Sind Sie fit für den Immobilienkredit?

30 Jul
Damit Sie gut vorbereitet sind: 5 Schritte zum zielführenden Beratungsgespräch (Foto: pexels.com)

Die Zinsen für einen Immobilienkredit sind heute so günstig wie nie. Finanzierungsangebote gibt es an jeder Ecke. Banken, Bausparkassen, Finanzberater und Online-Vermittler buhlen um die Gunst der Bau- und Kaufinteressierten. Die Frage ist, wie man sich in diesem Dschungel der Angebote zurecht finden kann und wie man mit möglichst wenig Risiko sicher, langfristig und günstig finanzieren kann? Sicher keine gute Idee: schnell zur Hausbank und das erstbeste Kreditangebot annehmen. Viel besser: umfassend informieren, die vielen Möglichkeiten bereits im Vorfeld ausloten und dann bestens vorbereitet in Beratungsgespräche gehen. Denn ein Immobilienkredit muss gut überlegt sein. Schließlich handelt es sich dabei um eine der größten Investitionen, die Privatpersonen im Laufe des Lebens tätigen. Wie macht man sich fit für den Immobilienkredit?

1. Regel. Egal wie Sie sich sonst verhalten: gehen Sie bei der Planung konservativ vor.

Spotanität und zu hohe Risikobereitschaft sind bei einer langfristigen Kreditbindung nicht angebracht. Zuerst geht es darum, die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Rechnen Sie sich nichts schön und vermeiden Sie den Gedanken, dass es „schon irgendwie hinhauen” würde. Bleiben Sie realistisch und machen Sie als erstes einen „ehrlichen Kassensturz”. Neben den monatlichen Einnahmen, die ins Familienbudget fließen, sind es besonders die monatlichen Ausgaben, die Sie durchnittlich in den letzten 2 Jahren getätigt haben, die eruiert werden sollten.

  • die aktuelle Miete (ohne Nebenkosten) gibt einen ersten Anhaltspunkt über die Höhe der monatlichen Ratenrückzahlungen, die Sie sich problemlos leisten können.
  • Barvermögen, Aktien, Fonds, sonstige Anlagen, Bausparverträge sollten akribisch gelistet werden, um das Eigenkapital bestimmen zu können.
  • Jährliche Ausgaben für Mobilität, Versicherungen, Reisen, Hobbys, Weiterbildung und z. B. Kinder werden ermittelt.
  • Das Ansparpotential pro Jahr sollte bestimmt werden, damit man Geld z. B. für die Alterssicherung zurücklegen kann. Dieses sollte auch nicht für die Immobilienfinanzierung verwendet werden.
  • Zusätzlich sollte man Prognosen treffen, wie sich das Familieneinkommen in den Folgejahren entwickeln kann und ob über den Zeitlauf der Finanzierung Sondereinnahmen zu erwarten sind z. B. durch Veräußerungen, Erbe, Prämien des Arbeitgebers etc.

Mit diesem ehrlichen Kassensturz haben Sie die Grundlage geschaffen, um eine seriöse Finanzierungsplanung zu beginnen.

2. Regel. Nur solche Immobilien suchen, die Sie sich realistisch leisten können.

Die zwei wichtigsten Eckpfeiler einer Baufinanzierung sind das Eigenkapital – also die Barmittel, die für den Kauf zur Verfügung stehen – und die monatlichen Rückzahlungen, die möglich sind. Wenn diese zwei Maßzahlen ermittelt sind, kann die Suche nach einer passenden Immobilie beginnen. Man findet im Internet Baufinanzierungsrechner, die anhand der möglichen Monatsrate sowie des Eigenkapitals den ungefähren Kaufpreis ermitteln. Hier ein paar Beispiele der accdo AG:

  • Der Haushaltsrechner gibt Auskunft über die möglichen monatlichen Beträge
  • Der Budgetrechner zeigt, welche Kredithöhe grundsätzlich möglich ist.
  • Der Tilgungsrechner gibt Auskunft darüber, wann Sie wieder schuldenfrei sind.

Die aktuelle Faustregel (Juli 2019): Ein 250.000,- Euro Kreditbetrag mit 4 Prozent Anfangstilgung und einem Zinssatz von 1 Prozent ist nach 22,5 Jahren vollständig zurückgezahlt.

3. Regel. Umso schneller Sie schuldenfrei sind umso günstiger wird es für Sie.

Wenn Sie die Zinsen rechnen, die Sie für einen Immobilienkredit während der Laufzeit an die Bank zahlen, sehen Sie, dass jedes Jahr, welches Sie früher schuldenfrei sind, richtig viel Geld spart. Deswegen ist immer anzuraten, die Tilgung für den Immobilienkredit möglichst hoch einzustellen. Auf der anderen Seite sind es aber vor allem die Sondertilgungen, die Ihnen helfen, den Kredit möglichst schnell wieder abzulösen.

Deswegen ist vor Abschluss des Kreditvertrags die mögliche Höhe von Sondertilgungen – also von Kreditrückzahlungen, die über die monatliche Ratenvereinbarung hinausgehen – mit der finanzierenden Bank zu verhandeln. Automatisch sind keine Sondertilgungen in den Verträgen vorgesehen. Zudem ist die Kostenfreiheit wichtig. Wenn Sie gefragt werden, räumen viele Banken Sondertilgungsrechte bis zu 5 Prozent des Gesamtbetrags kostefrei ein. Für mehr als 5 Prozent außerplanmäßige Rückzahlungen verlangen die meisten Banken dann aber einen zusätzlichen Zinsaufschlag. Falls Sie aber Aussicht z. B. durch eine Erbschaft, eine Veräußerung oder mögliche Jahresprämien haben, suchen Sie sich eine Bank, die auch 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenfrei gewährt. Davon gibt es aber nicht viele. Und das gute daran: Auch wenn Sie sich die kostenfreie 10 Prozent Sondertilgung im Vertrag festschreiben lassen, ist das eine Kann-Klausel. Ob sie diese dann nutzen oder nicht liegt einzig in Ihrem Ermessen.

4. Regel. Gehen Sie niemals unvorbereitet in ein Beratungsgespräch mit Ihrer Bank.

Gute Vorbereitung vor dem ersten Gespräch mit dem Kreditgeber – egal ob Online-Vermittler oder Hausbank – ist obligatorisch. Dazu gehört die Aufstellung der finanziellen Mittel, der Einkünfte und Ausgaben. Zudem sind erste Überlegungen hilfreich, wie die Finanzierung zwischen Eheleuten aufgeteilt wird und ob notariell Besonderheiten festgelegt werden sollten. Denn diese Faktoren nehmen wiederum Einfluss auf den Zinssatz, den Sie dann am Ende erhalten.

Daher sollten Sie diese Informationen im eigenen Interesse gründlich vorbereiten. Zwischem dem teuersten und günstigsten Angebot können leicht tausende Euro liegen, auch wenn sich der angebotene Zinssatz auf den ersten Blick nur in den Nachkomma-Stellen unterscheidet. Deswegen verlassen Sie sich nie nur auf das eine Angebot Ihrer Hausbank. Fragen Sie auch Online-Vermittler an. Für verlässliche Vergleichsangebote muss jedes Angebot auf den gleichen Daten basieren. Restsumme, Effektivzins, Tilgung, Laufzeit und die Höhe der monatlichen Kreditraten müssen übereinstimmen. Vergleiche sind auch dann sinnlos, wenn Darlehenssumme oder verfügbares Eigenkapital nicht übereinstimmen.

5. Regel. Der günstigste Immobilienkredit ist in den allermeisten Fällen nicht der beste für Sie.

Auch wenn es ratsam ist, in Zeiten historisch niedriger Zinsen auf die angebotenen Nachkommastellen zu achten, muss trotzdem darauf geachtet werden, dass der Immobilienkredit exakt Ihren Vorstellungen entspricht. Langfristige Verträge sind aktuell erste Wahl, wenn es um Sicherheit geht. Die günstigsten Zinssätze gelten aber für Laufzeiten von 5 Jahren bei 1 Prozent Tilgung. Beide Werte sind aber zumeist nicht die erste Wahl bei einer besonders sicheren Finanzierung.

Auch macht eine Mischung bestehend aus einem geförderten KfW-Kredit (z. B. für energetische Maßnahmen), einem klassischen Annuitätendarlehen, Baukindergeld und Bausparer Sinn. Darüber weiss ein geschulter Baufinanzierungsexperte Bescheid. Diese Kombinationen sind nicht Standard. Entweder Sie fragen nach. Oder Sie finden einen Berater, der von sich aus die richtigen Fragen stellt. Letzteres ist übrigens auch ein gutes Kriterium, mit dem Sie die Spreu vom Weizen trennen.

Sondertilgung in der Baufinanzierung ist kostenfrei möglich. Reden Sie mit Ihrem Kreditgeber!
Wer eine Baufinanzierung in Angriff nehmen will, muss vieles bedenken, wenn er am Ende sorlos und sicher finanzieren will. Eines der Themen, das man gerne vergisst, ist die Frage nach der Sondertilgung in der Baufinanzierung. Mit Sondertilgungen während er Laufteit des Baufinanzierungsvertrags können Sie noch günstiger finanzieren als ohnehin schon mit den aktuellen Minizinsen möglich. …
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