Anschlussfinanzierung

Prolongation oder Anschlussfinanzierung?

06 Jul
Prolongation oder Anschlussfinanzierung? Der Anbietervergleich ist entscheidend. (Foto: pixabay.com)

Prolongation bedeutet, dass man nach Ablauf der Zinsbindung der Erstfinanzierung die Anschlussfinanzierung bei dem Anbieter bzw. der Bank weiterführt, die bereits das erste Baufinanzierungsdarlehen gewährt hat. Das ist in der Regel einfach und schnell möglich. Meistens erhält der Kreditnehmer von der erstfinanzierenden Bank automatisch ein Angebot für die Prolongation des Erstvertrags. Das kann man dann sofort unterschreiben oder nachverhandeln, aber auch den Anbieter wechseln, denn nach Laufzeitende der Erstfinanzierung besteht keine vertragliche Bindung, weswegen jeder der Kreditnehmer danach den Anbieter frei wählen kann.

Die Prolongation der Erstfinanzierung kann teuer werden

Die Prolongation – also eine Anschlussfinanzierung bei der erstfinanzierenden Bank – sollte man wie einen neuen, frei verhandelbaren Kreditvertrag sehen. Es besteht aber auch keinerlei Verpflichtung, die Anschlussfinanzierung bei der Bank einzugehen, die bereits das erste Baufinanzierungsdarlehen gewährt hatte. Wichtig ist, sich mit einer Prolongation aus Eigeninteresse bereits ein Jahr im Voraus zu befassen. Denn es ist meist keine gute Idee, die Rahmenbedingungen, Laufzeiten, monatlichen Raten einfach aus der Erstvertrag zu übernehmen und weiterzuführen. Warum?

Viele Hausbanken nutzen den „Heimvorteil” und die „Bequemlichkeit” des Kunden. Denn der Wechsel zu einer anderen Bank ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Dass dieser Aufwand aber in der Regel nicht sehr groß ist, wissen die wenigsten Kreditnehmer. Diese Bequemlichkeit nutzen erstfinanzierende Banken gern aus. Im ersten Schritt erhält der Kunde – ohne dass er sich bereits darum gekümmert hat – daher nicht sofort das günstigste Zinsangebot, sondern eines zu vergleichbar teueren Konditionen.

Außerdem haben sich während der Laufzeit des Erstvertrages in aller Regel die Parameter verändert: die Zinsen sind günstiger geworden, das Haushaltseinkommen und das Sparpotential können sich geändert haben, zudem hat die zu finanzierende Immobilie womöglich an Wert gewonnen und die Bedingungen für kostenfreie Sondertilgungsrechte wurden bankseits verbessert, ohne das diese Ihnen angeboten werden. Deswegen sollte jede Prolongationsangebot nachverhandelt werden.

Lassen Sie sich bei der Prolongation nicht unter zeitlichen Druck setzen.

Der zeitliche Druck entsteht automatisch, wenn Sie nicht proaktiv auf Ihre baufinanzierende Bank zugehen. Banken schicken Ihnen unaufgefordert das Angebot zur Prolongation erst kurz vor Ablauf der Erstfinanzierung zu. Dann wird die Zeit knapp, sich umfassend zu informieren und zu recherchieren, wie Sie die Anschlussfinanzierung optimal, flexibel und geldsparend gestalten können. Ihre Verhandlungsposition ist dann geschwächt, was Banken wiederum zu ihrem Vorteil nutzen . Wer einfach das zugesandte Angebot unterschreibt, wird mit Sicherheit nicht die bestmögliche Anschlussfinanzierung erhalten.

Prolongation der Baufinanzierung – wie einen Erstvertrag verhandeln

Diese Zeit sollte man sich nehmen. Den Erstvertrag auf den Prüfstand stellen. Bewerten, was in Zukunft vielleicht besser zu machen ist wie z. B. die Themen

Es kann sich z. B. auszahlen, jetzt in der Niedrigzinsphase eine Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung abzuschließen. Ein sogenanntes Volltilger-Darlehen, das den gesamten Zeitraum bis zue vollständigen Rückzahlung des Vertrags abdeckt, kostet zwar etwas höhere Zinsen als kurze Zinsbindung. Aber so sichert man sich die aktuell extrem niedrigen Zinsen bis zur vollständigen Rückzahlung.

Das ist also eine individuelle Entscheidung, die man aber auch mit einem versierten Baufinanzierungsberater besprechen sollte. Sinn macht eine „Spekulation” besonders dann, wenn man die daraus resultierende monatliche Ersparnis direkt wieder in die monatliche Tilgung investiert. Oder den monatlichen Rückzahlungsbetrag bestehend aus Zins und Tilgung sogar erhöht. Beide Wege führen zu einer schnelleren Rückzahlung des Gesamtkredits. Und je schneller der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, umso mehr Geld kann man letztendlich sparen.

Der Anbieterwechsel nach Laufzeitende der Erstfinanzierung ist einfach

Die Erfahrung zeigt, dass nahezu alle Kreditnehmer den Aufwand für den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter überschätzen. Wegen dieser Fehleinschätzung nutzen viele das Prolongationsangebot der erstfinanzierenden Bank. Auch deswegen, weil es der Weg des geringsten Aufwands ist. Das Ergebnis: nahezu 70 Prozent wechseln den Anbieter für die Anschlussfinanzierung nicht, sondern nutzen die Prolongation. Das nutzen Banken zu ihrem Vorteil und machen Bestandskunden Prolongationsangebote, die leicht über den aktuell von anderen Anbietern angebotenen Zinsen liegen.

Betrachtet man das Drittel der Kreditnehmer, die die Prolongationsoption nicht gewählt haben, so zeigt sich, dass diese deutlich sparen konnten. Die Kosten für einen Bankenwechsel liegen bei den besten Anbietern weit unter 1.000 Euro. Andererseits können Sie bei einer Umschuldung Zinsvorteile von 0,20 Prozent oder mehr mitnehmen. Dieser Zinsvorteil erscheint gering zu sein; aber über die gesamte Laufzeit eines Darlehens ist ein Einsparpotential von vier- oder gar fünfstelligen Beträgen möglich.

Die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter kennt keine nennenswerte Hürden

Ein Anbieterwechsel für die Anschlussfinanzierung führt zu einer Änderung im Grundbuch und kann eine Prüfung des tatsächlichen Wertes der zu finanzierenden Immobilie nach sich ziehen. Diese Überprüfung des Immobilienwertes wird heute in den allermeisten Fällen positiv ausfallen. Denn in den letzten 10 Jahren sind die Immobilienwerte gestiegen. Ein höherer Immobilienwert ist für die Bank nicht nur eine bessere Sicherheit, sondern wirkt sich mitunter direkt auf einen dann noch günstigeren Zinssatz aus.

In der Regel kümmert sich der neue Darlehensgeber um die komplette Abwicklung. Ihr Mehraufwand beim Anbieterwechsel hält sich in engen Grenzen. Dazu brauchen Sie in der Regel

  • Gehaltsnachweise der letzten Monate,
  • Grundbuchauszug der Immobilie
  • und alle Unterlagen, die Sie bereits bei der Erstfinanzierung eingereicht hatten.

Die einzigen zusätzlichen Kosten, die einem Anbieterwechsel entstehen können, sind Gebühren für die Änderung des Grundbuch-Eintrags, die etwa 0,2 Prozent der Grundschuld betragen. Manche Banken übernehmen diese Gebühren und kümmern sich zudem um die Grundbuch-Änderung.

Vor Abschluss der Prolongation Vergleichsangebote für eine Anschlussfinanzierung einholen

Nehmen Sie sich Zeit, den Erstvertrag auf den Prüfstand stellen und bewerten, was Sie vielleicht besser zu machen können. Wichtige Themen dieser Bewertung sind

Ob Prolongation oder Anbieterwechsel ist eine knifflige Entscheidung, die man auch mit einem versierten – und vor allem bankenunabhängigen – Baufinanzierungsberater besprechen sollte. Sinn macht eine „Spekulation” besonders dann, wenn man die daraus resultierende monatliche Ersparnis direkt wieder in die monatliche Tilgung investiert. Oder den monatlichen Rückzahlungsbetrag bestehend aus Zins und Tilgung sogar erhöht. Beide Wege führen zu einer schnelleren Rückzahlung des Gesamtkredits. Und je schneller der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, umso mehr Geld kann man letztendlich sparen.

Suchen Sie für Prolongation und Anschlussfinanzierung das Beratungsgespräch mit bankenunabhängigen Anbietern

Grundsätzlich sollte man bereits 12 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung eine Anschlussfinanzierung auch bei anderen Anbietern anfragen. So kann man sich umfassend informieren, abwägen und mehrere Angebote in Ruhe vergleichen – und entscheiden, ob die Prolongation für Sie ist beste Option ist. Eine Prolongation der Baufinanzierung bei der Hausbank rechnet sich dann, wenn die Restschuld des Altvertrags gering und der Zinsunterschied zu anderen, vergleichbaren Angeboten maximal 0,1 Prozent teurer ist , wenn man die Eckpunkte des Prolongationsangebots an neue Möglichkeiten z. B. in Fragen der Sondertilgung oder an die eigenen, geänderten finanziellen Möglichkeiten anpasst. In allen anderen Fällen ist der Anbieterwechsel für die Anschlussfinanzierung die bessere, da günstigere Lösung. Besonders dann kann Sie ein bankenunabhängiger und versierter Baufinanzierungsvermittler bestens unterstützen und die bestmögliche Vertragsausgestaltung der Anschlussfinanzierung verhandeln.

Dwer Traium vom Eigenheim
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