Trotz extrem niedriger Zinsen wird es in Deutschland immer schwieriger, günstiges Wohneigentum kaufen zu können. Wer sich diese Tendenz genauer ansieht, erkennt schnell, dass die Verteuerung von Wohneigentum in den letzten Jahren nicht nur ein Problem des Immobilienmarktes ist. Auch der Gesetzgeber bzw. die Politik ist gefordert. Die Politik hat bereits erkannt, dass sie handeln muss. Denn es geht auch um die Altersabsicherung einer gesamten Generation. Wer heute 35 Jahre oder jünger ist – eigentlich das ideale Alter, um günstiges Wohneigentum zu kaufen – kann sich auf dem Immobilienmarkt aktuell wegen der hohen Kosten so gut wie nichts erwerben.
Günstiges Wohneigentum kaufen – in Ballungszentren inzwischen ein Problem
Laut einer Studie des Bundesverbands der deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, die in der Welt am Sonntag zum 3. Juni erörtert wurde, sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zwischen 2016 und 2017 durchschnittlich um 5,4 Prozent gestiegen. Drastisch ist diese Entwicklung in Ballungszentren wie Berlin, München oder Hamburg. Hier wird von einem Preissprung von 11,6 Prozent berichtet.“Der Preisauftrieb übertraf damit in den Großen-6 erneut die Wachstumsraten wichtiger Fundamentaldaten wie das verfügbare Einkommen oder die Mieten„, zitiert die Zeitung.
Durch diesen Preissprung nimmt der sogenannte Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum ab. Der Erschwinglichkeitsindex beschreibt die finanziellen Aufwand, den eine Familie prozentual vom Nettoeinkommen benötigt, um Wohnraum zu kaufen. Die Kluft zwischen Teuerungsrate bei Wohneigentum und dem verfügbaren Familieneinkommen im Vergleichszeitraum wird demnach größer. Nur dank der aktuell sehr günstigen Baufinanzierungszinsen ist es derzeit noch vielen möglich, günstiger Wohneigentum zu finanzieren. Nur was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen sollten.
Trotz teurem Immobilienmarkt – die Gefahr einer Kreditblase besteht in Deutschland nicht
Bis 2016 waren steig wachsende Baufinanzierungs-Kreditvolumina festzustellen. Pro Jahr zwischen 3,5 bis 4 Prozent. Diese Steigerung ist nur unwesentlich höher als das im selben Zeitraum festgestellte Wirtschaftswachstum. Zudem ist im jahr 2017 das Volumen um knapp 2 Prozent geringer als im Vorjahr ausgefallen. Außerdem liegt die private Verschudungsquote unter 90 Prozent des Bruttoinlandsprodukts; laut Studie gebe es somit keine Hinweise auf eine übermäßige Kreditvergabe. Das ist eine gute Nachricht. Da man in Deutschland nach wie vor sehr seriös finanziert, Banken sich des Risikos einer Blasenbildung sehr wohl bewusst sind und sowohl Laufzeiten der Kredite wie auch Eigenanteile an der Finanzierung steigen, steht der Erwerb von Wohneigentum nach wie vor auf solidem Boden.
Auch zeigt sich im europäischen Vergleich. Trotz stark steigender Preise in den letzten 3-4 Jahren liegt Deutschland beim Erschwingleichkeitsindex auf ehr hinteren Plätzen. Im Vergleich zum Einkommen sind die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt in Ländern wie Italien, Schweiz, Niederlande, Frankreich, Grossbritannien, Schweden oder gar Spanien, wo Eigentum sich in den letzten Jahren wieder verbillligt hat, stärker ausgefallen.
Günstiges Wohneigentum kaufen wird wegen der Nebenkosten schwieriger
Der Immobilienmarkt verhält sich sozusagen marktkonform: mit steigender Nachfrage steigt auch der Preis. Deswegen geht es nicht darum, direkte Eingriffe auf den Käufer- bzw. Anbietermarkt vorzunehmen. Vielmehr sind steigende Nebenkosten ein wichtiger Aspekt, warum erschwingliches Wohneigentum immer seltener zu finden ist. Und genau hier ist der Gesetzgeber gefordert.
Einerseits die Maklerkosten. Hier gibt es beundesweit keine einheitlichen Regeln. Bis zu 7,14 Prozent Courtage vom Kaufpreis kann der Makler verlangen – allein vom Käufer, falls die Provision nicht zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Laut Expertenmeinung ist der Kauf über den Makler in Deutschland – verglichen zu anderen europäischen Staaten extrem teuer. Oft kommen da 30 – 40.000 Euro zusammen. Und dann wird auch noch die Grundsteuer fällig. Ein besonders deutsches Problem: Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer hängen vom Kaufpreis ab. In vielen europäischen Ländern sind diese Kosten pauschaliert und nicht vom Kaufpreis abhängig.
Könnte der Immobilienkäufer ein Größteil dieses Geld für den Kauf der Immobilie verwenden, kann man sich nicht nur mehr Wohneigentum leisten, sondern die Finanzierung wird zudem günstiger. Denn die Höhe des Eigenkapitals nimmt direkten Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Besonders wenn man an die Altersvorsorge der aktuellen und von kommenden Generationen im Auge hat: Die hohen Nebenkosten in Deutschland müssen reduziert werden..“Dann ergänzt der Erwerb von Wohneigentum auch die Altersvorsorge besser.
Günstiges Wohneigentum kaufen – ein Bündel an Maßnahmen ist notwendig
Wer sicher und problembewusst finanziert, weiß um lange Laufzeiten und möglichst hohe Tilgung. Aber noch wichtiger: möglichst viel Eigenkapital. Wer z. B. 50 Prozent Eigenmittel in der Finanzierung mitbringt, finanziert heute besoders günstig. Und das macht sich kurz- wie langfristig bezahlt, weil man so schneller schudenfrei und weniger von den Auf und Ab der Finanzmärkte betroffen ist.
Aber auch die Politik muss reagieren. Mit der Neuregelung der Grunderwerksteuer (aus Sicht der Käufer), mit Fördermöglichkeiten wie dem Baukindergeld und neuer Regelungen für Makler-Courtagen, Grundbucheintrag und Notarskosten, in dem man diese vom Kaufpreis entkoppelt. Erst Anzeichen in diese Richtung sind aus Kreisen der Bundesregierung bereits zu vernehmen.
Und natürlich mit einem intelligenten Baufinanzierungskonzept, das aus einer Mischung an geförderten Krediten, klassischer Baufinanzierung und regionalen Zuschüssen besteht. Ein versierter Baufinanzierungsvermittler weiß Rat.
