen. Deswegen ist für Banken die 1-Prozent-Tilgung wieder interessant. Womit man auch zur Politik vor der historischen Niedrigzinsphase der 2000er Jahre zurückkehrt.
Was bedeutet die Rückkehr zur 1-Prozent-Tilgung für Baufinanzierungsinteressenten?
In der Niedrigzinsphase war das Credo. je höher die Tilgung umso besser. So konnte man am besten böse Überraschungen vermeiden (zukünftig massiv steigende Zinsen) und extrem lange Gesamtlaufzeiten des Kredits vermeiden. Nach der Devise: Je schneller schuldenfrei um so besser. Natürlich ist auch in Zukunft eine höhere Tilgung besser, da man schneller schuldenfrei ist. Aber auch höhere Zinsen für das Baugeld haben im Rahmen eines Annuitätendarlehens tatsächlich einen verkürzenden Laufzeiteffekt.
Wir empfehlen: jetzt wo das Markumfeld schwierig ist, ist eine intensive und fachkundige Beratung wesentlich. Aus unserer Sicht auch wichtig, nicht gleich scheinbar günstigen Angeboten zu trauen. Denn erst muss man die Abhängigkeit von Sollzinsbindung, Anfangstilgung, Zins- und Tilgungshöhe sowie Gesamtlaufzeit und Restschuld-Risiko umfassend verstehen. Erst dann ist eine zukunftssichere, zudem günstige und über einen langen Zeitraum machbare Baufinanzierung nach wie vor möglich.
